Когато една строително-предприемаческа компания направи първа копка на бъдещата най-висока сграда в София преди повече от две седмици, тя се радваше на специално внимание: това е единственият мащабен строителен обект, стартиран в столицата, а и изобщо в България от поне 12 месеца насам.
За други инвеститори първият им проект нямаше същата съдба – секторът на имотите тогава бълваше новини за нови молове и офис сгради почти всяка седмица. Но докато прахът от бума на този пазар и последвалата го финансовата буря уляга, силуетът на "Сердика център" – един от най-големите комплекси със смесено предназначение, които се завършват в София тази година, придобива все по-ясни очертания.

Инвестицията, реализирана от австрийската компания за имоти Sparkassen Immobilien и германския строителен предприемач, собственик и мениджър на молове ECE Projectmanagement, е особена по още една причина.
Това е може би единственият проект с такъв обем, който инвеститорите финансират до последното от общо 210 милиона евро от собствения си джоб. Търговската част на сградата с разгъната застроена площ 185 хил. кв.м на бул. "Ситняково" ще отвори врати на 16 март според плановете на собствениците й, които ще осигурят мястото за дебюта на оператори като универсалните модни магазини Peek & Cloppenburg или Zara, флагмана на моден търговец номер едно в Европа – испанската група Inditex.

Този мол заедно с "Карфур Цариградско" са знаците, че пазарът, който се движеше със скорост, пораждаща опасения за катастрофа, все пак не е изгубил напълно контакт с пътя. Пламен Илчев, управляващият директор на "ЕЦЕ проектмениджмънт България", казва, че до момента за "Сердика център" са осигурени наематели за над 96% от площите, при това с "подписани търговски договори". Той смята, че търговският център ще отвори при пълна заетост, тъй като се водят разговори за останалите магазини.

"Самото обстоятелство, че на 16 март ще се отвори търговски център като "Сердика", е значително събитие на пазара, като имаме предвид, че последните две години той е затиснат от много сериозна криза, причинила доста големи промени в плановете на инвеститорите и търговците", казва Илчев.

Според него проектът е забележителен с още нещо: "Това безспорно показва, че на пазара има разслояване и има сериозни инвеститори, които планират средно- и дългосрочно и независимо дори от тежки кризи като настоящата те не се поколебават да изпълнят плановете си, дори с цената на това да влагат изцяло собствен капитал."

Парите
От средата на 2008 г. банките застанаха на консервативни позиции по отношение на финансирането за инвестиции в недвижима собственост. Пазарът вече беше раздут от проекти за офис блокове и молове. В градове като Стара Загора и Варна само тази година се завършват едновременно по два шопинг центъра. В София офис строителството представлява 44% от съществуващите наличности от съвременни площи според международния консултант CB Richard Ellis, а незаетостта се очаква да надхвърли 20% от повече от милион квадратни метра до средата на годината.
Шопинг моловете в строеж в София бяха повлияни от спада и силната конкуренция, но пък решенията на международните вериги да влязат директно (като P&C и Inditex в средния до високия, Deichmann и NewYorker в средния клас) подкрепиха проекти, останали на пазара, след като кризата наложи на значителна част от предприемачите да решават други проблеми.
Пред Wall Street Journal Холгер Шмидмайер, член на борда на директорите на мажоритарния собственик на "Сердика център" Sparkassen Immobilien, казва, че компанията ще вложи около 400 милиона евро в следващите две години в четири централно- и източноевропейски столици, сред които са София и Букурещ. Но признава, че финансирането остава труднодостъпно, поне за ново строителство.
Инвеститорите обаче ще искат да рефинансират обекта с кредит, след като той заработи. "Това показва, от една страна, колко е дълбока кризата, при положение че такива проекти намират финансиране доста късно в етапа на изпълнение", казва Пламен Илчев.
От друга страна, в банковия сектор се очаква да започне размразяване след средата на годината. Институциите вече са напред в процеса на преструктуриране на активите си чрез промени на погасителните планове и обезпеченията, продажби на кредити или погасяване на заемите, което отваря място за нов бизнес. А проектите със сравнително сигурни парични потоци ще бъдат малко и състезанието между кредиторите може отново да излезе на дневен ред. "При нас нещата се раздвижват и очаквам следващите месеци да се одобрят сделки", казва Мартин Гиков, директор "Финансиране на недвижими имоти" в УниКредит Булбанк, най-голямата банка в България. Той казва още, че повечето кредитори ще търсят доходоносни обекти, което автоматично означава съществуващи активи.

Растеж
Междувременно ECE Projectmanagement смята да продължи експанзията си в България, макар и вече не с цената само на собствен капитал. Компанията има дялове и управлява инвестициите в още един мол в София със 70 хил. кв.м отдаваема търговска площ, офис кула с 40 хил. кв.м, търговски центрове във Варна и в Пловдив с по над 50 хил. кв.м отдаваема площ. Общият обем на вложените в тях капитали може да достигне до около 600 милиона евро в период от три до пет години, казва Пламен Илчев. "Купили сме земята и имаме разрешения за строеж. Пазарът ще покаже кой ще започне първи, както и, разбира се, наличието на финансиране", добавя той. Според него и търговците ще подкрепят пазара до около две години, тъй като логиката на бизнеса им налага да се развиват, за да стават по-ефективни и да печелят повече.
Наличието на голям инвеститор в пазар като България ще ги провокира, за да не рискуват да пропуснат възможности, от които да спечели конкуренцията им. Затова и предприемачите ще продължат експанзията си.
"ECE експлоатира 114 търговски центъра с 3.5 милиона кв.м търговска площ, казва Илчев. Миналата година е обезпечено финансиране за над 400 млн. евро за два големи търговски центъра, които се строят от ECE – в Дортмунд и Олденбург в Германия. През 2010 г. ще отворим четири търговски центъра, от които единият е в София, а другите три - в Германия. Общата инвестиция в тях е около 770 милиона евро. На повечето места, на които сме оператори, сме и инвеститори. За 2011 г. се предвижда да отворим  и да разширим търговски центрове за около 950 млн. евро."