Пламена Тотева, директор пазар „Ипотечни кредити“ в Банка ДСК

- Г-жо Тотева, как оценявате ключовите икономически фактори и пазара на недвижими имоти и какви са вашите очаквания и прогнози?

- Външната среда в момента е изключително неспокойна покрай новото напрежение в Близкия изток, Южен Кавказ и продължаващата война в Украйна. Развитият свят бе позабравил ефектите от геополитическо напрежение върху икономиката. И въпреки това икономиката на България продължава да се движи с приемлива скорост въпреки сътресенията от външната среда. Последните данни за инфлацията затвърждават очакванията за стабилизиране на потребителските цени. Все още хранителните стоки остават с относително високи нива на ръст на цените, но се очаква и те да се нормализират до края на годината. Прогнозата за инфлация през следващата година е за около 3-4%, като основен риск остава волатилността на енергийните ресурси, най-вече цената на петрола. А тя до голяма степен е силно зависима от геополитическото напрежение и неочаквани решения на ОПЕК.

Що се отнася до пазара на недвижими имоти – в момента се наблюдава плавно излизане от един от най-пиковите моменти на този пазар, който се характеризира дори и сега с много достъпно финансиране. Свидетели сме на спад на рекордните нива на сделки, за които голям принос имаше и инфлацията, и ще видим плавна тенденция към увеличаване на лихвените проценти по нови кредити (в момента около и под 3%). Лично аз обаче продължавам да бъда умерен оптимист и смятам, че да - пазарът се успокоява, но ще продължи да се развива предимно от купувачите, които търсят имот, за да подобрят жизнения си стандарт и за жилищни нужди.

- Как оценявате инвестиционната среда в България и в Европа - накъде се насочват капиталите? Какво е мястото на горещия сегмент на жилищата и какви са факторите, които го регулират и определят неговото развитие?

- Новоотпуснатите жилищни кредити в банковата система продължават да отчитат сериозни месечни обеми, до голяма степен подкрепени от ниските лихви. А те от своя страна са едни от най-ниските в Европейския съюз поради бавната трансмисия на провежданата рестриктивна парична политика на ЕЦБ и засилената конкуренция между банките за този сегмент от пазара. Цените на жилищните имоти към средата на годината отчитат годишен ръст 11%, което също не може да бъде дългосрочен тренд. В Европа вече се наблюдава спад на цените на жилищни имоти, но пазарът в България си има своите местни характеристики и при желание за инвестиране инвеститорът внимателно трябва да направи своята преценка спрямо настоящата макроикономическа среда и вида имот, който купува. Моите очаквания в средносрочен план са цените на жилищните имоти да започнат да се успокояват, като повишение може да се наблюдава за определени проекти и локации, които носят спецификата на местоположението си и на купувачите, към които са насочени.

- Може ли да представим портала „ДСК Хоум“ - какви са неговите основни функционалности и как той може да бъде максимално полезен за намиране на качествен дом?

- Единните онлайн услуги, които обединяват намирането, избирането и закупуването на даден имот, подобряват значително клиентското изживяване и съкращават процеса по покупка. Иновация на българския пазар в тази сфера е именно сайтът за имоти и ипотечни кредити на Банка ДСК – dskhome.bg. В портала потребителите могат да открият не само оферти за имоти, но и да филтрират търсенето си спрямо възможностите за вноска по кредит, а след като изберат своя нов дом – да разгледат опциите за финансиране и да запазят час за консултация с наш експерт по ипотечно кредитиране, преди да пристъпят към финализиране на покупката.

Друго улеснение за бъдещите купувачи е възможността за оценка на пазара на всяко жилище, която дава информация за броя на предлаганите аналогични имоти, за движенията в цената в рамките на една година, както и за бъдещата доходност при отдаването му под наем. Клиентите могат да видят и детайли за средата – детски градини и училища в близост, ресторанти, молове, болници и т.н. Потребителите на платформата могат да определят и индивидуални параметри по кредита като размер, лихвен процент, срок на издължаване, дължими такси и застраховка и да получат онлайн ипотечен сертификат, както и да преминат дистанционно през процеса на кандидатстване. В допълнение платформата предлага и детайлна информация за съпътстващите разходи за покупка на имот като данъци и нотариални такси.

- Пълната дигитализация дава възможност за максимално пълноценно и бързо обслужване на клиентите. Как протича целият процес в „ДСК Хоум“?

- Безспорно технологиите ще стават все по-важни за сектора на недвижими имоти и дигиталната трансформация ще продължи да дава своето отражение върху всеки от процесите – от намирането на имот, през необходимата документацията и финансирането му, до осъществяването на покупка и получаване на финансиране.

Едно нещо е сигурно – възникналите технологични решения, иновативни продукти и услуги ще имат една обща цел – да подобрят клиентското изживяване и да улеснят максимално потенциалните купувачи, като скъсят времето в процеса и минимализират техните притеснения.

На нашите клиенти можем да предоставим изцяло дистанционно кандидатстване, което стига до момента на подписване на договор. Те са консултирани онлайн или с видеоразговор, подписват документи с "Евротръст", проследяват статуса по кредита си и ни предоставят документи в онлайн кредитен портал и не на последно място - вече могат да подпишат и договор с КЕП. Чрез „ДСК Хоум“ предоставяме ипотечно кредитиране на много по-високо ниво, съобразено с времето на клиентите ни и изключително богат набор от съпътстваща информация в процеса на покупка на имот.

- Какви са удобствата на банковите и кредитни продукти, които предлагате?

- Банката предоставя основно финансиране за покупка на имот, строителство на къща или довършителни работи, като самоучастието на клиента е около 20%, а кредитът е за максимален срок 30 години. При финансиране с ипотечен кредит се прави оценка на имота, спрямо която повечето банки определят размера на кредита, който биха отпуснали. Продуктите ни са адаптирани спрямо нуждите на клиентите, които основно са купувачи и съобразяват тяхната потребност да закупят имот в строеж, напълно завършен такъв и/или да обединят и други техни задължения и да получат допълнително средства.

Аз лично съветвам повечето ни клиенти да получат предварително одобрение на база доходи и кредитна способност, преди да пристъпят към капариране на имот и предварително договаряне.

Предварителното одобрение удостоверява, че доходите на клиента са достатъчни за искания размер на кредита , което ще му даде сигурност при търсенето на имот и е напълно безплатно за него. Окончателният размер на кредита се определя след направена пазарна оценка на избрания вече имот.

- Какво е в момента състоянието на пазарното търсене и предлагане на жилища?

- Предвид устойчивостта, която показва секторът на недвижимите имоти, преминавайки през оперативните затруднения по време на пандемията от ковид, последвалите икономическа, енергийна, политическа криза и сериозна инфлационна вълна, особено бърза и осезаема при цените на строителните материали, се доказа, че докато съвкупните фактори, които обуславят пазара, са в равновесие, то и самият пазар не дава отклонения. На този етап веригата от търсене-предлагане и финансиране е в правопропорционален общ тренд, като инфлацията, която надмина доста ръста на цените на имоти в периода и дори „стопи“ част от акумулирания прираст в последните години, се оказа подбудител на по-високото търсене.

Тъй като цените на жилищата се повишават, една част от купувачите срещат трудност да закупят желания имот в рамките на техните финансови възможности. През 2023 пазарът на недвижими имоти е по-спокоен и балансиран в сравнение с динамичната предходна година. Наблюдава се „охлаждане“ на интереса, видно и от последните данни на статистиката за намаление на броя сделки и през последно тримесечие, което обаче за мен към момента не е ясен индикатор за съществени корекции в посока намаление на цените. Краткосрочно очаквам забавяне на нарастването на цените и постепенно увеличаване на предлагането и пазар в равновесие между търсене и предлагане. Като цяло не очаквам резки промени, а по-скоро плавно развитие на сегашните тенденции за намаляване на броя на сделките, забавяне на ръста на цените и отстъпки от офертните цени.

- Може ли да коментираме жилищния продукт в средния към високия сегмент - какви са характеристиките на комфортното и предпочитано жилище? В каква посока те еволюират - от какво имат нужда клиентите и в каква посока се развива търсенето?

- Активността на потребителите, които търсят жилища в средния и особено във високия сегмент, остава стабилна и през тази година. След като 2022 г. беше рекордна за високия клас имоти, от началото на 2023 г. забелязваме забавяне, но то е в рамките на очакваното и нормалното. Традиционно тези имоти са най-слабо засегнати от всякакви икономически сътресения и хората предпочитат да защитят парите си, инвестирайки именно в такива активи. Характеристиките на предпочитаното жилище са субективни и зависят от предпочитанията на всеки клиент. За някои от първостепенно значение е локацията, за други от особена важност е качеството на строителството. Купувачите наистина оценяват и луксозно завършените и обширни общи части, както и функционалното разпределение на площите в жилището.

- В каква степен успяват предприемачите да отговорят максимално бързо на потребностите на пазара и какъв е предложеният продукт в голямата си част и в отделните сегменти?

- Според мен за момента е налично достатъчно разнообразие спрямо нуждите на различните профили клиенти и все по-качествени и интересни проекти.

Пазарът на имоти предлага да бъдат направени добри сделки спрямо това какво търсим – имот за свой дом, имот в близост до града, за отдих на морето или в зимните ни курорти. Ако потребителят е готов за тази стъпка, може да се възползва от качествени предложения на пазара. Банка ДСК предлага и преференциални условия при покупка на енергийно ефективно жилище със сертификат за енергийни характеристики  A, A+ или B, за да подкрепи клиентите си в закупуването на имоти с по-добри показатели.

- Какво е мястото на градската среда и локацията като основен елемент от високия комфорт на обитаване?

- Повечето хора искат да имат лесен достъп до местата, които посещават най-често – работа, училище, приятели и семейство. Някои купувачи предпочитат да са в непосредствена близост до главната пътна артерия, а други да са далеч от трафика и избират локация навътре в квартала или спокойствието на затворения комплекс в периферията на града. Трудно е да се изведе тенденция в предпочитанията, защото индивидуалните потребности и чувство за комфорт определят до значителна степен избора на имот в големия град.

- Какви са характеристиките на основните най-активни клиентски групи?

- Най-активни в покупката на жилище са младите хора на възраст между 30 и 45 години. Най-младата група купувачи предпочитат двустайни апартаменти, като най-често те са предпочитани и от тези, които купуват имот за първи път. Семействата търсят по-големи жилища, които да отговарят на техните нужди – най-често тристайни апартаменти, които са добре обезпечени от гледна точка на транспорт, здравни заведения, училища и детски градини.

Друга активна група са клиентите, които традиционно купуват жилище с цел инвестиция. При тях от основно значение са други фактори, които определят типа му – дали търсят луксозен имот, имот, който да дават под наем, или такъв, който в бъдеще да обезпечи децата им.

- Какво е бъдещото развитие на „ДСК Хоум“ и възможностите за нови функционалности в отговор на клиентските потребности?

- „ДСК Хоум“ от тази година предоставя дистанционна идентификация на клиентите ни, които търсят финансиране, предоставяне на онлайн оферта и онлайн кандидатстване за кредит. Усилията ни и в следващите месеци ще бъдат насочени към още по-голямата достъпност и проследимост от всяка точка и оптимално време на клиента в процеса, за да можем да го подкрепим в закупуването на имот с професионализма, бързината и клиентското обслужване, които отговарят на най-голямата банка в ипотечното кредитиране в страната. Приоритет в бъдещото развитие на dskhome.bg остават дигитализацията на финансирането на покупката на имот и отличното клиентско изживяване.

Вижте cтaтиятa в бpoй 6/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт