Обемът на инвестициите в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) намалява с 52% през 2023 г. и достига най-ниското си ниво от 2012 г. насам. Сред шестте държави в региона спадът е най-съществен в Полша - минус 60%, в Чехия е минус 30%, а за България е минус 25%. Причината - централните банки повишиха лихвените си проценти до най-високите нива от десетилетия. Това коментира Кевин Търпин, регионален директор "Капиталови пазари" в Colliers за ЦИЕ, на специална закуска за инвеститори, организирана от Colliers в София.

Кевин Търпин, регионален директор "Капиталови пазари" в Colliers за ЦИЕ

На някои международин пазари имотите са загубили до 20% от стойността си за година, но в региона обезценяването е по-малко. В международен план очакванията са за спад на лихвените проценти през втората половина на 2024 г. и някои дълго отлагани транзакции са пред финализиране. Ситуацията зависи главно от лихвените проценти и от атрактивността на инвестициите, алтернативни на недвижимите имоти.

Проблем за ЦИЕ слабата ликвидност на регионалния пазар, а сред факторите за отношението на инвеситорите е геополитиката, ESG стратегиите, които стават задължителни, различните регулации. Регионът е атрактивен с по-ниските нива на необходимото финансиране и по-ниските нива на сделките. За момента очакванията на купувачите и продавачите за цената се разминават с между 20% и 30%. При инвестициите на зелено въпреки стабилизирането на пазара на строителни материали, разходите за строителство все още са високи.

Обемът на инвестиционните сделки в България през 2023 г. е почти 221 млн. евр, коментира Георги Киров, партньор и директор "Инвестиционни консултантски услуги" в Colliers.

Георги Киров, партньор и директор "Инвестиционни консултантски услуги" в Colliers

През 2023 г. общата стойност на инвестиционните сделки спада от 294 млн. евро през 2022 г. на почти 221 млн. евро, според най-новия доклад на Colliers. Над 60% от обема се реализира през втората половина на годината, като трансакциите със спекулативни имоти и с активи, генериращи доход, са почти изравнени. Разпределението на инвестициите през 2023 г. по сектори е както следва: 42% са офисни площи, следвани от хотели (17%), търговски площи (13%), земя за строителство (13%), сгради със смесено предназначение (12%), сделките с индустриални и жилищни площи са съответно 5% и 1% от обема за годината.

Нивата на възвръщаемост на офисни и търговски площи

запазват стойностите си от предходната година, а именно – 7.75%. Търсенето на индустриални и логистични площи от страна на инвеститорите продължава. Продавачите, от друга страна, не са мотивирани да продават, конкретно в логистика и търговски паркове, поради високата себестойност за строеж. В резултат на това, нивото на възвръщаемост за този сегмент остава 7.50%. Местните инвеститори продължават да са трайно активни на българския пазар през последните години, а през изминалата допринасят за 87% от общия обем, което представлява петгодишен рекорд.

В Западна Европа продължава спадът на инвестиционните обеми, поради увеличените лихви, както и в резултат на очакванията на купувачите за намаление на цените в комбинация с липсата на мотивирани продавачи, които да отговорят на тях. Тази тенденция достигна и България, но в значително по-малка степен, благодарение на по-ниската задлъжнялост на местно ниво, както и на традиционно по-малките инвестиционни обеми.

Развитието на инвестиционния пазар на имоти в страната ще зависи от редица фактори.

Приемането на страната ни в Шенгенското пространство и включването й като пълноправен член на Споразумението, както и въвеждането на еврото са предпоставки за засилване на интереса на чуждестранни инвеститори към България. Банките остават свръхликвидни с налични средства за кредитиране. Очакванията са лихвите да продължат да се движат на две скорости, а именно – ниски за покупка на жилище и по-високи – за финансиране на бизнес имоти.

Прогнозите за глобална рецесия през 2024 г. намаляват, но това остава основна опасност за местната икономика (главно като външен, „внесен шок“), въпреки че икономиката в България не показва знаци на забавяне. Colliers очаква инвеститорите да запазят интереса си към качествени имоти, дори и при евентуален спад на икономическата активност, поради високите нива на заетост и разумни нива на наеми, с изключение на сегмента на логистични площи, в който наемите през 2023 г. бяха причина за изчакване от страна на наемателите.

Проектите в активен строеж ще добавят 306,000 кв. м на пазара на офис площи

Към края на 2023 г. съществуващите офис площи клас А и В в София са над 2,387,600 кв.м, според новия доклад на Colliers. Регистрира се намаление с 3% на годишна база, като основната причина за това е рекласификация на част от сградите в по-ниския клас С. Офисните проекти, които са в активен строеж, ще добавят 306,000 кв. м на пазара. Някои от тях са за собствено ползване, други са с вече подписани предварителни договори за наем Детайлна информация за факторите на пазара на офиси в София по зони (Център, Широк център, Периферия) може да бъде открита в доклада на Colliers.

Средните офертни наемни нива бележат покачване вследствие на малкото налични площи в качествените проекти,

както и на индексирането на финансовите условия по текущи договори. За офиси клас А те са между EUR 14.0 и EUR 16.0, а за клас В – между EUR 9.0 и EUR 11.0 (на квадратен метър за месец без ДДС). Очаква се покачването им в по-качествените проекти, което е особено валидно за тези в активен строеж.

Брутните усвоени площи през втората половина на 2023 г. са над 103,500 кв. м, а за цялата година - 180,800 кв. м Това е малко по-ниско ниво, спрямо предходната 2022 г., и основно се дължи на няколко мащабни трансакции, чието планирано финализиране до края на 2023 г. не бе реализирано. Около 41% от брутно усвоените площи през годината са в резултат на подновяване на договори. Над 22% от търсенето е с цел разширение на заетите офиси, а 13% е от нови компании на пазара. Останалите 24% се дължат на релокация в по-качествено пространство или консолидация на оперативната дейност на компанията на едно място. 

Търсенето на модерни офис площи продължава да бъде движено от ИТ и аутсорсинг индустрията.

През изминалата година фирмите от тези сектори заемат почти половината от усвоените площи, следвани от компании, предлагащи професионални услуги (10%), оператори на гъвкави офис решения и коуъркинг, и организации в сектора на индустрия и енергия (с по 8% всеки) и финансови услуги (6%). Делът на незаетите площи е 15.2% за офиси клас А и В, което е значително увеличение на незаетите офиси клас А и лек спад за клас В. Над половината от празните пространства клас А са концентрирани в 8 проекта, като някои от тях са сравнително нови на пазара.

Хибридният модел на работа остава основен за повечето ползватели на офиси. Този тренд Colliers очаква да се запази и през текущата година, като фокусът продължава да бъде върху качеството на наеманите площи и осигуряването на благоприятна работна среда за служителите. Забелязва се известно съкращаване на времето извън офиса, спрямо препоръчителните/задължителните присъствени дни. Това е възможно да се отрази пряко на съотношението бюро/служител, а от там директно върху усвоените площи до края на годината.

Споделените работни места (флекс офиси и коуъркинг) продължават своето развитие.

Този тренд е вероятно да се ускори през 2024 г., поради засиленото корпоративно търсене на такъв тип площи в допълнение на традиционните.

Ползвателите на офисни площи ще продължават да имат все по-високи изисквания, свързани с ESG компонентите на проектите. Наблюдава се засилване на този тренд, воден предимно от международните компании. Ще е налице по-засилена сегментация на пазара между по-новите и по-качествени проекти и остарелите такива, които не могат да предложат търсените стандарти за устойчивост.

11 търговски парка са открити в България през 2023 г.

Търговските паркове продължават динамичното си развитие и през 2023 г., когато бяха открити  11 такива на 11 различни локации в страната - три от бранда Holiday Park (Стара Загора, Хасково и Перник), Търговски парк Силистра, Разлог Ритейл Парк, Търговски център Княжево (София), Retail Park Arena - Shumen, Kaufland Retail Park (Сандански), както и по един в Димитровград, Карлово и Несебър. С това общата отдаваема площ на всички действащи търговски паркове в страната към края на 2023 г. възлиза на над 501,500 кв. м, разположени в 58 обекта, според най-новия доклад на Colliers.

Търговските центрове в големите градове също процъфтяват като бележат рекорден ръст в представянето си от гледна точка на високи заетост, посещаемост, обороти на търговците и наемни нива. Свободните площи в установените проекти варират между 0.1% и 5%. В резултат на силното търсене и липсата на предлагане, наемите регистрират значително повишение до рекордни за последните пет години нива, като този тренд ще продължи и през 2024 г.

В София заетостта в търговските центрове към края на миналата година остава много висока, вследствие на силната потребителска активност.

Средното ниво на свободни пространства в установените обекти е 2.8% - най-ниската им стойност за последните няколко години. Няма промяна в общия обем отдаваема площ в търговските центрове през втората половина на годината, тъй като липсват нови проекти. През този период усвоените пространства в този тип формат в София са около 8,500 кв. м, а за цялата година – почти 19,000 кв. м

Незаетите площи на булевард „Витоша“ регистрират спад до малко над 1%. След като през 2021 г. търговците, опериращи в секторите Мода и Заведения, бяха с по 28% дял от площите на главната търговска улица, през изминалата година сектор Мода затвърди позициите си до 37%, а делът на заведенията се сви до 24%.

Пловдив остава лидер по брой търговски паркове с общо 6 функциониращи с над 70,200 кв.м отдаваема площ.

Усвоените пространства в търговските центрове в града под тепетата за цялата година са над 3,500 кв. м, като почти половината са заети от търговци в сектор Мода, следвани от магазини за храна с 13% и Заведения с 10%. През изминалата година новите наематели по главните търговски улици на Пловдив заемат 7.0% от всички площи, а празните пространства спадат до 2.0%. Наемите регистрират значителен ръст, както вследствие на стабилния интерес от нови наематели, така и в резултат на  предоговаряния на съществуващи такива.

Във Варна обемът на усвоени площи в търговските центрове през изминалата година е 3,610 кв. м

Това е най-ниската  стойност за последните три години, което може да се обясни и с липсата на предлагане в установените молове. Нивата на заетост се покачват съществено до около 95-99%. Наемите също бележат значителен ръст – от 24 на 29 евро/кв.м/месец при търговските центрове и от 20 на 24 евро/кв.м/месец на главната търговска улица.

Предлагането в Бургас е непроменено, като градът остава един от малкото областни центрове без действащ търговски парк.

Усвоените площи в двата търговски центъра през годината са 3,050 кв. м, от които над 80% са от представители на сектор Мода. Наемите в търговски центрове следват националната тенденция на ръст и достигат EUR 28 / m2, а на главните търговски улици – EUR 23 / m2.

През 2024 г. търговските паркове ще се увеличават и ще имат все по-широко покритие в страна.

Според Colliers пазарът навлиза в етап на насищане и инвеститорите няма да могат да разчитат на това, че са единствен проект в населеното място. Успехът на новите паркове ще зависи все повече от правилното им позициониране и наличието на конкурентни предимства. Фокусът на големите инвеститори е съсредоточен главно в София, където се очаква значително предлагане на нови площи в търговски паркове.

От своя страна търговците ще засилят инвестициите си в интеграция на технологични решения и използването на пазарна информация, които да подкрепят решенията им за експанзия. В допълнение на това онлайн продажбите съставляват все по-голяма част от оборотите на търговците. В тази ситуация някои от тях вече оптимизираха физическото си присъствие като затвориха недобре работещи обекти и инвестираха в развитието на установените си локации. През 2024 г. тази ситуация ще се запази, като фокусът ще остане върху физическите магазини.

Наличните модерни логистични и индустриални площи в София, които отговарят на критериите на наемателите, достигнаха 1,376,000 кв. м към края на 2023 г.

Това представлява минимално увеличение с 8,000 кв. м, спрямо предходната година, което е резултат от висока себестойност на строителство, както и преквалифициране на някои обекти от клас B в клас C, които попадат извън обхвата на статистиката на Colliers.  В столицата модерните проекти в активен строеж са над 75,300 кв.м, като за част от тях вече има подписани договори за наем Незаетите площи спадат до рекордно ниски стойности и към края на периода достигат около 4.3%.

Търсенето отбелязва много високо ниво през изминалата година.

То е разпределено по сектори, както следва: 32% от обема се дължи на компании в сферата на логистика и 3PL, следвани от търговия и производство (с по 20%) и търговци на бързооборотни стоки (18%). Останалите 9% са разпределени в секторите строителство, електроника и дистрибуция.

Усвоените площи за 2023 г. са около 106,700 кв. м, което е почти двоен размер, спрямо стандартна година. По-голямата част от този обем (64%) представлява ново търсене, докато предоговаряния или удължавания на вече съществуващи договори са 29%, а останалите 7% са площи, които са построени специално за конкретен наемател (build-to-suit). Около 62% от всички сделки са реализирани в последното тримесечие на годината.

Наемните нива бележат ръст до средно EUR 5.5 на кв.м на месец за складове клас А и около EUR 4.0 за клас В.

Тази тенденция на повишение на наемните нива е вследствие на високото търсене и липсата на качествен продукт и се очаква да се запази. Позитивно е, че към края на изминалата година се регистрира успокоение на строителните разходи, които регистрираха значително увеличение след началото на войната в Украйна и бях основна причина инвеститорите да стопират строителните си намерения, поради невъзможността да постигнат рентабилност на проекта.

Високите наемни цени и липсата на качествени площи са част от причините редица местни търговци да наемат складови площи в съседна Румъния и да обслужват бизнеса си в България оттам Ако тази конюнктура се запази се очаква тенденцията да продължи, с оглед желанието на търговците да оптимизират разходите си. Същевременно глобалните вериги на доставки продължават своето развитие към по-нискорискови дестинации. В този контекст страната ни е добре позиционирана и има добър шанс да се възползва.

6% ръст в предлагането на жилища във висок и средновисок сегмент в София

През втората половина на 2023 г. се регистрира ръст от почти 6% в предлагането, с което броят на жилищните единици в сегмента достига 15,840. На годишна база това увеличение представлява почти 11% или 1,520 жилища. В активен строеж са над 4,550 жилища - 14% повече спрямо първата половина на годината, според най-новия доклад на Colliers.

Вниманието на купувачите остава върху по-големи жилища.

Най-продаваните типове имоти са апартаменти с 2 спални (над 61%), следвани от къщи, които съставляват около 28% от всички сделки в сегмента.  Трансакциите с имоти за собствено ползване през 2023 г. са 44%, спрямо значително по-ниския им дял през предходната 2022 г. от едва 17%. През 2023 г. основните купувачи на пазара на имоти в разглеждания сегмент остават български граждани. Половината от всички сделки са сключени без използване на банково финансиране, въпреки продължаващата тенденция за достъпност на кредитирането и ниските лихвени нива.

Средните цени (с вкл. ДДС и паркомясто) през втората половина на 2023 г. за апартамент с две спални са между EUR 180,000 – EUR 230,000.

За къща от редови тип цените варират EUR 320,000 – EUR 450,000 и над EUR 486,000 за самостоятелна. Средни наемни нива с вкл. ДДС за апартамент с две спални са между EUR 1,000 – EUR 1,300, а за къща - над EUR 2,150. След 2022 г., в която отстъпки почти не се наблюдават, през изминалата 2023 г. това започна постепенно да се променя и стана факт при 22% от реализираните сделки. Средният размер на намаление на офертната цена е 3.3%.

Пазарът на жилища от средно висок и висок клас се очаква да продължи да бъде стабилен, тъй като голяма част от покупките не са обвързани с ползването на ипотечен кредит. Същото се отнася и за цените с оглед на това, че основното предлагане в този сегмент е на първичен пазар (от инвеститор).  Инвестиционните покупки на жилища в този сегмент ще продължат да бъдат основен двигател на търсенето на пазара, според Colliers.

Вижте повeче от анализите на Colliers