Дните на лесното заемане на пари и евтиния кредит за имоти са си отишли завинаги, обяви агенция "Ройтерс" след края на Глобалния конгрес за имоти, който тя организира паралелно в Лондон, Ню Йорк и Сингапур през тази седмица.

Пазарът е изправен пред вододел, зад който перспективите за растеж са мрачни, посочва агенцията в анализа си, като се позовава на топ мениджъри на най-големите компании за инвестиции в имоти и специализирани финансови институции в Европа.

Говорители на Глобалния конгрес за имоти (Global Real Estate Summit) в Лондон казват, че са изоставили надеждите си някога да видят завръщане към добрите стари дни на кредитиране, което подхранваше безпрецедентния период на растеж в цените на имотите от началото на хилядолетието.
Шефовете на най-големите инвеститорски фирми сега се готвят за трайни промени в начина, по който финансират сделките, и равнодушни бъдещи взаимоотношения с нервни кредитори и инвеститори, които или искат да минимализират раздуващите се загуби от имоти или да запазят огромните богатства, пожънати през бума.

"Кредитният пазар като цяло е мъртъв", каза Ед ЛаПума, президент на американската финансова компания W.P. Carey.
"Трябва да има много непреодолима причина за един кредитор да даде заем. Иначе гледат към всеки заем, който са дали в последните четири години, клатят глави и казват, че са загубили твърде много, за да влязат за още", каза ЛаПума.

Преди фаворит на инвеститорите - от обикновените граждани до фондове, управляващи националните богатства, или правителства, имотите изстрадаха силно намаляване на благосклоността към тях след връхната точка през 2007 г. Този клас активи беше рекламиран като почти перфектния хибрид между скучните облигации и променливите акции. Сега обаче е успял да задмине рисковия бизнес на хедж фондовете, склонните на загуби високодоходни облигации и бомбардираните пазари на акции.

Това новооткрито падение може да ограничи обема на големите сделки с имоти, които разчитат на голямо финансиране, отбелязва "Ройтерс".
"Вероятно 70-80 милиарда паунда нов дълг бяха организирани в годините 2004, 2005, 2006 и 2007, но не виждам повече от 20-25 милиарда паунда тази и следващата година", каза Макс Синклер, шеф на кредитирането за Великобритания в банката Eurohypo.

Докато възможностите за сделки почти са изчезнали, някои мениджъри се опитват да разберат как да възстановят поразената репутация на пазар, които много смятат за източник на световните финансови проблеми.
"Под целия проблем лежат 2 трилиона долара загуби във финансовия сектор по целия свят", каза Роджър Орф, президент на Citi Property Investors.
"В частност загубите от ипотеки върху бизнес имоти са още около 300 милиарда долара, още едно невероятно число. Лечението е въпрос на години, не на месеци", каза Орф.

Някои се страхуват, че бавното възстановяване на кредитните системи може да попречи на растежа на възникващите пазари на имоти в Азия, Африка и Латинска Америка, които разчитат на пионерски настроени, движени от дълговото финансиране купувачи.
"Ако гледаме отговора на банковия сектор на кризата, изглежда, че колкото по на изток отиваш, толкова по-взискателен става типичният си кредитор", каза Майк Сейлс, ръководител на отдела за имоти на Henderson Global Investors, британска инвестиционна фирма.

Стийв Смит, ръководител на сделки и управление на активи в Axa Real Estate Investment Management каза, че фирмата му е отложила развитието си в Азия, докато не види повишаване на настроението на инвеститорите. Eurohypo се е изтеглила от 18 от 28-те национални пазара, за да се фокусира върху основните възможности, които й се предлагат.

Дори там, където секторът на недвижимите имоти е развит, ще трябва да се научат да живеят с посредствени, скъпи ипотечни пазари, които приличат повече на тези в по-бедните страни. Много инвеститори вярват, че ще могат да заемат само до 60% от продажната стойност на сграда в най-добрия случай при с трицифрени маржове по заемите, изисквания за по-дългосрочни договори и по-високи съотношения между дохода и лихвените плащания.

"Банките разбраха, че това е твърде рисково и част от проблема, който имат сега е, дали са се съгласявали твърде лесно с високите съотношения между дълг и стойности (на активите)", каза Райнхард Кучер, който оглавява борда на германската компания Union Investment Real Estate.

Банките са предпазливи да поемат тежестта на още риск, свързан с имоти, но някои гости на Конгреса смятат, че е малко вероятно те да ликвидират позициите си и да реализират бързо загуби. "За британските банки обявяването на неизпълнение на заемите е последна възможност. Те искат да управляват проблемните портейли или с титулярния инвеститор, или със специализиран консултант", каза Сейлс.

Синклер препотвърди, че неговата банка полага всички усилия да удължи и преработи заемите, така че да избегне обявяването на неизпълнения, които не са нужни. Това е нещо, което той описва като "упражнение в разрушаването на стойност".

"Искаме да се опитаме да го избегнем на всяка цена. Когато започвах в National Westminster Bank в началото на 80-те години, там все още отработваха заеми от началото на 70-те", каза Синклер и добави: "Виждам как ще правим същото, ще се грижим за сделки от 2005-2007 г. в годините, които идват."

Други предполагат, че тази стратегия на кадифените ръкавици се дължи повече на необходимостта, отколкото на избора. "Срещнах се с един човек вчера, който каза, че ако всички банки отчетат заемите си за имоти според пазарната им стойност, по същество ще бъдат неплатежоспособни", каза ЛаПума. "Не знам дали е прав или греши, но знам, че недвижимите имоти за повечето от тях са мръсна дума."