- Влизането на България в еврозоната беше очаквано с оптимизъм - оправдаха ли се прогнозите за стабилизиране на пазара и какво се промени конкретно при условията за ипотечно кредитиране след присъединяването?

Първите шест месеца след присъединяването на България към еврозоната до голяма степен потвърдиха очакванията ни за стабилизиране на пазара. Не наблюдаваме рязък ръст в търсенето или в цените. По-скоро виждаме по-рационално поведение от страна на купувачите и по-устойчиво развитие на пазара. Все по-голям дял от сделките се реализират от хора, които купуват жилище за собствено ползване, а не с инвестиционна цел. Постепенно отпадна и групата клиенти, които очакваха, че самото въвеждане на еврото автоматично ще доведе до ускорено поскъпване на имотите.

Същевременно продължава тенденцията все повече домакинства да използват ипотечно кредитиране, за да придобият по-качествено жилище и да подобрят стандарта си на живот, вместо да отлагат покупката. Това се потвърждава и от данните – от началото на годината над 65% от сделките в София се реализират с ипотечен кредит, а в големите градове делът им вече надхвърля 45%.

По отношение на лихвените условия присъединяването към еврозоната не доведе до съществена промяна в ценообразуването на ипотечните кредити. Често получаваме въпроси как EURIBOR ще се отрази на кредитите, но бих искала да уточня, че към настоящия момент по-голямата част от българския банков сектор продължава да определя лихвените условия по жилищните кредити на база местни депозитни индекси, но вече в евро. Това допринася и за положителните ни очаквания, че лихвените нива няма да се променят съществено до края на настоящата година. В средносрочен план може и да станем свидетели на лека корекция, но това не би трябвало да промени поведението на домакинствата и тяхното търсене.

- Лихвените нива в България бяха сред най-ниските в ЕС - 3.31% средно. Как се движат те в средата на 2026 г. и какво е влиянието на глобалната макросреда, включително промените в политиката на ЕЦБ?

Към момента средната лихва по новите жилищни кредити у нас е около 2.5% при около 3.4% средно за еврозоната. Това продължава да бъде един от основните фактори, които поддържат активността на ипотечния пазар и поставят България сред най-достъпните пазари за ипотечно финансиране в ЕС.

Външната икономическа среда през последните години доведе до по-висок инфлационен натиск, което накара централните банки да предприемат промени в паричната си политика. Това се отрази и на лихвените нива в еврозоната, където средната лихва по ипотечните кредити се повиши с около 15 базисни точки от началото на годината – от 3.30% до 3.45%. В България обаче лихвените нива останаха по-устойчиви, което е свързано както с особеностите на местния пазар, така и с начина, по който банките формират своите лихвени условия.

Защо делът на ипотечните кредити с фиксиран лихвен процент у нас е под 1%, докато в страните от еврозоната е над 85%?

Към фиксираната лихва би имало по-висок интерес в периоди на високи лихви или очаквания за тяхното повишаване, тъй като дава сигурност на домакинствата и предпазва от значително увеличение на месечната вноска при промяна на пазарната среда. В България през последните години клиентите предпочитат кредити с плаваща лихва, тъй като те са с по-ниска начална стойност, а очакванията са за относително стабилни лихвени нива. Допълнителен фактор е, че фиксираните лихви у нас обичайно се предлагат за около 3–5 години, което е по-кратък период спрямо практиките в много от страните от еврозоната и също ограничава интереса към тях. През последното десетилетие лихвите по ипотечното кредитиране в България следват трайна тенденция на намаляване. При такава среда необходимостта от защита срещу значително покачване на лихвените разходи не е била основен мотив за голяма част от клиентите, което обяснява и по-ниското търсене на продукти с фиксирана лихва.

- Данните за 2025 г. вече са налице - как ще коментирате ръста на цените на жилищата и как се отразява на достъпността за купувачите на първи дом? Какъв е средният ипотечен кредит в Банка ДСК към среден доход на клиентите?

Когато говорим за развитието на жилищния пазар, е важно да разглеждаме не само цените, а и факторите, които определят достъпността – доходи, заетост, кредитна активност и предлагане. Очакванията ни са темпът на нарастване на цените на жилищата постепенно да се забави, като през 2026 г. ръстът ще бъде в рамките на около 9–12% в зависимост от града. В средносрочен план очакваме по-умерен темп на поскъпване, подкрепен от устойчивото търсене и ограниченото предлагане в големите градове.

Въпреки ръста на цените достъпността остава подкрепена от ниската безработица, увеличението на доходите и конкурентния ипотечен пазар. Например за жилище около 70 кв.м в София са необходими приблизително 7 брутни годишни заплати, докато в други столици от Централна и Източна Европа този показател е около 11, за Прага и Атина например дори 15.

Средният размер на ипотечните кредити в Банка ДСК нараства и към момента е около 140 000 евро, като в София достига 180 000 евро. Това отразява както динамиката на имотния пазар, така и ръста на доходите на домакинствата.

Около 90% от ипотечното кредитиране е за покупка на жилище за собствено ползване, което показва, че основният двигател на пазара са реалните жилищни нужди.

Средният общ доход на клиентите ни за първите 6 месеца на 2026 г. достига около 3100 евро месечно, а в София – близо 4000 евро, което е значително увеличение спрямо предходните години. При среден кредит 140 000 евро месечната вноска е приблизително 553 евро, а при 180 000 евро в София – около 711 евро. Нашите клиенти отделят средно около 35% от доходите си за обслужване на всички свои задължения (22% от доходите за покриване на вноската по ипотечен кредит). Това е ниво, което показва устойчивост и реална платежоспособност на кредитополучателите.

- DSK Home беше третата най-посещавана имотна платформа с над 200 000 месечни потребители и над 3000 реализирани кредита - какви са числата днес и кои нови функционалности бяха добавени към екосистемата? Кое е следващото голямо технологично предизвикателство пред платформата?

DSK Home започна като решение, което комбинира дигитални технологии с експертната подкрепа на нашите консултанти, а днес вече се развива като цялостна екосистема за покупка на дом. Целта ни е да направим процеса по-прозрачен, предвидим и по-удобен за клиентите – от намирането на имот до отпускането на ипотечен кредит.

Започнахме работа по платформата преди повече от 4 години и резултатите вече са устойчиви. Усвоените кредити през DSK Home надхвърлиха 4000, а все повече клиенти избират да преминат през основните стъпки онлайн. Времето за одобрение на ипотечен кредит е съкратено до около 5 дни, а удовлетвореността на потребителите е значително по-висока.

Следващият етап от развитието на платформата е още по-висока степен на автоматизация и персонализация. От тази година стартирахме ново поколение на платформата DSK Home, което поетапно ще предложи по-лесно кандидатстване, онлайн обмен на документи и проследяване на всяка стъпка в реално време. Сред основните ни цели е и автоматизирането на част от процесите по събиране на необходимата информация, за да спестим време и усилия на клиентите.

- Кампанията „Тук и сега" постави фокус върху младите градски хора. Какви са резултатите - промени ли се профилът на клиентите, кандидатстващи за ипотечен кредит, и какво ги характеризира спрямо предишни поколения купувачи?

Когато говорим за млади купувачи, имаме предвид основно хората между 25 и 35 години. Те вече формират около една трета от ипотечните кредити, които отпускаме, а все по-активно участие на пазара виждаме и при клиентите под 30 години, особено в София и големите градове.

Това, което ги отличава, е, че вземат финансовите си решения по-информирано и на по-ранен етап от живота си. Те проучват пазара, сравняват различни предложения, използват дигитални инструменти и очакват бърз, прозрачен и удобен процес.

За тях покупката на първо жилище е част от дългосрочен финансов план. Освен цената и размера на месечната вноска все по-важни са локацията, енергийната ефективност, качеството на средата и възможността за работа от разстояние.

Тази група клиенти обикновено има стабилна заетост, нарастващи доходи и добра финансова култура, което им дава увереност да планират покупката на собствен дом. Средният общ доход на клиентите ни в тази група за първите месеци на 2026 г. достига около 2600 евро месечно, а в София – 3300 евро, което представлява значително увеличение спрямо предходните години.

- Традиционно 80% от ипотечното кредитиране е концентрирано в шестте най-големи града. Наблюдавате ли децентрализация и нарастващ интерес към по-малките градове или курортните дестинации и как Банка ДСК отговаря на него с продуктите и дигиталните си канали?

Не наблюдаваме промени в концентрацията на покупки с ипотечен кредит. Тя продължава да бъде в големите градове, където икономическият растеж, по-високите доходи и добрите възможности за заетост създават устойчиво търсене на жилища. Там виждаме и най-активното ново строителство – около 40% от покупките са в построени през последните 2 години сгради. Все повече купувачи предпочитат съвременни жилища с по-добра енергийна ефективност, качествени материали, зелени пространства и по-висок стандарт на живот. В Банка ДСК отговаряме на тези потребности с гъвкави решения и дигитални услуги, които улесняват целия процес по кандидатстване и отпускане на ипотечен кредит. Предлагаме и възможност покупката на имота да бъде финансирана заедно със средства за ремонт или довършителни дейности – много търсен вариант в унисон с ръста на новото строителство.

- Каква е вашата прогноза по отношение на пазара за средногодишен ръст на цените и кои са факторите, които биха променили картината в едната или другата посока?

Очакванията ни са през 2026 г. темпът на поскъпване на жилищата постепенно да се забави, а ръстът в края на годината да се установи около 10%. Прогнозираме, че тази тенденция ще се запази следващите няколко години. Не очакваме спад на цените, а по-скоро навлизане в по-балансирана фаза на пазара с по-умерени темпове на растеж.

Ще продължим да бъдем свидетели на активно кредитиране, а причините са ясни – доходите растат, икономическата среда е положителна, банките предлагат благоприятни условия, а все повече хора търсят по-качествени и по-просторни жилища. Това означава, че търсенето ще остане активно, макар и с по-умерени темпове.

Както вече коментирахме, 40% от ипотечното кредитиране е съсредоточено в столицата, а около 75% – в шестте най-големи града. Именно там се реализират най-големите инвестиции в ново строителство, създават се най-много работни места и доходите нарастват най-бързо. Затова очакваме тези пазари да продължат да бъдат двигателят на растежа и през следващите години.

Вижте стaтиятa в бpoй 4/2026 нa cпиcaниe ГPAДЪT