Сегментът на офис площи в шестте ключови страни от ЦИЕ - България, Чехия, Унгария, Полша, Румъния и Словакия - продължава да се развива в условията на променящи се икономически условия, нови очаквания за трудовия пазар и нарастващи изисквания на наемателите. 

Според доклада на Colliers Evolution of Office Markets in CEE-6: Trends and Challenges разликите в нивата на предлагане, приоритетите на наемателите и спазването на ESG стандартите са сред основните двигатели, които определят различните тенденции в държавите от региона.

Разнопосочни тенденции на развитие

"Новото предлагане на офиси в региона на ЦИЕ-6 разкрива ярки контрасти. София се отличава с продължаващо развитие на проекти клас А, докато в големи градове като Варшава, Прага, Букурещ и Будапеща строителната активност значително намалява. Във Варшава, въпреки скромния ръст през 2024 г., се предлага само една трета от обема на офисите, наблюдаван по време на пандемията",  коментира Йозеф Станко, мениджър пазарни проучвания в Colliers Чехия.

Фокус върху устойчивостта и качеството

Зеленото сертифициране на сградите вече е основно очакване в региона, като новите проекти все по-често се насочват към сертификати като LEED, BREEAM и DGNB. В София почти всички нови проекти са сертифицирани или са в процес на сертифициране, докато в Братислава строителните предприемачи интегрират модерни технологии като геотермални системи. Процеси по репозициониране са в ход, особено в Полша и Чехия, където се предпочитат сгради клас А на първокласни локации. По-старите имоти от клас Б се сблъскват с нарастващ брой незаети площи или променят предназначението си, тъй като наемателите се стремят към високо качество и устойчивост.

Предизвикателства продължават да съществуват

Въпреки че като цяло нивата на развитие на сегмента остават задоволителни, предизвикателствата са различни за отделните пазари. Нарастващите разходи за строителство и финансиране, стагниращото търсене и непостоянната възвръщаемост са често срещани проблеми. Това води до разлики между очакваните и действителните нива на предлагане в градовете от ЦИЕ.

Промяна в предпочитанията на наемателите

В страните от ЦИЕ-6 наемателите отдават предпочитание на качеството, местоположението и устойчивостта пред решенията, основани на разходите. В София търсенето остава стабилно, като се дължи главно на подновявания и премествания. Във Варшава се наблюдават секторни промени, като нараства делът на производствените компании и намалява търсенето от страна на представители на ИТ и аутсорсинг. В Букурещ продължаващата несигурност кара наемателите да забавят решенията за подписване на договори за наем на офиси на етап в строеж, докато тенденциите за хибриден формат на работа са в процес на установяване.

Институциите от публичния сектор се очертават като ключови наематели. В Словакия и Полша държавните агенции търсят модерна и висококачествена офис среда. В Унгария правителството преминава от наемател към собственик, като на пазара навлизат нови държавни офис сгради.

Тенденции при гъвкавите площи и сроковете за наемане

Гъвкавите работни пространства са във възход. София е начело в региона по отношение на дела на гъвкавите площи, a в Прага се наблюдава разрастване на подсегмента, водено от доминиращ местен оператор. Будапеща има зрял пазар на гъвкави площи с нарастващо търсене от страна на големи компании.

Условията за наем също се развиват. В Прага новоподписаните договори често са с продължителност 7-10 години, което е отражение на склонността към инвестиции във висококачествено обзавеждане. Във Варшава се наблюдава подобна тенденция, докато наемателите в Букурещ търсят по-голяма гъвкавост на условията, включително клаузи за прекратяване и възможности за адаптиране на площите.

Цени и допълнителни стимули

Наемните нива постоянно се повишават на пазарите в ЦИЕ-6, което е валидно в още по-голяма степен за сгради, отговарящи на изискванията на ESG и разположени на централни локации. Разликата в цените на офисите от клас А и Б се увеличава. Сградите със „зелени“ сертификати все по-често постигат по-високи наемни нива, докато тези без сертификат рискуват да бъдат обезценени, поради това, че не отговарят на устойчиви и енергийно ефективни стандарти. Стимулите варират в зависимост от града – например Прага предлага щедри бюджети за довършителни работи при ново строителство, а Варшава адаптира наемните условия и компенсациите спрямо устойчивостта на имота.

Перспективи за останалата част от 2025 г.

„Въпреки глобалната несигурност, регионът на ЦИЕ продължава да бъде атрактивен - от конкурентни пазари на труда до стратегически предимства на местоположението“, казва Гжегож Силевич, мениджър икономически и пазарни анализи, Colliers ЦИЕ. „Въпреки че краткосрочните предизвикателства се запазват, включително инфлационният натиск и чувствителността към лихвените проценти, средносрочните перспективи остават позитивни, особено за градовете, които възприемат зелените иновации и гъвкавостта на хибридната работа.“

С напредването на годината офис пазарите в ЦИЕ-6 ще продължават да се адаптират към променящите се нужди на наемателите и икономическите реалности. Търсенето вероятно ще се концентрира върху първокласни, отговарящи на изискванията на ESG имоти в централни локации, докато второстепенните активи може да се нуждаят от репозициониране или промяна на предназначението.

Нарастващата роля на публичния сектор, еволюцията на гъвкавите работни пространства и продължаващото търсене от страна на традиционни сектори като финансовия, професионалните услуги и производствения ще оформят следващия етап от развитието на офисния пейзаж в региона. Инвеститорите, които се фокусират върху устойчиви, висококачествени проекти на стратегически локации, ще бъдат в най-добра позиция да се развиват в тази конюнктура.