Как се развива пазарът на индустриални площи
Colliers International: логистичният пазар през следващото десетилетие в Европа
Според последния доклад на Colliers за логистичния сектор на EMEA очакваният засилен икономически растеж в Източна Европа през следващото десетилетие и целите за опазване на околната среда, поставени от ЕС, ще доведат до съществени промени в пазара на логистични имоти и ще оказват натиск за развитие на инфраструктурата на региона. Проучването анализира и очакваното развитие на различните видове транспорт (сухопътен, железопътен, морски и въздушен) през предстоящите десет години.
В коментар на доклада на Colliers Карел Странски, директор корпоративни решения EMEA в Colliers International, заяви:
"Създаването на модерна сухопътна и железопътна мрежа в Източна Европа е от съществено значение за реализирането на икономическия потенциал на региона. В момента поради отсъствието на подходяща интермодална инфраструктура, с изключение на основното пристанище и дистрибуционни центрове на Европа, железопътният транспорт не може ефективно да се конкурира със сухопътния. Сухопътният е много по-широко разпространен и дава много по-гъвкави и предвидими решения за цяла Европа. Едновременно с това все по-големите инвестиции в по-ефективни и екологични превозни средства се очаква да забавят прехода към железопътен транспорт.
Въпреки всичко, доколкото европейските законодателни инициативи и инвестиции в инфраструктурата са в подкрепа на железопътния транспорт, това може да е от ключово значение за развитието на логистиката в Европа в дългосрочен план."
| Основните изводи: • Тъй като традиционно разпределението на БВП определя горещите локации за логистика, предвижданият икономически растеж в Централна и Източна Европа ще засили нуждата за промени в логистичната инфраструктура, която го обслужва. • Степента, в която определени държави в Централна и Източна Европа ще развият логистичния си пазар, ще зависи предимно от подобренията в сухопътната и железопътната инфраструктура, както и от конкурентния/законодателния натиск в посока на едната или другата форма на транспорт. • Изграждането на цялостна магистрална мрежа е приоритет за всички държави от Централна и Източна Европа. Причината е, че много от пътищата, които се използват в момента, нямат капацитет да поемат интензивния трафик на тежкотоварни автомобили поради по-ниската им степен на товароносимост. • Преобладаващата част от планираните пътища, техните продължения, разширения и подобрения са фокусирани в Източна Европа, особено пътищата, свързващи Източна и Западна Европа. Тези подобрения ще бъдат от основно значение за потенциалното разрастване на дистрибуционните центрове на логистичните оператори в Централна и Източна Европа. • Въпреки че в момента се разчита основно на сухопътен транспорт като най-гъвкав и рентабилен, ефективността на железопътния от гледна точка на цена и екологичност му дават предимство при избора на транспорт за средни разстояния (с възможност за комбиниране с други видове транспорт). Това се очаква да доведе до промени в начина на превозване на стоки в Европа. • Железопътният транспорт е по-рентабилен за дълги разстояния и по-подходящ при интермодални превози, тъй като осигурява най-добрата възможност за връзка между товарните пристанища и промишлените центрове. • Железопътният транспорт също може да се електрифицира сравнително лесно, което дава възможност за спестяване на въглеродни емисии и постигане на целите на политиката на ЕС в тази посока. • Въпреки че съживяването на железопътния транспорт отговаря в най-голяма степен на стриктните политики на ЕС, свързани с натовареност на трафика, замърсяване и въглеродни емисии, изграждането на железопътна мрежа не е лесна задача. Ограничаването на железопътните превози само в един регион не е възможно, тъй като този тип превоз е най-ефективен за средни и дълги разстояния. Затова трябва да се отделят значителни средства за инвестиции за железопътен транспорт, които да адресират дълготрайния му спад. В същото време съществува и опасност средствата, заделени за железопътен транспорт, да се насочат към високоскоростните пътнически превози вместо към товарните. |
Forton: Налице е недостиг на наличната модерни логистични площи
Снабденост с логистични площи
Приблизително 15 300 кв.м нов запас от логистични площи беше доставен на пазара през третото тримесечие на 2012 г., увеличавайки общата модерна площ в региона на София до 686 000 кв.м.
Сграда 6 от проекта на Universal Logistics достави 1300 кв.м спекулативно логистично пространство, което представлява само 8.5% от общия обем, завършен за това тримесечие.
K&M Style Logistics (11 370 кв.м) и Dekko (2600 кв.м), и двете обитавани от собствениците схеми, добавят грубо 14 000 кв.м модерна индустриална площ.
Площи в процес на изграждане
Логистичните и индустриалните площи в процес на изграждане са поразително доминирани от схеми, обитавани от собствениците или създадени да обслужат конкретен наемател.
Vienna Real Estate в момента развива Складова база 5 (приблизително 3700 кв.м) в комплекса Somat Logistics в Горубляне. Схемата за обслужване на конкретен наемател беше възложена от компанията Speedy.
Предназначените за обитаване от собствениците обекти, които са в процес на строителство в София, са представени от новия фармацевтичен комплекс на Sopharma (20 000 кв.м), производствената база за електроника на Centillion (7400 кв.м) и разширяването на технологичното съоръжение на Festo Bulgaria.
В съответствие с недостига на наличната модерна логистична площ нивата на свободните площи отбелязаха постепенен спад, достигайки 5.2%, сравнено с 6.4% за предишната четвърт.
Пазарна актуализация
В Пловдив Schneider Electric Bulgaria завърши разширението на съществуващото съоръжение, а новата производствена база на Devorex към момента е напълно оперативна.
Mecalit даде тласък на развитието на промишлено-търговска зона Куклен.
Palfinger Produktionstechnik Bulgaria стартира нова линия за производство на дълги цилиндри и специални кранове.
Montupet Bulgaria продължава развитието на производствените помещения в индустриална зона Русе.
Тенденции
• Пазарът на първокласни индустриални площи в София остава слаб.
• Налице е тенденция за постепенно придобиване на свободните пространства в логистични схеми от клас А и Б.
• Логистичният сектор се нуждае от допълнителни подобрения на инфраструктурата.
MBL: Наблюдават се големи различия в запаса от складови бази и индустриални терени
Съществуващи площи и такива в процес на изграждане
Десетките доставени сгради са предимно малки и средни предприятия (МСП), специализирани в производството и сектора на услугите, както и в някои спекулативни развития.
Започнатите строежи през третото тримесечие на 2012 г. (Q3 2012) са около 23 409 кв.м от няколко стартирани проекта. KIA Motors започна мултифункционален комплекс на бул. "Цариградско шосе", който ще помещава шоуруми, офиси и модерни индустриални сгради на площ 9300 кв.м. Helix започна строежа на фабрика за преработка на материали за минерална изолация в Гара Елин Пелин, близо до керамичната фабрика на Shamot. ET Alex започна строежа на завод за преработка на риба във Враждебна – около 1845 кв.м. Пак във Враждебна дистрибуторът на Apteki Mareshki Pharmnet стартира проекта за своя централна складова база и административна сграда – The Pharmnet HQ е с 3900 кв.м обща застроена площ. Rollplast ще построи разширение на завода в Костинброд – около 2000 кв.м, а MMM Import ще развие на 1800 кв.м завод за обработка на зърнени храни в Чепинци.
Търсене
Третото тримесечие на 2012 г. (Q3 2012) беше активно по отношение на транзакциите. Actavis премести своята централна складова база от Дупница в София. Transcapital спечели търга и ще обслужва фармацевтичния гигант, който премества около 4000 палета в столицата. Причината за преместването на централната складова база е амбициозният план на Actavis да увеличи производството в Дупница, като новите собственици от Watson Pharma хвърлят око на пазара в САЩ. Carrefour проведе търг за логистични компании и Kаvеn Orbico го спечели. Компанията ще обслужва Carrefour от базата в Гара Елин Пелин.
Orgachim премести една от складовите си бази в зоната на Илиянци. Производителят на соларни панели Woodward IDS нае около 3000 кв.м от фабриката на Miroglio в Елин Пелин. Това е първият наемател, който се премества в помещенията, след като текстилната фабрика затвори врати през 2009 г. Това показва колко предизвикателно е преотдаването на производствени имоти, построени с цел да обслужат конкретен наемател. Procredit bank също се раздвижи, като премести складовата си база за отнети движими обезпечения от Западна София в Дружба, наемайки повече от 1000 кв.м.
Наемни нива
Пазарът е изключително сегментиран поради различията в запаса от складови бази и индустриални площи. Наеми за първокачествени складове с добра локация са стабилни, на нива от 4–4.30 евро/кв.м на месец. Новопостроените индустриални пространства в околностите на София се отдават за 3.50–3.70 евро/кв.м. В редки случаи дистрибуторите на бързооборотни стоки поставят искания за по-големи промишлени помещения на много ниски наемни нива. Тези искания са породени от специални проекти или нови договори, подписани с търговци, които избират най-достъпния финансово доставчик, обикновено използвайки тръжния процес.
На индустриалния пазар обемът на свободното пространство в първокачествени складове с добра локация е много малък и независимо от значителните икономически неволи наемните нива за такъв тип активи остават стабилни.
Първото поколение модерни складови бази от 90-те години и/или началото на това хилядолетие) се отдават под наем за 3.30–3.60 евро/кв.м.
Изоставените промишлени имоти значително дисконтират наемните нива, предлагайки такива от 1–2 евро/кв.м на месец.
Свободни площи
Обемът на свободните площи слабо се покачва и достига 122 300 кв.м – ниво на незаетост от 5.6%, сравнено с 5.41% през втората четвърт на 2012 г.
Предлагането на свободно пространство първокачествени складове с добра локация остава много ограничено и потенциалните наематели с високи изисквания трябва да избират от по-малко от 1000 сгради, които са на разположение.
Цени на земята
Въпреки че Jumbo закупи урегулиран поземлен имот на бул. "Цариградско шосе" за около 6 000 000 евро, пазарът на земя е доминиран от малки по обем сделки до 1 млн. евро. Основните участници са търговските вериги, жилищни предприемачи и МСП, искащи да притежават обитаваните от тях сгради.
| Икономически акценти • От второто тримесечие на 2010 г. ръстът на БВП е положителен. През второто тримесечие на 2012 г. той е 1%, сравнен с 2.7% през второто тримесечие на 2011 г. Международният валутен фонд (МВФ) проектира реален ръст на БВП от 1% през 2012 г. и 1.5% през 2013 г. • Индексът на месечната инфлация, базирана на потребителските цени, е 0.5% през август 2012 г., или 2.6% от началото на годината. Процентът на годишна база достигна 3.9, но средният 12-месечен (август 2011 – август 2012г.) е все още 2.5 за сметка на много ниската и дори отрицателна инфлация през втората четвърт • Преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ) в страната са оценени през юли 2012 г. на 36.1 млн. евро, сравнени със 102.6 млн. евро през юли 2011 г. (предварителни данни на БНБ). От началото на годината (януари – юли 2012 г.) ПЧИ са 846.2 млн. евро (2.1% от БВП) срещу 376.5 млн. евро (1% от БВП) за същия период на 2011 г. • Основният лихвен процент е намалял до 0.04% през септември, след като в началото на годината беше по-висок от 0.22%. • Нивото на безработицата в София остана стабилно и през август 2012 г. е 3.7%. Средното годишно ниво на безработицата в страната намалява постепенно от април, като през август 2012 г. е 10.7% (данни на Агенцията по заетостта). |
Пазарни акценти
• През третото тримесечие на 2012 г. (Q3 2012) общият запас от индустриални площи в София достигна 2.182 млн. кв.м
• Започнатите строежи през Q3 2012 са около 23 409 кв.м
• Новите доставки през Q3 2012 са около 24 282 кв.м
• Наеми за първокачествени складове с добра локация са стабилни, на нива от 4.00 – 4.30 евро/кв.м на месец
• Процентът на незаетите площи слабо се покачи от 5.41% в предходното тримесечие до 5.60% през Q3 2012
• Пазарът на земи е все още слаб по отношение на търсенето.
