Обявяването на два нови големи инвестиционни проекта може да накара много хора да повдигнат въпросително вежди: да не би кризата да е свършила, без да сме разбрали? Но на пазара на логистични и индустриални имоти тя по-скоро не е започвала. И по-точно не протича така, както в останалите сегменти от сектора, който в най-голяма степен страда от икономическия спад.

Поредният етап от логистичен център на бул. "Ботевградско шосе", завършените складове до "Цариградско шосе" и околовръстното на София, нов логистичен център до софийското летище и друг във Варна, откриването на голям дистрибуционен център на търговската верига Penny Market са видимите признаци, че предлагането в последната година е нараснало. Въпреки това строително-предриемаческата компания "Бългериън пропърти девелъпмънтс" направи първа копка на нов логистичен център в Русе, в който ще инвестира 12.6 милиона евро преди две седмици, а друго дружество миналата седмица обяви старта на проект в Горна Оряховица.

Наемите са паднали и незаетостта в сектора се е увеличила със завършените сгради тази година. Докато поръчките в промишлеността и оборотите в търговията намаляваха, наемателите са избягвали да увеличават базите си.

Но все още собствениците на нови складове около софийското летище очакват клиенти при цени от около 5 евро на кв.м на месец плюс още 10-12 евро на кв.м за офисите към тях, ценови коридор, който от месеци насам е типичен за определяните като клас В административни сгради в зависимост от местоположението им.
Това става в ситуация на намаляла икономическа активност в индустрията и спаднало потребление – основни фактори за нарастване на нуждите от складови площи. Преработващата промишленост е спаднала с почти 22% през септември на годишна база, търговията на едро – с 19.2%, а на дребно – с 8.3 на сто.

"Пазарът е много непрозрачен и много трудно следим реализираните договори за наем, така че не можем да дадем точни цифри, но нашият екип е свидетел на факта, че доста фирми замразиха плановете си за експанзия и разширяване, други отложиха разполагането на производствени мощности в България", казва Христо Асенов от консултантската фирма за имоти MBL, партньор на глобалния консултант CB Richard Ellis за България.

Но пък други двигатели на търсенето са успели да компенсират спада отчасти. Един от тях е консолидацията в търговията на дребно. Големите търговски вериги имат нужда от максимално оптимизирана и ефективни доставки, за да държат ниски оперативните си разходи и да повишават конкурентоспособността си. Най-често това означава големи складове на комуникативни местоположения, каквито в момента няма или доколкото ги има, не отговарят на изискванията им за температурен контрол (при хранителните стоки) и квадратури. "Ниските цени във въпросните супермаркети са функция на мащаба на поръчките от доставчици, големината и регулярността на доставките и централизирани доставки до съответните магазини с минимални разходи. Това накара много от веригите да изградят или да планират собствени логистични бази. Те бяха най-активни през последните 15 месеца", казва Александър Танев, консултант "Бизнес площи" във "Фортън интернешънъл", партньор на международната консултантска фирма Cushman&Wakefield.

И все пак е практика тези вериги да придобиват недвижимите си имоти, тъй като за тях те имат стратегически характер – така запазват контрола върху разходите си за имоти и не са зависими от пазарните колебания. "Пикадили" купи земя, част от индустриалния парк "София изток" в община Елин Пелин, Penny Market изгради собствен склад от 28 хил. кв.м в село Столник, свои бази строят и Lidl, и Plus. Така че те остават по-скоро изключения от типичните клиенти на новите индустриални паркове, които се въздържаха от по-голяма активност през последните 12 месеца.

Другата голяма група наематели – доставчиците на транспортни и логистични услуги и дистрибуторите, са били по-скоро пасивни. "Пазарът на логистични площи в най-общ план не се различава от другите сегменти на бизнес имотите, казва Александър Танев. Водещ фактор при вземане на решение за наемане в момента е очакването на компанията за нейното развитие в краткосрочен план."

Тогава какви са основанията за инвеститорите да стартират нови проекти? "Нашето усещане е, че бизнесът е в процес на изчакване и най-вероятно по-изразена активност ще има след края на зимата, а първите признаци на съживяване вече са налице, казва още Танев и добавя: "След края на лятото, когато е традиционният период за изготвяне на бюджети за следващата година, се забеляза оживление. В тази връзка бизнесът се настрои към новата реалност и можем да потвърдим, че във "Фортън" вече работим по няколко реални сделки за над 1000 кв.м, като договори можем да имаме в първите седмици на 2010."
Той прогнозира, че в средносрочен план ще има засилване на търсенето от доставчици на логистични услуги, които ще работят по проекти на техни клиенти.

В същото време предлагането е останало сравнително слабо спрямо общия обем на пазара, а за ползватели, които също са финансово ограничени заради вялото кредитиране и забавянето в плащанията от клиенти, строителството за собствена сметка не е толкова привлекателна възможност. "По-голямото предлагане и намаляването на наемите ще позволи на някои ползватели на индустриални площи да се преместят в по-нови и по-качествени обекти", добавя Христо Асенов.

Според Танев наемът е паднал с малко над 20% от пиковите си нива. "Основният фактор, който движи пазара и транзакциите, е желанието на наемателите за намаляване на разходите", коментира той. "Проектите, които сега започват да се изграждат имат възможността да са много по гъвкави в ценово отношение поради значително намалените разходи за строителство, които може да се договорят сега", казва още консултантът.
Макар че всички пазари на бизнес имоти са били засегнати от кризата, изглежда, все още има ниши, където предприемачите могат да намерят основания за растеж. Новите проекти го доказват.