Серията намаления в цените на жилищата не беше прекъсната в продължение на 2010 г. и проби достигнатия в началото й консенсус, че това е дъното в обемите на търговия и стойностите им.
Последният залп от изявления на едни от големите брокерите и консултантски фирми обаче втвърди позицията им, че ситуацията вече няма накъде да се влошава и дори може да се обърне през 2011 г.

Едно от най-категоричните доказателства е забавянето в намалението на цените. Пет последователни тримесечия официалната статистика отчете минимални спадове при препродажби на съществуващи апартаменти от домакинствата, движещи се между 2.3 (първото на 2010) и 0.8 на сто (второто).
Агенцията "Адрес недвижими имоти" обяви, че спадът в големите градове е бил около 4-6% на годишна база, "което в сравнение с 28% през 2009 г. спрямо 2008 г. е цяло постижение". През второто полугодие дори има ръст на годишна база от 7% при продажбите и 43% при наемите, отчетоха брокерите.
 
По-малко сделки
Но твърдата последователност, с която цените продължиха да слизат надолу на фона на относително слаб трудов пазар, слабо потребление и висока спестовност на домакинствата през миналата година, говори за обратното. Индексът на агенцията "Райфайзен имоти", който обхваща и сделки между предприемачи и крайни купувачи, показа, че сезонът на намаленията е бил в пълна сила през 2010. В София, Пловдив и Варна стойността му е паднала с 10.7, 4.9 и 13.4% на годишна база след спадове между 13 и 20 на сто предходната.
При липсата на достоверна публична статистика за търсенето на жилища два косвени показателя – обемите на жилищното кредитиране и броят на всички покупко-продажби на имоти – подсказаха, че макар купувачите да са спрели да намаляват през 2010 г., те определено не са се и увеличили. Според отчета на Агенцията по вписвания, макар и с малко, броят на покупко-продажбите в четирите най-големи града е паднал спрямо предходната година. При това немалка част от спада идва от най-големия пазар – София.
И все пак разлика от по-малко от 9% при под 22 хил. сделки 2010 г. и наличен жилищен фонд над 530 хил. единици в столичния град може спокойно да е повлияна от много фактори, например замръзването на пазара на земя или спад в продажбите на бизнес имоти като индивидуални офиси. При това доста от предприемачите се похвалиха с по-добра втора половина на годината.
Другият показател обаче също не показва осезаемо раздвижване – новият бизнес с жилищни кредити на банките е нараснал с 8.4% като средномесечен обем през 2010 спрямо предходната година. В числото влизат както нови, така и предоговорени кредити. За дела от втория вид може да се предполага, че са е увеличил, докато институциите са се опитвали да излязат от затрудненията, предизвикани от нередовно изплащаните заеми от част от кредитополучателите. Банките са подпомагали купувачите със средно почти 109 милиона лева месечно (56.5 млн. евро предвид валутата на повечето кредити), малко над една трета от сумите, раздавани през 2007, и по-малко от половината в сравнение с 2008 г.
Жилищното кредитиране се разрасна със скромните 3.8% миналата година, по-малко от половината от растежа през 2009, след като към слабата активност на купувачите се добави и нежеланието им да се обременяват с големи задължения.
Ако обаче данните, получени от офисите на "Адрес", са представителни за целия пазар, то едва 32% от купувачите на жилища имат всички необходими средства. Тоест липсата на ръст в кредитирането реално отразява намалялото търсене на жилища. Въпреки че цените са паднали значително, тенденцията не е толкова изненадваща на фона на общия спад в потреблението – българинът е купувал не само по-малко жилища, а и по-малко автомобили, нови телевизори, дрехи и обувки.
До голяма степен причина за спада е изпаряването на всякакви спекулативни амбиции. Посредници казват, че инвеститорите, които сега опипват пазара, се мъчат да се доберат до много изгодни сделки, а това значи ниски цени, които продавачите все още масово се отказват да приемат. От сделките с жилищни имоти на "Адрес" през миналата година почти половината от купувачите са придобили първия си дом. 23% са закупили по-голям имот, след като са продали по-малък, а други 11% са се преместили в по-атрактивен или по-подходящ за тях район.
Индивидуалните инвеститори всъщност от купувачи са се превърнали в група на продавачите – 38% от сделките са били с препродажби на ново строителство.
 
По-високи цени?
И все пак промяната може да дебне зад ъгъла. Според конкурента Colliers Internationalднешните цени в средния и средно високия клас вече стъпват на твърда почва в София, независимо че в последните месеци промоционалните оферти на предприемачите са останали важен фактор, за да се стига до сделки.
Татяна Емилова, мениджър "Жилищни имоти" във фирмата, прогнозира, че строителните предприемачи ще започнат да преразглеждат офертните си цени в хода на годината, тъй като предложенията за купувачите ще намаляват. Аргументът й е, че последните две години не е започнато строителство на нови мащабни проекти за комплекси от затворен тип, които удовлетворяват претенциите за качество на хората със собствен бизнес и висшия мениджмънт на чуждестранни и големи български компании.
Според "Райфайзен имоти" зад числата дебне друга важна тенденция – купувачите са изключително чувствителни към качеството и по-ниските цени всъщност "отразяват все по-големия обем от необходимите допълнителни разходи за преустройство, ремонт или довършителни работи, както и наличието на адекватна инженерна инфраструктура около имота". Техният индекс отразява цените, на които са се сключвали сделки (както и останалите). "На отделни места в страната този процес води до повишение на номиналните средни цени на продадените жилища през текущия период, тъй като те са предимно за имоти в максимално завършен вид", коментираха от компанията.
Предлагането е голямата въпросителна за пазара в момента. Без да има нови проекти, не е ясно доколко съществуващите са способни да отговорят адекватно на търсенето, което, ако се съди по броя на сделките с недвижими имоти през годината, поне се е стабилизирало.
Аргументите на брокерите са убедителни и щяха да бъдат още повече, ако същите прогнози не бяха правени и отхвърляни в началото на всяка година, откакто кризата започна.