Панел 4: Развитие и управление на индустриални проекти
Даниела БОЙЧЕВА, мениджър "Ключови клиенти", офиси и индустриални площи, Colliers International
Владимир ГЮРДЖИЕВ, мениджър Индустриални и логистични площи Forton/eксклузивен консултант на East Ring Logistic Park
Александър ГЕБОВ, председател на съвета на директорите, Industrial Park Sofia East
Стефан КОСЕВ, управител, Regent`s Property Advisors
Модератор: Явор КОСТОВ, мениджър "Капиталови пазари", Forton           
 
Логистичните и индустриални площи напоследък са във фокуса на инвеститорите. През 2013 г. обемът от реализираните сделки в сегмента в Централна и Източна Европа бележат ръст от 20%, или 3 млн. кв.м площи сключени сделки - под наем и продажба, на стойност 11 млрд. евро. Интересът на българския пазар от чуждестранни инвеститори и компании за дистрибуционна и производствена дейност става все по-голям. 50% от сключените сделки и заявени намерения за откриване на нови бази през последната година от чуждестранни компании идват от производствената дейност.
Тенденциите, които се наблюдават на пазара на логистични и индустриални площи, са свързани с все по-голямото развитие на електронната търговия. Ползвателите от този сектор ще имат нужда от т.нар. e-fulfilment центрове в Западна, но и в Централна и Източна Европа. По отношение на производствената дейност и дистрибуцията ще се забелязват по-малки регионални хъбове в Централна и Източна Европа и еволюция на т.нар. 3PL оператори към 4PL и 5PL. Все повече се наблюдава тенденция цялата тази автоматизация в площите да доведе в един момент до т.нар. Reshoring, а именно връщане на производствената дейност към компаниите майки.

Даниела Бойчева, мениджър "Ключови клиенти, офиси и индустриални площи, Colliers International
София е 5-а в Европа по потенциал за привличане на компании в производството
Факторите, които определят развитието на този сегмент в средносрочен и дългосрочен план, са: развитие на електронната търговия, нова инфраструктура и подобрени транспортни връзки и технологии. Растежът в международната търговия определят нови транспортни връзки и достъпи от Азия към Европа – главно през Турция и Русия, като до момента установените хъбове – дистрибуционни и логистични, са били съсредоточени в Белгия, Франция, Германия, Великобритания, поради добре изградената инфраструктура там. Вече все повече се инвестира в развитието на инфраструктура в страни, които са на пътя на Азия към Европа.
Проучване на Colliers сравни 40 града от Европа. Критериите бяха: съществуваща инфраструктура – пътна, жп, пристанища; пазарен достъп или близост до по-голям брой население с по-голяма покупателна способност и брутен вътрешен продукт; оперативни разходи – цена на работна ръка, наеми, цена на земя, данъци; работна ръка – капацитет, брой работещи хора, безработица, логистична компетенция и бизнес средата на съответната страна – доколко тя е финансово и политически стабилна и осигурява едни добри предпоставки за развитието на бизнеса.
Всички тези параметри в зависимост от това кой от двата сценария разглеждаме имат различна тежест. При производствения сценарий първо по значение са оперативните разходи. Не случайно тенденцията офшоринг исторически се разви толкова фокусирано в страни с по-ниски разходи. При дистрибуционния сценарий на първо място е критерият за достъп до по-голям брой потребители и по-голям БВП. София е първа в класацията за оперативни разходи и 30-а и 35-а по инфраструктура и пазарен достъп. Статистиката показва: Западна Европа – фокус върху дистрибуционната дейност, производство, но по-технологично развито; Централна и Източна Европа – по-регионални, по-малки логистични центрове и фокус върху производствената дейност, Югоизточна Европа – отново производствена дейност. 

Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи", Forton
Инвестиционните компании търсят бизнес среда
Инвестиционните компании, които идват в България, за да основават производства, търсят бизнес среда - оперативни разходи, стимули в инфраструктура и данъци. Данъците в България са на конкурентни нива, но това не е достатъчно. Вече имаме добър бекграунд - има зони, които работят добре и привличат клиенти, а колкото повече такива зони има, толкова по-добре.
Логистичен парк "Ийст Ринг" се намира в София, на пътя за Нови Хан, и Сграда 1 от него вече е факт. Инвеститорът зад проекта е "Глориент Инвестмънт БГ". Нивото на свободни площи на пазара в момента е ниско и дава много ясен сигнал за инвеститорите, че трябва да започнат да строят. Компаниите работят и имат нужда от място за дейността си. Чест прави на инвеститора, че пръв усети тази тенденция и изгради сградата на спекулативен принцип. Тя вече е действаща и готова за ползване.
Логистичен парк "Ийст Ринг" разполага с 200 000 кв.м площи, които предстои да бъдат развити на етапи. Планира се до 2020 г. да се изградят 90 000 кв.м индустриални и логистични площи, първата сграда е 6 000 кв.м. През 2013 г. започнаха дейностите по проекта - промяна на предназначения и успоредно с това - изграждането на инфраструктура - ключов и основополагащ елемент от всеки успешен проект.
Тук говорим за визия за цялостно развитие на зоната. Такъв тип проекти са ключов елемент в привличането на инвеститори, защото, когато една сграда съществува, е много по-лесно да убеждаваме клиенти, че нашите дивелъпъри са готови да отговорят на техните изисквания. 

Стефан Косев, управител, Regent's Property Advisors
Надяваме се да продължи строителството на инфраструктурата - без нея няма как да развием зоните  
В България производствената или логистичната база може да обслужва и съседните държави без граница и митница, но обратното е валидно и за съседните държави. Знаем, че някои търговци работят с логистични бази в Гърция. Надяваме се, разчитайки на ниските данъци и на все още ниските разходи за работна сила, да привличаме нови производства, но се надяваме да продължи строителството на инфраструктурата, защото без нея няма как да развием тези зони. Законодателната база затруднява развитието. Имахме случай, когато загубихме германски инвеститор и той отиде в Сърбия, защото там му дадоха безплатна земя и пари за всеки новоназначен работник. Това, че сме в европейското семейство, има огромни ползи, но имаме и конкуренти в другите държави. Разходът за транспорт също вече е от голямо значение - логистиката се развива, където е потреблението. 

Александър Гебов, председател на СД на Industrial Park Sofia East
Говорим за равнопоставеност при пазарна икономика, която за съжаление не виждаме
Да бъдеш инвеститор у нас е сериозно предизвикателство - обикновено си сам, разчиташ на прогнози на посредници, агенции, които малко или повече не се сбъдват, но ние сме оптимисти. Нашият проект започна 2006 г. с дълъг период на покупка, консолидиране, промяна на статута на земята, докато стигна мащаб от 700 дка с допълнителна опция. За 2008-2010 г. успяхме да направим две добри сделки - с "Кавен Орбико"за 10 000 кв.м склад под температурен контрол, с контролирана влажност, и с "Пикадили". Искрено се надявахме, че ще започне реално строителството, но за съжаление това не се случи и трябваше да спрем за малко.
Почти 4 години бяхме във фризера. Сега вече имаме една добра сделка с "Триза", която приключи през декември м.г. и започнахме изпълнението на инфраструктурата.
Приветстваме такива инвестиции и считаме, че нашите намерения са в правилната посока. Притесняват ни различните стандарти, да речем, в зоната за Божурище и нашата зона. Ние нямаме почти никаква подкрепа от държавата за инфраструктура. Напротив - не само че я изграждаме, но на всичко отгоре, тъй като тя е общинска или държавна, губим 20% ДДС. Равнопоставеност при пазарна икономика, която за съжаление не виждаме.
Технологичните изисквания на наемателите се повишават по отношение на енергийна ефективност, гъвкавост, организация на складовото стопанство - повече дневна светлина в складовата площ, термопомпи, икономични режими, температурни режими, гъвкавост в разположението на стелажите.