Повече сделки, стабилни цени, качествени проекти и активност от страна на банките в ипотечния сегмент отчетоха участниците в панела "Жилищен пазар и жилищно кредитиране" в рамките на конференция "Балрек". Модератор на дискусията беше председателят на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) Иван Велков, а участие в разговора взеха Пламен Андреев (управител на Planex), Георги Павлов (изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти"), арх. Пламен Мирянов (управител на "Артекс инженеринг"), Весела Илиева (изпълнителен директор на Unique Estates) и Румен Радушев (началник управление "Жилищно кредитиране" в Пощенска банка).

"Пазарът на жилища се вдига, цените се повишават отново, броят на сделките нараства, обемът на новото строителството също, обемът на кредитирането както на строежи, така и на гражданите вървят нагоре. Смятам, че 2014 г. ще бъде страхотна за пазара на жилищата, тъй като имаме всички индикации за това", започна разговора Георги Павлов. В подкрепа на думите му дойде и статистиката на НСИ, показваща, че през второто тримесечие в 9 областни града е отчетен имаме ръст на цените, а през третото тримесечие те вече са 11, включително Пловдив, София и Стара Загора.

"Аз очаквам към тях да се включат Варна и Бургас. Началото на възстановяването не означава, че то е завършило, но говори започване на по-различен тренд", допълни Андреев.

Не толкова оптимистичен бе Пламен Андреев, който смята, че положението в жилищния сегмент не се е променило и по-скоро 2013 г. се характеризира със застой и липса на сериозен ръст.
"Покрай кризата обаче много от имотите се поизчерпаха, хубавите имоти намериха своите клиенти и може би това е причината да има отново инвестиционни намерения, отново да се започват нови проекти. Дано кризата ни научи да бъдем много по-внимателни към проектите, много по-разумни в очакванията си и тогава наистина може би ще говорим за ръст", допълни Андреев.

17% ръст на сделките в луксозния сегмент
17% ръст на сделките в сегмента на луксозните имоти, 2 пъти повече наеми и стабилни цени отчете Весела Илиева. Тя отбеляза, че в момента договарянията са много малки, между 5 и 10%, и даде за сравнение 2010 и 2011 г., когато този дял е бил 30 на сто. Очакванията за луксозния сегмент са за недостиг на качествени имоти и отваряща се ниша за нови проекти.
"Луксозният сегмент е много малък пазар, това са не повече от 10% от общия брой имоти. Очакваме за 2014 г. повече на брой сделки, от което луксозният сегмент най-много страдаше", допълни Илиева.

Профил на купувача на първокласни жилища
През тази година са се раздвижили средните нива, към които влизат мениджъри с добри заплати, семейни хора с деца, които търсят и купуват големи апартаменти. За финансиране на сделките те разчитат на банкови кредити, които са липсвали до 2010-2011 г., защото луксозният сегмент е бил определян като много рисков.
Все по-образовани клиенти е тенденцията, която отчете и арх. Пламен Мирянов. Той допълни, че това са хора, които знаят какво искат, имат изисквания.
"Това са реални семейства, не са прекупвачи, които ще отдават под наем на чужденци или дипломати. Страхът отстъпи пред оптимизма", категоричен е още Мирянов.
Неговите впечатления също са за раздвижване на средния пазар, като най-търсени са големите апартаменти.

Жилищата над 100 кв.м на фокус при клиента
"В една сграда от 100 апартамента последно продаваме двустайните и малките апартаменти. Първо се разпродават апартаменти над 100 кв.м, просторни тристайни апартаменти. След това идва ред на т.нар. компромисни апартаменти – средният или малко над средния клас жилищно строителство", разказва управителят на "Артекс".
Без излишен оптимизъм
Не трябва обаче да сме твърде големи оптимисти, защото това са реалните възможности на нашата икономика, смята Мирянов. Икономиката не се развива с толкова бързи темпове, нито пък заплащането на хората, а не може да се разчита само на това, че само мениджърите и собствениците на фирми ще купуват, както е в случая с луксозния сегмент.

Отсъствието на жилищна политика
от страна на държавата е постоянна тема в жилищните конференции в последните години. Браншът изтъква, че България е една от малкото страни, които нямат абсолютно никаква жилищна политика за насърчаване на ново жилищно строителство и на покупката на първи дом.
"Това е много важен момент за развитието на пазара. Хората купуват, но има още няколко хиляди души, които, ако има жилищна политика, ако има държавни гаранции, ако има по някакъв начин помощ за банковия сектор не директно за клиента, ще могат също да закупят жилище", коментира Мирянов. Според него успешната формула не би била някаква форма на дотация, а вид държавна гаранция при кредитите за покупка на нови жилища.
"Тук става въпрос за гражданите, а не за бизнеса. Нашата държавна политика е насочена много силно към подпомагането или регулирането на бизнеса, а когато става въпрос за подпомагането не на социално слаби, а на гражданите изобщо, няма кой да води политика за тях. Жилищната политика засяга "само" 7 млн. българи, защото всички живеем в някакви жилища. Каква част от националното богатство е в жилища – над 80%. И затова няма кой да води политика в тази посока. 100% от българите за 80% от богатството си не получават никаква услуга от държавата", допълва и Георги Павлов.
Като резултат от липсата на политика в сектора той изтъква огромен капитал от десетки милиарди, който не се поддържа по правилния начин. Това води до свръхамортизация на жилищния фонд, която води до загуби в размер на стотици милиони годишно.
Нуждата от ново строителство е особено осезаема, защото съществуващият жилищен фонд е неподходящ за новите изисквания на купувачите.

Необходимата стратегия
Новото строителство, това, което има съответния сертификат, е многократно по-енергоефективно, отколкото 95% от сградния ни фонд, коментира арх. Пламен Мирянов. "Трябва да гледаме 30 г. напред, така че да знаем, че сградният ни фонд се обновява. Едва  тогава вече ще имаме модерно строителство. Държавата трябва да направи всичко възможно за подменянето на сградния фонд. Това за мен е посланието", допълва той.
Според него е необходима регулаторната функция на държавата и посочи като пример задължението към строителите за сграда със 100 апартамента да построят минимум 110 гаража. Едновременно с това никъде в закона не е посочено, че покупката на жилище трябва да е обвързана с покупка на гараж.
"Държавата трябва да направи налози – за енергийна ефективност, за гараж и т.н. Да взима например такса, в случай че искаш да продадеш апартамент без паркомясто. И тази такса да отиде за изграждането на нови паркинги от общината", пояснява Мирянов.

Свръхактивност в ипотечното предлагане
Като свръхактивна по отношение на предлагането на ипотечно кредитиране беше определена банковата политика през тази година от Румен Радушев, началник-управление "Жилищно кредитиране" в Пощенска банка. През  2014 г. той очаква Пощенска банка да отпусне над 20% повече кредити, отколкото тази година, и то като допълнение на ръста от 30%, който вече имат за 2013 г.
Раздвижването на пазара Радушев обяснява със стабилизирането на цените, както и с активността на банките.
"Основната част от маркетинговите разходи на банките са за ипотечни кредити. Статистиката показва, че 35% от всички маркетингови разходи са фокусирани върху този продукт. Може би и клиентите, уморени от 5-годишното чакане и дългата криза, решиха, че е време да действат", коментира още експертът.
Според него успешната формула за банките е иновативност и гъвкавост. И докато преди кризата банката е правила продукта като калъп, в който клиентът е трябвало да влезе, в момента в Пощенска банка подхождат към него индивидуално според конкретните нужди.

Рязък спад в търсенето на панелни жилища
От Пощенска банка отчитат спад с 20% на търсенето на финансиране за закупуване на панелно жилище. Търсенето е съсредоточено предимно в предимно тристайни имоти, монолитно ново строителство, с добро качество.

Поляризиран пазар на имотите
"Пазарът е много поляризиран – София и провинция. Не искам да звуча песимистично, но няма как да си заровя главата в пясъка и да кажа, че пазарът е добре. Той няма причина да е добре." С тези думи Пламен Андреев се включи в имотната тема. Той допълни, че има много противоречия в оценките на данните - така например 15% ипотечно финансиране, което отчитат от банките, означават, че останалите 85 на сто не са покрити. Един от факторите, които влияят сериозно на пазара, е политическата нестабилност.
"Всеки протест или бунт веднага намалява влизането в офисите. Спрямо 2011 г. интересът на клиенти към покупка на жилища е намалял близо 2 пъти", допълва Андреев. Като положителен момент той отчита добре прецизираните проекти, добри разчети на цените, те са реални и клиентът оценява съотношението цена-качество и предприема действия по закупуването на имота.
Данните и на другите участници потвърждават, че пазар извън големите градове на практика няма.
Той е съсредоточен главно в София, Пловдив, Варна и Бургас.

Около 15% от сделките в големите градове се сключват с ипотечен кредит
приблизително същият процент – с потребителски. Има много какво да се направи от страна на банките да постигнат онези размери, в които повечето сделки бяха с ипотечни кредити, коментират експертите в бранша. Едно от нещата ,които трябва да се направят, е процедурите да бъдат изяснени. "Не улеснени задължително или затруднявани, но да бъдат ясни. Стандартът за обслужване в държавата от всички бизнеси се повиши страшно много, какъвто е примерът с данъчната декларация. Много често на нашите клиенти се налага да посещават банковия клон 4-5 пъти, което създава голяма сложност", пояснява Георги Павлов от "Адрес".