Стойностите на бизнес недвижимите имоти в България са продължили да се топят през третото тримесечие, подяждани от падането на наемите за офис, търговски и индустриални площи, отчитат международни консултантски фирми. В същото време в Европа спадовете вече се успокояват и на места се виждат наченки на частично възстановяване на цените на този вид активи.

Два отделни доклада от последните седмици – на CB Richard Ellis (CBRE) и на Cushman & Wakefield, показаха сериозни разлики в изчисленията доколко са се изменили оценките за България. И двата обаче са единни за посоката на изменението – надолу.

Този път причината е по-малко в изпаряването на доверието на инвеститорите и повече – в представянето на пазара на местно ниво: според CBRE наемът за първокачествен офис в България е паднал с над 11% на годишна база.
Тъй като стойността на инвестиционните имоти е равна на годишния наем, разделен на процента доходност, при който купувачът ще склони да инвестира, със същия процент е паднала и средната стойност на топ сградите.

Нещо повече, според Cushman & Wakefield средното ниво на доходността от офис сгради, най-масовия тип инвестиционни имоти, се е повишило до 11% от 10% към първата половина от годината. Разликата изяжда още 9% от стойностите на активите. Спрямо година по-рано, когато бяха стигнати пиковите стойности за последните три години, наемът за офис е паднал с около една четвърт.
Разликите в оценките може да се дължат и на различните стандарти за измерване на цените. CBRE например визира първокласни сгради, докато в изследването на C&W това не се конкретизира. CBRE не отчита намаление на наемите за индустриални имоти, докато според C&W и те падат, макар и с по-малко, отколкото офис и търговските площи.

Спадът, отчетен на хартия, има ограничено влияние върху българския пазар, където инвестиционните транзакции бездруго са малко. Но той влияе върху финансирането на проектите, тъй като банките биха отпуснали по-малки заеми в сравнение с преди заради по-ниската стойност на обезпеченията. Освен това намалението на наемите и цените може да приближи някои проекти до минималните прагове за обезпеченост на кредита: съотношенията между дължимата главница и стойността на обезпеченията и между вноските и доходите от имота.

Но докато стойностите на имотите продължават да падат, все повече инвеститори започват да виждат възможности да се сдобият с подценени активи. С известно закъснение спрямо развитите пазари те се активизираха и в Централна и Източна Европа. Обемите на инвестициите само през юли и август почти са достигнали тези през първата половина от годината, съобщи наскоро CBRE. Местни инвеститори са подкрепили руския пазар, а германските фондове от отворен тип – централноевропейските. България и Румъния доскоро изоставаха. "Инвестиционните обеми в Югоизточна Европа остават ниски въпреки наскорошното леко нарастване на активността", коментира за "Строителство Градът" Джос Тромп, директор на проучванията на CBRE за региона.

"Страни като Румъния, но също и България представляват интерес, но реалистичното ценообразуване е ключът за завършването на сделките", коментира Тромп. "Докато продавачите не искат да приемат факта, че цените са се изместили обаче, и докато потенциалните продавачи не са принудени да продават, пазарите ще останат мудни", каза още експертът.