Мартин Янев, Smart Brokers: През 2023 година на пазара ще излязат около 4.2 млн. кв.м РЗП жилищни площи (около 40 000 жилищни единици)

Мартин Янев, основател, Smart Brokers
- Как оценявате развитието на пазара на жилища в България в момента на фона на икономическите фактори в постпандемична ситуация?
- Въпреки взрива на цената на строителния продукт през изминалите 18-20 месеца (вследствие на увеличение на цените на парцелите за строителство, строителните материали, труд и т.н.) предлагането на жилищни площи продължава да нараства със сериозни темпове. Издадените разрешения за строеж за жилищни сгради в София минават 2.2 млн. кв.м РЗП, или с 10% повече спрямо 2021 г. (около 2 млн. кв.м РЗП). Това означава, че на пазара през 2023 година ще излязат около 4.2 млн. кв.м РЗП жилищни площи (около 40 000 жилищни единици). В същото време имаме свиване на търсенето - спад на сделките в София през 2022 г. с около 8% спрямо рекордната 2021 г. Не се наблюдава шок в търсенето на жилища и нивата остават високи (засега). През 2023 година най-вероятно ще продължи спадът на броя на сделките с жилищни имоти поради пазарната конюнктура: нарастващи лихви по ипотечни кредити, нереално високи цени на някои имоти (надценени очаквания на продавачите), повишено предлагане.
Драстичен спад на цените на жилища не се очаква, но пазарната ситуация ще принуди някои продавачи да коригират цените си или да предлагат повече екстри към цената на жилището. Растящата инфлация води до силно отрицателни реални лихвени проценти и ще играе роля за пренасочване на част от рекордно високите спестявания в банките към недвижими имоти. Продължителното запазване на текущите темпове на кредитен растеж при съществуващите нива на реалните лихвени проценти създава предпоставки за увеличение на задлъжнялостта, което може да се отрази негативно върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си и да доведе до нарастване на необслужваните кредити и обезценките при потенциално влошаване на икономическата среда. За да охлади високата кредитна активност по ипотечни кредити, БНБ повишава антицикличния капиталов буфер на банките от 1% на 1.5%, считано от 2023 г. Повишението на нивото на буфера има за цел да засили устойчивостта на банковата система при натиск върху доходността и капиталовата позиция, предизвикан от потенциално нарастване на необслужваните кредити и обезценките.
- Какъв е модерният жилищен продукт?
- Модерният жилищен продукт трябва да е част от цялостна здравословна, чиста и модерна градска среда, която за съжаление липсва. Жилищните сгради трябва да се вписват в средата, като създават усещане за лекота и ненатрапчивост. Модерният жилищен продукт е съобразен с най-новите технологии за енергийна ефективност, жилищата трябва да са добре осветени от дневна светлина, шумоизолирани, да създават усещане за комфорт и уют. Етажните разпределения и функционалност на жилищата са от ключово значение. За мен общи части над 10% в сградата са неоправдани. Геотермалните термопомпени системи ще навлизат все повече в новите проекти, като ще създават конкурентни предимства на инвеститорите спрямо останалите на пазара.
- Какви са особеностите на високия клас и на ексклузивния жилищен продукт?
- Особеностите на високия клас ексклузивен жилищен проект са в първоначалното правилно задание на инвеститора спрямо сегмента на пазара и качеството на проектиране от архитекта. Детайлите са от значение. Какъвто и жилищен проект да ви нарисува архитектът, ако няма идея как ще се изпълни, т.е. работни детайли, фасаден инженеринг и други детайли, всеки проект може да бъде съсипан. Яснота за вида и спецификация на материалите, доставките и цялостното изпълнение различават високия клас жилищен продукт. Мисля, че в скоро време в най-високия сегмент на пазара ще започнат да се предлагат напълно завършени жилища с индивидуален почерк.
- Кои са основните характеристики на успешния жилищен проект?
- Успешният жилищен проект за мен е проектът, който изглежда по-добре завършен от това на визуализациите. Успешен е проектът, когато всичко от началната фаза – от идейната фаза е напълно ясно – какви ще са материалите, как ще се изпълняват детайлите, графика на подизпълнителите, качеството на работата. Предизвикателствата на бюджета много често карат инвеститорите да променят доста от първоначално заложените материали. Особено втората половина на 2021 г. и началото на 2022 г. беше изключително трудна за ценообразуване, работеше се на тъмно – всеки месец с нови цени за бетон, желязо и т.н. Ценообразуването в такава среда е невъзможно.
- Как ще коментирате цените на жилищата и клиентското търсене и каква е прогнозата за тяхното движение през 2023 г. на фона на състоянието в момента?
- Съветвам клиентите – купувачи на жилища, да задават все повече и по-неудобни въпроси на инвеститорите. Сега идва тяхното време, времето на купувача. Нека се интересуват малко повече, преди да купят жилище – от това кои са архитектът, инвеститорът, главният изпълнител, подизпълнителите, материалите, гаранциите, следпродажбеното обслужване и т.н. Нека имат ясна представа какво стои зад всяка цена, дали е оправдана или не. Конкурентни предимства на пазара ще имат инвеститори, които предлагат жилища в сертифицирани зелени сгради, защото банките ще са по-склонни да отпускат преференциални, т.нар. зелени, ипотеки.
Вижте cтaтиятa в бpoй 2/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ