Строителството на офис сгради се свива толкова рязко, че може да остави част от дори бавно растящия корпоративен сектор в Европа натясно в следващите две-три години. Буквално.
В България положението не е такова. Около 350 хил. кв.м все още празни офиси са равни на разширяването на компаниите за период от три години, при това в нормалните предкризисни години.
 
Правилна посока
И все пак в крак с пазарите в Европа в София във второто тримесечие на годината са завършени по-малко от 13 хил. кв.м по данни на консултантската фирма Forton, разпространени миналата седмица.
Усвояването им е ниско и все пак положително. Така за пръв път от началото на кризата в края на 2008 г. коефициентът за незаетост остава стабилен, макар и висок - 31%.
В цяла Европа компаниите са сключили договори за 2% повече площи, отколкото в първите три месеца на годината, и 4% повече, отколкото същия период на 2010 г., каза глобалният консултант Jones Lang LaSalle.
Наемната активност е сигнал за необходимостта компаниите да обезпечат новите си дейности си с недвижими имоти или да подобрят средата за служителите си. При положение че българският пазар се диктува от компании, които са чуждестранна собственост, може да се очаква, че също ще бъде повлиян, дори и със забавяне.
 
Още не възстановяване
Това още не е категорично възстановяване. Корпорациите предимно се възползват от възможността да подобрят работната си среда. Тази тенденция е по-ярка в България. "Активността в София е движена главно от премествания на компаниите", казва Владислав Кайзеров, мениджър "Офис площи" във Forton, в съобщението на компанията до медиите.
Европейското проучване показва, че е напълно възможно някои пазари да се движат устремено нагоре, докато други падат в бездната на тежка рецесия. Москва и Варшава са от първия тип, Гърция и Испания - от втория.
Нетното усвояване (наети минус освободени площи) пада със 7% и е било с 39% от средното за тримесечието за периода от последните десет години. Измерено в период от 12 месеца до юни, то е 3.3 млн. кв.м и е едва 12% под средното за последното десетилетие.
Компаниите в Европа повече са се премествали, отколкото са започвали нови начинания, наемали са служители и съответните нови офиси.
Но след като усвояването е било положително както в цяла Европа, така и в София, през тримесечието незаетостта намалява (остава стабилна в българския случай). В Европа спадът е една десета от процента - до 10.2 на сто от наличностите.
 
Рязко свиване
Макар че незаетите площи са на високи нива, дори малкото им намаляване е добър знак за строителните предприемачи. Те в момента или седят встрани от пазара, без да развиват дейност, в очакване на по-добри времена, или се препъват под тежестта на сградите си от последните пет години, които все още трябва да отдадат.
Консултантът CB Richard Ellis прогнозира, че доставките на офис площи в Европа ще се свият до половината от върховия обем от 2008 г. към 2013 г., при това след като са нараснали спрямо 2012 г. с 12%. Тазгодишната реколта се очаква да е с 40% по-ниска от 2008 и с една трета по-малко от миналата. В пазари в по-тежка ситуация рестартът на строителството би се отложил до 2015-2016 г.
Като цяло се оценява, че незаетите офиси в София са между 350 и 400 хил. кв.м. Миналата година по данни от различни фирми са усвоени около или малко над 100 хил. кв.м, с над 40% над 2009 г.
Началото на тази обаче е вяло. По данни на Forton компаниите са се разширили на малко над 20 хил. кв.м в първата половина на 2011.
 
На нестабилни основи
Така рязкото свиване на завършеното строителство е допринесло за стабилизиране на нивото на незаетост, не наемането. Затова консултантите отчитат, че основите на пазара продължават да се клатушкат. Голямата причина е значителното предстоящо предлагане от офиси, които в момента се строят. Според Forton те възлизат на 580 хил. кв.м. Стряскащо на пръв поглед, числото включва и обекти, които могат да бъдат отложени.
От компанията сметнаха, че до края на годината около 140 хил. кв.м могат да се добавят към наличностите. На тази основа Владислав Кайзеров прогнозира увеличаване на дела на свободните площи.
В последните няколко тримесечия търсенето показа способността си да се разширява и всъщност се наемаха повече площи, отколкото се освобождаваха. При наличието на голям обем помещения, които не отговарят на изискванията за съвременен офис, включително апартаменти или стари постройки, има и резерв от компании, които биха се възползвали от ниските цени в исторически план цени на новите сгради.
"През второто тримесечие на 2011 г. средните наеми на висококачествени офиси в столицата са били около 12 евро на кв.м, което показва трайно стабилизиране на пазара за период от една година", казва Владислав Кайзеров. За установяването им е помогнала миграцията към по-добрите и нови сгради. "Тъй като голяма част от сделките за наем на практика са преместване... с незначително разширение, ще станем свидетели на увеличение на свободните площи в сградите от клас В..., докато първокачествените офис сгради се очаква да повишат нивата си на заетост", казва още Кайзеров.
Последното показва, че дори на пазара да има свръхпредлагане, ако се гледа настоящата покупателна способност на компаниите в България, нуждата от модернизиране на сградния фонд още е в сила. А ако техните европейски семейства са започнали отново да инвестират и да растат, въпросът е само дали и кога инерцията би могла да достигне до София.