За Ивана Божичевич 2010 г. ще бъде най-малкото предизвикателна.
Това е така, защото родената в Хърватия Божичевич е маркетинг мениджър на строителния предприемач Globe Trade Centre, позиция, която я задължава да осигури търговци, желаещи да наемат 50 хил. кв.м площ в три мола в България.
Два от тях са в пазарите, сочени за най-проблемни от гледна точка или на конкуренцията, или на потребителското търсене, или и на двете – Варна и Стара Загора.
Третият е в Бургас, където кризата притисна конкуренцията, преди градът да бъде залят от свръхпредлагане.

Днес дори проекти като този в Бургас, където досега има само един построен мол и този на GTC е един от двата в строеж, обаче са под напрежение, след като фирмите в сектора почти навъртяха първата си кръгла година на намаления в оборотите от доста време насам. Спад от 8.4% на приходите в търговията на дребно за десетте месеца на годината маскира намаления от 15.7% при битовата техника и 9.6% при облеклото и обувките, сектори, които са важни клиенти на търговските центрове.

Опитвайки се да запазят поне приходите си, някои от търговците трябваше да продават в условия на повече промоции и по-дълги сезонни намаления а това въздейства най-малкото потискащо на маржовете, съответно на нетните им приходи.

Нещо повече: много от фирмите са се разширили с нови обекти във вече отворили молове като тези в Пловдив, Бургас или Стара Загора, които тепърва се разработват и с които купувачът трябва да свикне. Освен че им трябва време, докато започнат да носят положителни парични потоци, новите локации са ангажирали и част от капитала на операторите, инвестиран в довършителни работи, оборудване и зареждане. Това означава, че те не могат да харчат за нови дългосрочни инвестиции, преди да възстановят вече направените.

"В момента тези, които желаят да правят нещо в нови обекти, са много малко. Особено там, където (проектите, магазините) се дублират", казва Васил Райчев, управител на веригата магазини Hot Spot и наемател в повечето от съществуващите търговски центрове.
Думите му са намек и за опасенията на търговците да не канибализират обектите си в по-малки пазари.

Другият проблем е средносрочният потенциал на покупателната способност, ерозиран от растящата безработица и стагнацията в доходите. Ще трябва време тя да настигне нарастването на местата за пазаруване, за да излязат магазините на печалба. "Човек не може да надуе балона на пазаруването", коментира Райчев.

Шалом Мор има близо десетгодишен опит в строителството на молове в развиващите се пазари на Централна и Източна Европа. От няколко месеца неговата работа е да направи така, че проектите на Globe Trade Centre да отворят успешно (при висока заетост) и да генерират положителни парични потоци в средносрочен план за регистрираната във Варшава компания. "След девет месеца очакваме откриването на първия ни търговски център в страната – в Стара Загора, казва той. Независимо от трудните условия на пазара строителството върви с пълна сила, а вече сме осигурили и популярни наематели."

Продължаващото строителство и подписаните договори с т.нар. ключови наематели – големите обекти, които бъдат магнити за посетителите в комплексите, са двете опори, на които се основават инвестициите на компанията в момента.

Принцип при отдаването под наем на моловете е, че първо се подписва с най-големите наематели като супермаркет за хранителни и бързооборотни потребителски стоки, оператор на развлекателни обекти като кино, боулинг или игрални зали, "задължителният" търговец с битова техника и др. В зависимост от големината на търговския комплекс, концепцията и разнообразието от обекти може да има опорни наематели и в области като стоките от типа "направи си сам", мода, спортни стоки и др.

В случая в GTC този етап е преминат. По принцип той е и условие и на банките, за да финансират строителството, и предпоставка по-малките наематели като специализирани магазини за мода, обувки, аптеки, оптики, банкови клонове, телекомуникационни оператори, кафенета и заведения за хранене да ги последват.

Агресивно навлизащата в България словенска верига супермаркети Mercator (в Стара Загора и Бургас), българската по произход и сръбска по собственост "Пикадили" (във Варна) и кинооператорът Cinema City (Стара Загора) са сложили подписите си, съобщи Ивана Божичевич. За Стара Загора са поети ангажименти от Pretty Shop (гръцка верига за козметика), Reserved (полска за мода), Hermes Books (български книжарници), Deichmann (германски търговец на обувки).
Ивана Божичевич се надява да финализира успешно и разговорите с дрогериите dm и с модния концерн Inditex за магазини на флагмана й Zara, както и на Bershka и Stradivarius.

И все пак с останалите също няма да е лесно, а и по-голямата част от работата й тепърва предстои – докато тези сектори заемат големи площи, останалите влизат в значително по-малки обекти, което означава, че за другите 50% от площите ще се водят преговори с повече компании. Разбира се, това е по-добре, отколкото да отдаваш 50 хил. кв.м на едно място, защото едни и същи търговци могат да вземат по повече от едно местоположение.

"Можем да предложим платформа от четири проекта", посочи Ивана Божичевич. Четвъртият – още само на хартия, е в Русе, друг град, който често е даван за пример на прекаления оптимизъм на предприемачите.

През 2006 г. в София отвориха три търговски центъра. Първите два, всеки с по около или малко над 20 хил. кв.м наемна площ, бяха продадени за суми, които по груби сметки удвояваха направените разходи за построяването им. Миналата година във Варна отвори първият мол – с 50% повече площ от най-големия софийски търговски център. Неговата продажба беше договорена още през 2007 г. за 120 млн. евро, сума, която надхвърли три пъти официално обявения размер на инвестицията в строителството. Успехът им отприщи потоп от нови проекти, много от които останаха впоследствие само на хартия.

Единият коз на GTC е това, че реално е на пазара – строи в момент, в който други като моловете на испанския предприемач Riofisa в София и Пловдив, на германския ECE Projectmanagement във Варна, на израелската R.E.S.B. в Стара Загора не са започнати. Другият й коз е опитът й в Централна и Източна Европа. "Имаме завършени и изцяло отдадени под наем търговски центрове, така че имаме увереността на международните търговци", казва Ивана Божичевич.
Но тя признава, че сега е трудно и за наемателите, и за предприемачите. "Преди три години беше достатъчно да имаш финансирането и опорните наематели – кинозалите и супермаркетите, и всички ги следваха", казва Божичевич.

Сега това не е така. Финансовите възможности на търговците са разпънати между обслужването на нуждите на обектите им в момента, в които доходът намалява, и отсъствието на банково финансиране за нов бизнес. "Банките не дават, за да се извадят нови пари", казва Васил Райчев. "Има такива (търговци), които са готови (за разширяване), но нямат ли добри условия и финансиране, няма кой да го направи", добавя търговецът.

Затова много предприемачи са склонни да им предложат тези средства, стига да са достатъчно солидно финансирани, за да им го позволят. Освен това са склонни да им дадат временно наеми, изцяло базирани на оборота - метод да споделят част от търговския риск.

От GTC не изключиха нито един от тези варианти. Групата може да си ги позволи благодарение на близо 175 милиона евро в брой и под формата на краткосрочни депозити към септември. Дългът й е около 52% от активите, а голямата част от дългосрочните й задължения по проектите (79%) достигат падеж през 2014 г. или по-късно.

Не на последно място в компанията трябва да внимават и за риска от неизпълнение на договорите от наематели, с които са подписали. "Наблюдаваме компаниите, казва Ивана Божичевич. Това е малък пазар, в който всеки познава всеки."

Тя признава, че банковите гаранции не дават достатъчно сигурност на предприемачите, но смята, че кризата е донесла повече честност в отношенията между наемодатели и наематели. "Опитваме се да дадем отстъпки, да си помогнем, за да гарантираме, че те ще работят с нас и в бъдеще", казва още мениджърът по отдаване под наем на обектите.
"Никой не казва, че времената са лесни, но сме много позитивни, защото сядаме на масата с мениджърите по отдаване под наем и говорим с наемателите, за да намерим решения", казва Божичевич.