Докато крановете постепенно изчезват от пейзажа, хората, които стоят зад големите строежи от последното десетилетие, се преориентират от предлагането на имоти към предлагането на услуги, свързани с тях. Като съзнават, че са изправени пред период, в който големите инвестиции в тухли и цимент ще напредват едва-едва, предприемачи и консултанти навлизат в съседните на основните им дейности по поддържането на имоти и управление на активи.
Приходите не са единствената причина. Те са привлечени и от възможността да си осигурят запазването на стойността на имотите и да постигнат по-висока удовлетвореност на клиентите си в момент, в който те са по-ценен актив от самите сгради.
Но тенденцията налага придобиването на нови умения и стандарти на работа с наемателите на площи или собствениците на инвестиции, които не всички притежават или са въвели в работата си. Традиционен за големите западноевропейски и американски компании, заети в развитието на проекти за офис сгради или търговски центрове, бизнесът става все по-интересен за местни играчи.
Проведеното от Американския институт за управление на недвижима собственост (IREM) и Международната федерация за недвижими имоти FIABCI обучение миналата седмица събра представители на фирми, които варираха от инвеститори в бизнес имоти като Tishman до мениджъри на ваканционните селища на "Феърплей пропъртис" АДСИЦ, за да научат повече за стандартизирането и отчетността в дейности, в които чувствителността към разходите е висока, защото от тях зависят и финансовото представяне на активите, и удобството на наемателите.
 
Смяна на маслото
Така както редовните смени на маслото и профилактиката на автомобили стана важна част от ежедневието на вносителите на коли, управлението и поддържането на недвижима собственост се превърна в източник на приходи, който не е за подценяване за компаниите, които довчера изграждаха логистични и офис паркове или търговски центрове. Резултатът е, че с отслабването на строителството плеяда от съществуващи или новосъздадени дружества започна да се занимава с управлението на недвижима собственост в последните две години.
Примерите вече са многобройни - от "Робул", която наследи тази дейност от австрийския предприемач "Соравия", през консултанти като Colliers International и MBL/CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, през влезлите тази година в страната AIG/Lincoln, както и инвеститори, готови да предлагат услугите за трета страна, като Tishman International Companies.
"Нашата компания е далеч по-напред в управлението на проекти... Но по определени теми бихме могли да се подобрим", казва Минко Борджуков, който управлява логистични центрове и дистрибуционни бази като изпълнителен Bulgarian Property Developments в София, Варна и Русе.  "В нашия случай ще го развием за собствените ни нужди, но занапред кой знае. Ако си добър в нещо, рано или късно ще започнеш да го продаваш", добавя той.
Наематели и купувачи обикновено плащат отделна сметка за тези дейности в допълнение към продажната цена или месечния наем. Типичните суми са малки в сравнение с наема например, но може да достигнат и до 15-20% от стойността му в някои от последните договори за офис сгради, в които той клони към едноцифрените нива. В зависимост от размера и типа на предоставяните услуги паричният поток само в една сграда може да варира между няколкостотин хиляди и повече от милион евро.
Маржовете са ниски, защото дейността е ориентирана към покриване на разходите, но осигуряват сравнително постоянство на приходите. Тези средства трябва да подсигурят нормалната експлоатация на имотите в полза на клиентите, а мениджърите (ако са трета страна) може да получават текущо заплащане за услугата и бонуси за добро представяне.

Бумащина
Основната работа на мениджъра на недвижим имот е да подсигури запазването на стойността му във времето чрез поддържане на постоянно качество на услугите и повишаване на продажбите. Тя включва постоянно наблюдение, вземане на решения при възникване на проблеми, които може да варират от охраната до договорите с наематели или собственици, както и привличане на нови клиенти, не на последно място – докладване за процесите и събитията в конкретния имот. Собствениците и наемателите изискват постоянна отчетност по теми, които варират от разходите за осветление и отопление на общите части, разноските за маркетинг или изпълнението на договорите за наем.
"Трябва да имаме тези отчети и справки. За нас те са библия и това е начинът, по който управляваме имотите си", казва Никола Игнатов, който отговаря за управлението на логистичния и офис комплекс "София еърпорт център" за "Тишман мениджмънт къмпъни".
Дейностите не са напълно нови за България, тъй като откакто строителната еволюция е преминала етапа на еднофамилната къща, е възникнала и необходимостта отношенията между ползвателите и собствениците да се регулират, а общите части – да се поддържат. Промяната в последните години е свързана с навлизането на множество международни инвеститори или наематели на офис сгради и търговски площи, за които често няма смисъл да се занимават със сградите на ниво ежедневна експлоатация. Те обаче очакват да получат тези услуги съгласно международните стандарти. "Не че (в България) не се получава същият резултат, но той не е дотам структуриран", казва Натали Д. Бречър, преподавателят от IREM.
Обучението, което тя проведе в София, беше първият от няколко модула, организирани от българския клон на Международната федерация за недвижими имоти – FIABCI.
"По-професионалните инвеститори, които притежават големите бизнес сгради и инвестиции, биха искали структури, защото искат надеждност и структурата им я дава. Би било полезно за индустрията на недвижимите имоти като цяло да бъде по-стандартизирана и формализирана, така че международните инвеститори да се чувстват в по-голяма безопасност или по-удобно", казва Бречър.
 
Конкуренция
Интересите на инвеститори, строителни предприемачи и консултанти по имоти се сблъскват на този все още относително нов терен в недвижимите имоти, докато всяка от трите групи търси варианти за осигуряване на стабилни и дългосрочни приходи. Компании като германския строител на молове ECE предпочитат да държат под свой контрол всички дейности (както и дохода от тях), свързани с развитието на проектите, в които те са специалисти – от проектирането, през управлението на строителството до отдаването под наем, маркетинга и управлението.
Все повече чужди инвеститори предпочитат да приобщят и тази дейност към основната, за да са близо до клиентите си и да получат нов център на печалба. Assos Capital, собственик на търговския център The Mall в София, развали договора си за управление с Colliers International и го внедри в собствената си структура.
Фирми като Tishman биха развили тази дейност като отделно бизнес направление. "Това е част от историята на нашата компания, предлагаща пълно обслужване за инвестиции в недвижими имоти", казва Никола Игнатов и допълва, че вече са имали консултантска дейност в тази посока.
И все пак това невинаги е икономически обосновано. Ако един австрийски фонд притежава само една-две малки сгради в България и дялово участие в трета, ще е трудно да си осигури достатъчно приходи, за да проучи пазара на място, да плаща на собствен мениджър и да организира бизнеса. Затова е логично да намери партньор.
"Всичко зависи от организацията. Има плюсове и минуси за всяка страна", казва Натали Бречър. Ако един агент е специализиран в дадени видове имоти, може да предложи уменията си на няколко компании. Ако работи за много собственици, "ще има много цели". "Ако (дейността) е вертикално интегрирана към финансовата страна на управлението на активите, ще бъде по-стандартизирана", казва Бречър и добавя: "Когато един собственик на инвестиция разбере какво може да направи професионалният мениджмънт за фирмата, все повече от тях ще го поискат."
"Необходима е промяна на манталитета. Това отнема време. От друга страна, консултантите по имоти трябва да станат по-професионални. Това, което е сигурно, е, че управлението на имотите създава допълнителна стойност за имота и за наемателите и трябва да се развива", казва Минко Борджуков.
"Със сигурност добрите времена предстоят за пазара по скромното ми мнение, защото все повече собственици на имоти стават достатъчно професионални, за да изискват тези услуги", коментира Никола Игнатов.