Диляна Христова, Nova City Group: Не очакваме спад на цените на новото строителство при несигурност на пазара и материалите

Диляна Христова, управител, Nova City Group
- Как оценявате развитието на пазара на жилища в България в момента на фона на икономическите фактори в постпандемична ситуация? Кои са двигателите на ръста и на спада на търсенето?
- В момента предлагането на имоти надвишава търсенето им за разлика от предходни години, когато се наблюдаваше обратната тенденция. Това ще се отрази най-вече на вторичния пазар на жилища. По време на пандемията, когато се отбеляза пикът в нашия сектор, имаше парадоксални продажни цени на стари жилища в панелни сгради и ЕПК, които бяха равни на тези в сградите – ново строителство. В момента поради намалялото търсене тези стари жилища просто ще отпаднат от пазара или ще се продават на по-ниски цени. Вторият фактор е местоположението. В нашия бранш има израз, че за успеха на един проект има три важни изисквания: локация, локация и локация. Има райони в столицата, които никога във времена на криза и рецесия не са били засегнати, нито като продажби, нито като цени. В това отношение страдат по-бедните квартали с по-ниски продажни цени.
Повишаването на лихвите по депозитите и ипотечните кредити също генерира отлив на купувачи, от друга страна, съществуващата инфлация все още задържа активен интереса на хората към покупка на жилище като един от възможните варианти да спасят спестяванията си от инфлацията.
Политическата нестабилност и несигурността в глобален мащаб не влияят директно на пазара на имоти, но индиректно са изключително силен фактор в него чрез политически, финансови и дори психологически последствия. Хаосът и непредвидимото поведение, което наблюдаваме в пазара и цените на строителните материали, които са следствие и от конфликта в Украйна, накара инвеститори, строители и банкови институции сериозно да преосмислят политиката си на продажби, строителство и финансиране. Строителите интегрират клауза за индексация в договорите за строителство, което на свой ред води до промени в механизма на финансиране. Инвеститорите от своя страна поради невъзможността да определят крайната цена на продукта залагат при възможност минимален брой продажби в началото и в процеса на строителството и максимален брой такива, след като проектът е завършен, тъй като тогава има яснота каква е действителната себестойност на строителството и инвестициите за конкретния проект.
Изброените по-горе фактори са едни от ключовите за динамиката на пазара на жилищното строителство. В заключение мога да кажа, че броят на сделките ще намалее, но продажбите няма да спрат. Опитът от предходните кризи в сектора доказва това. Колкото и да е тежка една криза, сделки винаги е имало. Не очаквам спад на продажните цени на новото строителство, особено с оглед на несигурността на пазара и доставките на строителните материали. Инвеститорите не могат да си го позволят, не биха продавали на себестойност, загуба или минимална печалба, освен ако не са финансово притиснати от обстоятелствата.
- Какво търсят клиентите по различни сегменти и как се променя търсенето?
- Модерният жилищен продукт е олицетворение на материализираните желания на модерния купувач. В наши дни клиентите са много по-грамотни, с много-по-ясно дефинирани изисквания и интереси. Търсят жилища, които са „по-зелени“, устойчиви, „умни“ и с някаква добавена стойност към продукта. Това от своя страна кара инвеститорите да бъдат по-изобретателни как да привлекат клиенти в конкурентна среда. Еволюцията при купувачите допринесе и за промяна на манталитета им. Все по-често те се обръщат към специалисти и не се правят на архитекти и интериорни дизайнери, защото не разполагат с нужното време, но и защото осъзнават, че това е правилният начин да създадат модерен дом по свой вкус.
- Какви са особеностите на високия клас и на ексклузивния жилищен продукт?
- Първата особеност е местоположението. Не можеш да създадеш луксозен продукт на нелуксозна локация. Високият клас материали и допълнителните неща като охрана, красиво озеленяване, детска площадка и други, които в средния сегмент на строителство се смятат за „екстра“, тук са задължителни. Отново инвеститорите разчитат на своята изобретателност как да придадат добавена стойност с нещо уникално, различно и даващо класа на продукта.
- Кои са основните характеристики на успешния жилищен проект?
- Отново най-важният фактор е местоположението. Високото качество на строителството не е пожелателно, то е задължително. Държим на добрата поддръжка след края на строителството и спазването на гаранционните срокове. Това оставя клиентите доволни, а щом е така, значи проектът е успешен. Те се връщат при нас като купувачи и в последващите ни проекти, защото знаят, че ще получат компетентни обслужване и сервиз.
Инвеститорите винаги имат желание за нови проекти, стига те да предвещават, че ще бъдат успешни. Сериозните инвеститори не се страхуват от криза и рецесия, от една страна, защото винаги са временни, макар и с различна продължителност, и от друга – защото действат оздравително на бранша, тъй като често некоректните инвеститори и тези с недобро качество на строителството изпадат от пазара.
Вижте cтaтиятa в бpoй 2/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ