Таня Косева-Бошова: Нагласите на компаниите са за масово завръщане на хората в офисите от лятото или есента на 2021 г.
Таня Косева-Бошова, управляващ партньор, Park Lane Developments
Броят на ползвателите в офис сградите се е увеличил тази година в сравнение с предходната. Към момента около 30% от хората регулярно работят от офисите. Основните фактори, които оказват влияние, са епидемиологичната обстановка в страната, затваряне на училища и детски градини, темпът на ваксинация, както и конкретните политики и ограничения, въведени от компанията работодател.
Някои компании възприеха ротационен принцип на работа, който позволява запълване на офиса до около 30%. Други въведоха крайни според мен мерки и не позволяват на своите служители да посещават офиса. Управлението на голяма част от тези организации, които въвеждат по-строги мерки, е базирано в САЩ или Европа. Такава крайност в дългосрочен план води до редица проблеми - повишаване на случаите на емоционално изтощение сред служителите, трудност при привличането, обучението и задържането на кадри, влошаване на динамиката на взимане на решения.
Много проучвания показват, че младите хора страдат най-много от работата от вкъщи,
тъй като достъпът им до ментори и по-опитни колеги е ограничен. Това ограничава и възможностите за израстване в кариерата. Според друго скорошно проучване работещите майки са сериозно засегнати от пандемията – около една четвърт от тях са принудени да правят компромиси с кариерата си или дори да се откажат от работата си. Това би повишило половия дисбаланс и би върнало с години всички усилия за кариерно развитие на жените.
Нагласите на компаниите са за масово завръщане на хората в офисите от лятото или есента на 2021 г. Благодарение на ваксинацията все повече организации ще последват примера на "Майкрософт". Технологичният гигант обяви, че вече има готовност да започне връщането на служителите в офиса, с което въвежда хибриден модел на работа.
Инвеститорите с опит адаптират сградите си адекватно.
Много от потенциалните ни наематели са компании, които търсят офис в нова сграда с качествена система за вентилация и прочистване на въздуха. Като допълнителна мярка срещу разпространението на COVID-19 в нашата сграда Park Lane Office Center монтираме специални UV лампи във вентилационната система, които унищожават около 99% от бактериите и вирусите.
Тенденциите, които сега виждаме в сектора на офис площите, се развиват от години в компаниите, които активно опитват да привличат качествени хора – високоплатени, високообразовани, които искат да получат всичко от живота сега. Най-активните сектори, които ползват офис площи в нашия регион и в България, са IT, финансовите и търговските компании. Те правят все по-хубави, модерни и просторни офиси за служителите си.
Работното място на бъдещето ще бъде хибридно. Служителите ще имат възможност да избират дали да работят от дома, офиса или в споделени пространства. Все по-често ще виждаме офиси, които напомнят атмосферата на дома и които създават много повече позитивни преживявания на ползвателите си. Нуждите на служителите са поставени на първо място при разработването на дизайна и разпределението на пространствата. Ще има зони за фокусирана работа, зони за колаборация, за видеоразговори, за забавление, хранене и спорт. Ефектът при компаниите ще бъде по-добра продуктивност, по-лесно привличане и задържане на таланти, а при служителите – повече щастие и удовлетвореност от работата.
В миналото много от компаниите, особено тези в IT сектора, наемаха по-големи офиси спрямо реалните си настоящи нужди, за да могат да реагират бързо при растеж. Сега те търсят площ, която е съобразена с настоящия брой служители, и в случай на растеж предвиждат да се възползват от опцията за работа от дистанция.
Някои от компаниите предвиждат по-малка гъстота в офисите си с оглед по-голям комфорт за служителите си. Тезата, че служителите са най-важният актив на една компания, е по-вярна от всякога – човешкото общуване и креативност не могат да се заменят с нищо.
Водещи фактори за инвеститорите за един успешен съвременен проект са отличната комуникация със служителите на наемателите, включително използването на различни методи за приобщаването им в една общност, адаптивност към новите изисквания, предоставяне на допълнителни услуги в сградите, екологичната устойчивост на имотите, интеграцията на технологии и иновации в сградните решения.
Интерес към качествения продукт винаги ще има.
Миналата година беше трудна, но въпреки това успяхме да финализираме най-голямата сделка на пазара на офис площи за 2020 г. От средата на 2021 г. Park Lane Office Center, находящ се на ул. "Сребърна" 16, ще приюти на едно място всички компании на "Алианц България Холдинг". Офисите на "Алианц" ще бъдат разположени на 6000 кв.м и 3 етажа в сградата. На партера на имота ще бъдат разположени модерни центрове за обслужване на клиенти – банков офис, застрахователен и пенсионноосигурителен офис, както и център за регистрация на щети и огледи на автомобили.
Много от ползвателите се възползват от ситуацията, за да договорят по-добри наемни нива и/или по-гъвкави условия, и това е нормално. Гъвкавостта обаче струва пари. По-кратките срокове на договорите се равняват на по-големи инвестиции от страна на наемодателите за преработка на офис пространствата с оглед на това, че те трябва да бъдат пригодени за следващия наемател.
Инвестицията в една офис сграда е огромна и финансиращите банки имат нужда от сигурност и предвидимост.
Това важи и за компаниите наематели. Когато изграждат имиджа си и искат да убедят служителите и партньорите си, че са стабилни, не могат да си позволят да се местят на нова локация на всеки три години. Затрудненията за тези компании по-скоро са свързани с това как да растат. Част от решението на уравнението се крие в коуъркинг пространствата. Този сектор се разви доста през последните години. Операторите на flex офиси дават възможност при сформиране на екип до дни той да бъде настанен да работи в корпоративна среда.
От началото на годината наблюдаваме възстановяване на търсенето
и нагласата ми за пазара на офис площи през 2021 г. е позитивна. Смятам, че той ще се засили осезаемо през втората половина на 2021 г. Преди пандемията пазарът беше в добро състояние и около 40 - 50% от площите в офис сградите биваха отдавани под наем още преди пускане в експлоатация. За сравнение - сега този процент е около 30 - 40.
Разграничението между клас А и клас Б сгради става все по-видимо. Много от потенциалните наематели на Park Lane Office Center искат да се преместят в първокачествен имот на по-добра и комуникативна локация. Тези компании биха искали да върнат служителите си в офиса и осъзнават, че не трябва да направят компромис с качеството на сградата, която избират.
Очаквам, че търсенето и предлагането ще се балансират през 2022 г. с оглед на това, че няма нови проекти, стартирани през последните 12 месеца и не се очакват нови през тази година.
България продължава да бъде на челно място в глобалната карта на аутсорсинг дестинации.
Офис пазарът може да разчита на нови за българския пазар компании, които да отворят офис в страната. Наскоро проведохме оглед с компания, която сега навлиза на пазара и планира сериозен растеж. Обратната връзка, която получих от изпълнителния директор, е показателна – това, че дружеството все още няма офис, е пречка за развиването на дейността, за наемането на служителите. Офисът е много важен във функциите на една компания, защото той е нейната физическа проява – на нейните култура и мисия. Без офис тя бива възприемана тук на местно ниво като фирма фантом, въпреки че има над 40 локации по света и е глобален лидер в сферата, в която оперира.
Активните участници на пазара вече са основно инвеститори с опит.
Влязохме в настоящата криза в много по-добро състояние на пазара на недвижими имоти в сравнение с финансовата криза от 2008 г. Проектите също са по-смислени.
Преди 10 години наемателите нямаха възможност да плащат наемите си и съкращаваха хора. Сега кризата не е финансова, а здравна. Естеството е съвсем друго. Пари има и голяма част от наемателите плащат наеми на офис помещения, които дори не използват. Масово компаниите пазят офисите си и не ги освобождават, за да могат да върнат служителите си в един нормален режим на работа веднага щом мерките бъдат разхлабени.
Възстановяването вече е налице и ще се ускори през втората половина на 2021 г. – тогава, когато голяма част от населението е имунизирано и/или прекарало болестта.
