Най-слабите три месеца за инвестициите в имоти в Централна и Източна Европа от 2009 г. предвещават тревоги за собственици на офис и търговски центрове в България.
През първото тримесечие на 2012 г. в региона са продадени бизнес сгради за 900 млн. евро, обяви CB Richard Ellis, най-голямата консултантска фирма за недвижима собственост в света, в официално изявление.
 
Сезонът на продажбите
Само по себе си числото не е толкова притеснително в слабия сезон за търговията с този род активи, колкото развитието на пазара, довело до него. "Факторите, които стоят зад по-ниските обеми, са свързани с по-малкото наличие на финансиране и стесняващите се изисквания на инвеститорите", пише в съобщението.
Данните подкрепят очакванията за охлаждане след рекордната от началото на кризата 2011 г., в която сгради и земя за 11.2 милиарда евро смениха собствениците си. Макар и повсеместно, съживяването на пазарите беше съпроводено от много силно изразено разграничение между Полша, Чехия и Русия, които поведоха ръста, и всички останали.
Докато едни инвеститори купуваха офиси в полската столица Варшава или търговски центрове в чешката провинция заради стабилността на приходите от наеми в големите икономики в региона, част от сделките в периферни пазари като България бяха предизвикани от желанието на собствениците да си тръгнат. GE Real Estate наскоро направи втора крачка към поставянето на точката на българската си история, след като продаде дяловото си участие в "София еърпорт център", бизнес парк до летището.
 
Финанси
Дезертирането на банките отново ще бъде главно препятствие пред сделките, след като ескалирането на кризата в еврозоната миналата година прекрати плахите опити за завръщането им към финансирането на проекти и ги направи по-предпазливи към придобиванията на съществуващи сгради.
"Повечето активни финансисти са фокусирани върху Централна Европа, като Полша и Чехия ясно изпъкват", казва директорът на проучванията на CBRE за региона Джос Тромп. "Обаче изискванията на банките за надбавките и коефициентите (на покритие на кредита с приходи и обезпечение) ограничават потока от сделки до първокачествения край на пазара дори в тези пазари", добавя Тромп.
България, възприемана за незрял и поради това по-рисков пазар, излиза от обсега на големите финансови и инвестиционни фирми, но това все още не означава, че сделки няма да има, както показа изкупуването на дела на GE Real Estate в "София еърпорт център" от партньорите им Tishman International Companies, първоначалния инвеститор в проекта. "В момента работим и със сигурност 2012 г. ще видим сделки в България. Мисля, че ще бъдат постигнати нивата от миналата година от 180 млн. евро", каза Асен Лисев, изпълнителен директор на българската фирма MBL, която работи със CB Richard Ellis и обслужва глобалните й клиенти в България.
 
Сделки
Откъде може да дойдат купувачите, при положение че наличният капитал на пазара е ограничен, а инвеститорите преценяват много внимателно следващите си стъпки? Отговорът може да не е далеч - в Унгария или Словакия, две страни, които инвеститорите избутаха в периферията на интересите си в последните години.
"Потокът от сделки си имоти в Словакия и особено в Унгария се очаква да зависи най-вече от съществуващите взаимоотношения с клиентите, както и купувачи със собствен капитал, които влизат в тези пазари там, където им се предлага интересен потенциал за ръст в цените", казват от CBRE. Не че евентуалните печалби ще дойдат от само себе си: изявлението по-скоро се отнася до сгради, които са пълни с наематели и чиито приходи и определяната от тях цена ще растат с повишаването на приходите на стъпки, предварително определени в договорите за наем.
 
Ограничен пазар
В България този тип активи са малко по принцип и още по-малко след покупките от миналата година. "На база на това, което работим, може би няколко сделки вече са станали... (Те са) от порядъка на 10-15 млн. евро", каза Асен Лисев, потърсен за коментар по телефона от "Строителство Градът".
Според Лисев инвеститорите ще срещнат повече затруднения да намерят финансиране за по-големи сделки. Това ще бъде удар по търговията с търговски центрове, които обикновено са по-капиталово интензивни – скъпи за строителство и с високи номинални наеми. По-важното, което консултантът отбелязва, е, че носят по-голям риск заради несигурността за изпълнение на договорите при продължаващ спад в търговията на дребно.
Везните се накланят в полза на офис сградите, обрат от миналата година, когато търговските центрове и хипермаркетите водеха възстановяването. Офисите са по-масови и техните наеми не са толкова тясно обвързани с бизнеса на наемателите, заради което се смята, че приходите им са по-сигурни. И все пак малкият брой сгради с добри наематели може да ограничи пазара, което и Лисев признава, макар че се придържа към прогнозата си за поне 150 млн. евро обем през годината – благодарение на нови купувачи, които пристигат с пари в брой.
 
Натиск
След като потокът от сделки миналата година заздрави очакванията на продавачите за стойностите на имотите, една суша тази година може отново да подкопае цените, тъй като те ще трябва да изкушават инвеститорите с отстъпки. Лисев обаче смята, че ниската ликвидност вече е отразена в доходността – съотношението между годишен приход от наеми и продажна цена, закрепило се миналата година на 9.5%, с 1.5-1.75 процентни пункта над нивата отпреди кризата.