Residential Park Sofia (RPS) обединява удобната и сигурна жилищна среда, комфортното работно място и естествената близост с природата. "Паркът" освен голямо разнообразие от апартаменти, редови и еднофамилни къщи предлага търговска зона и офисни площи, съчетаващи едни от най-добрите меджународни практики в архитектурата и строителството, така че да отговарят изцяло на нуджите на жителите и работещите в него. Професионално подбраната комбинация от услуги и търговски обекти в RPS, отличната инфраструктурна обезпеченост, близостта до Business Park Sofia и многообразието от офисни и търговски центрове в околността, превръщат RPS и района в атрактивна дестинация с голям потенциал за развитие. "Паркът" въплъщава идеята за град в града, където хората работят, живеят, почиват, пазаруват и спортуват на едно място.

Разговаряхме с Георги Ранчев, управител на Lindner Immobilien Мanagement ЕООД, който затвърди убежденията ни, че
пазарът на жилища принадлежи на уникални решения, гарантиращи сигурност и среда.

Концепции и развитие

Още със зараждането на идеята за Residential Park проектът е разделен на три фази (виж мастерплана). С оглед на бъдещото развитие на проекта първата фаза е най-голяма. Тя обхваща и пълното инфраструктурно обезпечаване на проекта, за да могат следващите (втора и трета) фази да бъдат относително безконфликтни за вече живущите и работещи в комплекса хора. Още в първа фаза се реализира 100 % изграждане на инфраструктурата, включваща както вътрешната алейна мрежа, така и външната инфраструктура, която обхваща строителството и довършването на два моста над околовръстното шосе, цялостното изграждане на улица, която в момента се нарича "Рачо Петков Казанджията", както и рехабилитацията на части от околовръстното шосе, мостове и тунел, свързващ шосето с кв. "Младост".
В комплекса е реализирано изцяло подземно паркиране. Външните паркоместа са само за посетители и са за краткосрочен престой.
Инвестициите в инфраструктурата продължават, като следващата фаза е свързана с изграждането на обръщало на автобус 314, който е в движение от 01.09.2012 г. Стартирайки с проекта, след въвеждането в експлоатация става ясно, че в зоната не съществува публичен градски транспорт:
"Ние решихме с вътрешна маршрутка осигуряването на транспорта на голяма част от живущите в комплекса. След две години и половина интензивна работа със Столичната община успяхме като част от програмата за свързването на новите метростанции да обосновем пускането на линия 314, като ние имаме ангажимента да изградим обръщало на автобуса с цел да се съкрати маршрутът, който в момента е малко по-дълъг."
Предстои и разширение на метрото до Business Park Sofia, който се намира в непосредствена близост до комплекса.
Първата фаза към момента е почти изцяло изградена и реализирана. След края на строителството на жилищата са довършени озеленяването, поливните системи и вътрешноалейното осветление, след което фокусът се измества върху търговската зона. Фази 2 и 3 са още в процес на планиране, като намерението за фаза 2 към днешна дата е за реализирането на еднофамилни къщи. В момента се правят проучвания и се събират резервации.
Търговската зона е 100% инвестиция на Lindner, като идеята за нея е да бъде отдавана под наем или обектите в нея да бъдат продавани. Тя е над 70% реализирана и изпълнява и поддържаща функция за зоната. Търговските площи включват пощенски клон, банкомат, аптека, ресторант, бистро, пункт за химическо чистене. В процес е и идентифицирането на правилния оператор на бъдещия магазин за хранителни стоки.
С оглед на концепцията "град в града" е реализирана и детска градина, която функционира от началото на лятото:
 "До средата на ноември очакваме да въведем в експлоатация и спортния център с басейн, фитнес зала, сауна, парна баня, масажни помещения, козметичен салон и зала за танци, които да допълнят палитрата от услуги, които предоставяме. През ноември ще започне да функционира зъболекарски кабинет. Ще има и детски клуб"
Сградите и помещенията, в които се извършват такъв тип обслужващи дейности, са продадени на частни инвеститори, които поемат ангажимент за определен брой години да поддържат функцията, като се ангажират да предоставят отстъпки на живущите.
В рамките на комплекса са изградени и рекреативни зони, включващи барбекю, детски площадки, открити спортни съоръжения, беседки, открит шах и др. Общите открити площи разполагат с безплатен Wi-fi:
"Хората се чувстват удобно и спокойно при нас. Това е нещото, което според мен от днешна гледна точка е успешно за проекта и това е и основен двигател за продължаващите обеми, които ние реализираме. От началото на кризата 2012 е най-силната ни година от търговска гледна точка."

Архитектура

Моделът на RPS доказва, че е удачен най-вече защото къщите не натрапват със своето присъствие живущите. Сградите са само допълнение към природата.
"Ако имаше една по-ярка архитектура, озеленяването се губи, губим и уникалните гледки към планината, докато сега в жилищния комплекс фасадите в никакъв случай не те натоварват." В комплекса има  ясни правила за недопускане на промени по фасадите. Конструкциите и цветовете на тентите се съгласуват с управлението и това работи в посока запазване визията на комплекса. Акцентът е насочен върху средата, върху спазване на правилата и върху това живущите да се чувстват комфортно.

Комунални услуги

Комплексът е изцяло газифициран. Водата в жилищата също се затопля с газ с помощта на котли. Заложени са високи стандарти на изпълнение на контролните уреди, позволяващи дистанционно отчитане. В осветлението е заложено на енерго-
спестяващи крушки, които редуцират разходите. При поливната система се използват сондажи, като по този начин се получава захранване с подпочвени води. Токът във всички къщи е трифазен. Голяма част от тях разполагат с камини, но те по-скоро са елемент от интериорното решение.

Разходите за апартамент от 160 кв.м.
• Топла вода и отопление (пикови месеци) – 300-350 лв. на месец
• Ток – около 50 лв. на месец
• Фасилити мениджмънт – 230 лв. на месец + 600 лв. капиталови разходи на година
• Гаранционен депозит – еднократен при подписване на договора за покупка – 6 лв. на кв.м = 960 лв.

Профил на купувача

Живущите в комплекса са над 1000 души от около 250 семейства.
Купувачи са предимно двойки с минимум две деца (на средна възраст между 2 и 10 години), мениджъри средно и високо ниво на международни компании, предприемачи. "Сега се наблюдава и една много интересна тенденция – проблемът със сегментацията на обществото в провинцията е изключително отчетлив. Имаме двойки, които сериозно размишляват върху това какво става с техните деца, къде учат тези деца, как те се позиционират в обществото. Налице е миграция заради образованието. От нас купуват и двойки, при които един от партньорите често пътува в провинцията или чужбина".

Попитахме г-н Ранчев защо да инвестираме в имот в комплекса?:
• От днешна гледна точка флуктуацията на цените на жилищните имоти не е в такива размери, че да предизвиква значителен риск.
• При внимателно структурирана инвестиция можете да си гарантирате от 5 до 7% годишна възвращаемост, която твърде скоро ще надвишава нивата на депозитите в първокласните банки.
• Ако приемем, че флуктуациите на цените са към своя край, имайки гарантирана доходност или перспективи за такава, инвестирането в имот е абсолютно релевантна стъпка.
• С някои изключения имотите в София продължават да са ликвидни. Особено когато говорим за жилищни имоти, при които имаме утвърдени инфраструктура, локация и среда

Управление

2012 е най-добрата година за Residential Park, но трудностите в началната реализация са свързани предимно с налаганите високи стандарти, което е голямо предизвикателство пред инвеситорите. Защото можеш да направиш много компромиси с цел продажба, но така компрометираш концепцията.

"Ние категорично не сме отстъпвали от стандартите. Ключът за успеха на проекта е свързан със сериозните ангажименти към управлението на комплекса. Той изглежда по този начин и е успешен в продажбите, защото все повече средата е акцентът."
Комплексът разполага с множество по обем зелени пространства и обществени кътчета, които позволяват на живущите да имат условия за отдих. Навсякъде се чисти ежедневно. 
В договора за управление и поддръжка влизат денонощната охрана, включваща контролно-пропускателния пункт и охрана на общите части, поддръжката на зелените площи и поливната система, снегопочистване на вътрешните алеи. Управлява се процесът на сметосъбиране и сметоизвозване – къде да бъдат поставени контейнерите, колко често да идват сметопочистващите компании, организиране на отделно събиране на отпадъците и следене за спазването му. Отделно са осигурени торбички и за животинските отпадъци.
"Най-трудното при реализирането на такъв проект е балансирането между интересите на множество различни по манталитет купувачи. В случаите на нарушение налагаме административни глоби, които невинаги са възторжено приети от нарушителите, но ние сме изключително фокусирани и отговорни в тази посока."
В комплекса е създаден специален On-line регистър на проблемите по гаранционни и експлоатационни въпроси. Всеки от живущите може да вкара в системата своята претенция или сигнал, да получи входящ номер и неговата претенция да бъде обработена. Извършва се гаранционен мениджмънт в рамките на фасилити мениджмънта. Ако има гаранционен въпрос, компанията за управление и поддръжка се ангажира да помогне при съставянето на протокол и да следи за отстраняването на проблема. Това е съществен елемент, който дава допълнителен комфорт. Въпросът с плащането на таксите от живущите е решен изцяло по търговски път – още със сключването на договор за покупка на жилище те се ангажират с правилника за вътрешния ред и с договорa за управление и поддръжка, който е непрекратяем.
"Купувайки си жилище при нас, хората гласуват изключително високо доверие на компанията Lindner и екипа, който управлява проекта. За годините назад сме постигнали 100% събираемост на таксите, което означава, че имаме стабилен договор и че хората са доволни от това, което получават".

Организация и ресурси

Инвеститор на проекта е Residential Park Sofia ЕООД (RPS ЕООД). Проджект мениджър и координатор на административното обслужване е Lindner Immobilien Мanagement ЕООД, която се явява представител на инвеститора. Residential Park Sofia държи към датата на последното общо събрание 92% от Residential Park Sofia Facility Management АД (RPS FM АД). Всеки от живущите може да получи в зависимост от типа жилище, което има, различен брой акции, като номиналът за акция е 10 лв. (виж схемата). По този начин собствениците могат да участват активно в управлението на дружеството, което разпределя средствата.
Всяка година RPS FM АД определя бюджет, на база на който два пъти годишно се събират парите за фасилити мениджмънт.
"Ние бюджетираме определена сума, след това изразходваме част от нея и накрая изготвяме отчет, който се заверява от одитор."
Всички могат да видят за какво са изразходвани средствата – дали това е бюджетът, който е бил представен авансово предната година. Акционерите имат право на глас при взимане на решения за дейността на дружеството. Така живущите могат да изберат дали да бъдат пасивни или активни потребители - получаването на акции от акционерното дружество е опция, а не задължение.
Освен фасилити мениджмънт такси RPS FM АД събира и гаранционен депозит, с което се гарантира още при встъпване във взаимоотношения по договора, че дори клиентът по някаква причина да пропусне срока на плащане, е наличен буферен ресурс, който да покрие нуждите.
Характерно за проекта е наличието на перо "Капиталови разходи". Създаден е специален гаранционен фонд на комплекса, с който, след като изтекат строителните гаранции на проекта, има ресурс, с който да се поддържа качеството на сградите и общите части. Той се събира от всички живущи веднъж годишно и е в размер на 600 лв. на всяка единица.
Към момента дружеството разполага със 700 000 лв. в брой – гаранционни и капиталови разходи.
"Ние ги инвестираме в депозити и ги даваме като отстъпки в намаления на ефективно платените фасилити мениджмънт такси за следващата година. Тоест сега, изготвяйки бюджета за 2013 г., ние ще можем да разпределим сумата от лихвите като отстъпка от плащанията на клиентите за 2013 г."
Тези разходи се плащат и от инвеститора, който, ако има непродадени жилища, си плаща като собственик наравно с всички останали. Тоест фасилити мениджмънтът се разпределя между всички собственици.
Договорът на всички живущи е с  Residential Park Sofia Facility Management АД, което наема като главен изпълнител на фасилити мениджмънт услугите Dalkia Energy Services. Тe разпределят задълженията на фирма за охрана, фирма за почистване и фирма за озеленяване и поддръжка на поливната система, като това са само основните направления. Dalkia Energy Services (DES) осъществяват и енергиен мениджмънт на целия комплекс. RPS FM АД е отговорно за фактурирането, отчетността и събирането на парите.
"Живущите не могат да сменят фасилити мениджмънт компанията, но фасилити мениджмънт компанията може да смени главния изпълнител, ако доказано той не си изпълнява задълженията. С оглед на това да нямаме множество административни взаимоотношения всички фирми, които изпълняват отделни видове услуги, се помещават в комплекса".