Здрава връзка между частния капитал и недвижимите имоти, по-ниски лихвени проценти на хоризонта и значително увеличение на активността на пазара през годината, но с фокус върху адаптацията към новите реалности. Това са малка част от очакванията в тазгодишния доклад за имотния пазар на глобалната консултантска компания за недвижими имоти Knight Frank The Wealth Report.

Актуализираните данни ярко очертават критичната промяна в поведението по отношение на инвестициите в контекста на глобалната картина.

Преминаването към по-високи лихвени проценти през 2023 година преструктурира модела, който се очерта на пазара на недвижимости. Въздействието от повишаването на показателя се отрази върху инвестиционните портфейли на най-богатите хора. Само за миналата година общото състояние на лицата с висока нетна стойност (лица, които поддържат ликвидни активи на или над определен праг) е намаляло с 10%. Ефект върху богатството им са оказали енергийната криза и икономическите сътресения, подкрепени от настоящите военни действия по света. Въпреки този натиск инвеститорите се съсредоточават върху възможностите пред тях.

Старите правила не важат

Сега, макар че се очакват понижения на лихвените проценти от страна на Фед, след като ЕЦБ пое в това направление, референтните стойности ще останат значително над неотдавнашните си ултраниски нива. Като включим в пейзажа глобалния изборен бум в комбинация с нарастващото геополитическо напрежение, то на пазара на недвижими имоти се оформя перфектната буря. А за инвеститорите е време да се обърнат към следваща стъпка.

Този вот на доверие към пазара на имоти идва в изключително подходящ момент. Инвестициите в сектора бяха разтърсени от по-високи разходи по дълга с по-нататъшни структурни смущения в резултат на нуждата от по-екологични и устойчиви активи. Възприемането на по-гъвкави работни модели и промяната в начина на живот изцяло преструктурираха нагласите. Като добавим и нововъзникващи фактори като дигиталната трансформация и климатичните промени, то нуждата от капитал в сектора на недвижимите имоти никога не е била по-голяма. А старите правила на пазара вече не важат.

Лихвени понижения на хоризонта

Възможността за серия от намаления на лихвените проценти е все по-голяма. Размахът на тези действия обаче няма да задоволи инвеститорските очаквания. Въпреки че мерките на централните банки за овладяване на инфлацията дават своите плодове, степента и темпът на намаление на лихвените проценти остават несигурни. Инвеститорите са убедени, че ще има трайно понижение на основната лихва през годината, но колко ниско ще падне процентът остава предмет на противоречиви дългосрочни тенденции. Дори и в условия на намаление на лихвените проценти за мнозина усещането ще е за затягане на паричната политика.

Перспективи пред ликвидността

Пазарът на недвижими имоти през 2023 г. преживя значителни корекции в световен мащаб. Повечето жилищни пазари преминаха през това относително леко. Комерсиалните представители на сектора обаче поеха основната тежест.

Очаква се новите заеми да се отпускат под разходите по дълга от края на миналата година. Но той все още е над нивата, на които бяха сключени съществуващите в момента сделки.

Този процес е ключът към възстановяването на пазара на недвижими имоти през 2024 г.

Очакванията за подобряване на инвестиционните обеми се основават на предвижданите по-ниски стойности, по-ниски нива на лихвата в комбинация с някои принудителни продажби.

С повече от 2 трилиона щатски долара заеми в САЩ, чийто падеж ще настъпи до 2027 г., възможности за инвеститорите ще изникват все по-често с напредването на годината.

AI и дигиталната трансформация

Изкуственият интелект ще донесе повече промени за пазара, отколкото сме си представяли. До 2025 година около 40 процента от корпоративните разходи в IT сферата се очаква да бъдат насочени към свързани с AI  проекти, като прогнозите са за изумителни годишни инвестиции в размер на 500 милиарда долара в продукти с изкуствен интелект до 2027 г. Тези устойчиви инвестиции ще бъдат осезаеми в сектора на недвижимите имоти, стимулирайки търсене в специфични категории. Значително увеличение ще се наблюдава при инвестициите в data центрове, особено с наближаването на момента, в който икономически ефективните източници на енергия стават все по-критично необходими.

Очакванията са за повишена нужда от специализирани офис пространства. Нарастващото търсене на изследователски съоръжения е от основно значение за развитието на  хардуера и софтуера, свързани с AI, вероятно ще благоприятства индустриалните недвижими имоти, разположени в близост до университети или утвърдени технологични хъбове.

Освен това интегрирането на управление на сградите с помощта на изкуствен интелект ще повиши стандартите за обслужване в областта на енергийната ефективност, контрола на климата и сигурността. Това подобрение допълнително ще разграничи офисите от най-висок клас от останалите сгради на пазара и ще повиши привлекателността им за наемателите и инвеститори.

ESG е всичко!

ЕSG отдавна не е просто мода, а стандарт. Зелената трансформация продължава да бъде водещ фактор, когато се определя посоката на имотния пазар. Според очакванията за годината климатичните промени ще продължат да се отразяват на стойността на имотите, но същевременно ще очертаят и нови хоризонти. Любопитен факт е, че през 2024 г. шансът средната температура на Земята да се повиши с над 1.5°C е почти 30 на сто. Това поставя пред голямо изпитание инвеститорите. Директните последици от тази тенденция на затопляне вече са очевидни и оказват влияние върху отделните подпазари, свързани с недвижимости. Ефектите са различни – от смущения при добивите в селскостопанските региони с последствия върху туризма до физическо увреждане на сгради и нарушения в инфраструктурата.

В краткосрочен план все повече имоти ще се сблъскат с косвени последици, като например повишаване на застрахователните премии и възможността за разширяване обхвата на незастраховаеми рискове. Тази тенденция би била опасна, в случай че не се предприемат необходимите мерки, смятат експертите. В допълнение с това означава значително нарастване на рисковете за инвеститорите, които пренебрегнат фактори, свързани с околната среда.

И обратно - нови възможности възникват все по-често. Търсенето се увеличава както от страна на наематели, така и сред инвеститори за имоти, разположени в райони с нисък риск за околната среда. Повишеният интерес към енергийно ефективни сгради също очертава тенденциите на пазара, свързани с ЕSG. Прогнозите посочват, че заради увеличения обем от данъци, свързани с влиянието върху климата, той се разширява допълнително. Тенденцията ще се отрази върху търсенето на технологии и решения, които да подпомагат собствениците в подготовката, адаптирането към новите реалности и възстановяване от свързаните с околната среда предизвикателства.

Очакванията са, че през тази година в световен мащаб частният капитал ще остане активен. Жилищният сектор ще се радва на особена динамика и ще привлече най-голямо търсене от всички пазари през 2024 г. Прогнозите обаче невинаги са категорични, тъй като инвеститорските намерения не гарантират реализиране на сделки.

Вижте cтaтиятa в бpoй 4/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT