Господин Бен Хамо, в годината, откакто кризата дойде с пълна сила и в България, много мениджъри на компании за имоти положиха значителни усилия да адаптират бизнеса си към новите условия. Какво направи AFI Europe?
- Банките почти изцяло спряха ипотечните кредити и финансирането на проекти. Ние се опитахме да се приспособим, като намерим разрешение за него. Бяхме първият предприемач, който в началото на тази година извади нова схема за финансиране в кратко- до средносрочен план – до две години, за покупка на апартамент. (Схемата предвижда отложено плащане на основната сума по сделката, за която обикновено се тегли ипотечен кредит. Миналата седмица компанията я разнообрази, предлагайки лихва на клиентите за предварителното плащане за жилището, докато то им бъде предадено – бел. ред.)

Може ли предприемачът да замести банката?
- Дългосрочно не, но в средносрочен план мярката проработи. Голяма част от продажбите ни минават по тази схема: клиентите идват, плащат 25% от цената, получават апартамента и плащат символичен наем, като трябва да доплатят в рамките на две години. Използвахме заема си за строителството, за да финансираме и клиентите. Стартирахме и лихвената схема, защото видяхме, че хората имат пари, но ги държат в банката заради дохода от 7-8%. Затова казваме: окей, не искате да губите тази доходност, тогава подпишете договор и ние ще ви дадем лихвата. Това отново е краткосрочна мярка, защото лихвите няма да останат на тези нива.

Кое ви прави оптимист, че ситуацията ще се оправи в периода на действие на мерките, които прилагате?
- Някои от банките започнаха да дават кредити от началото на септември, макар и не на всеки. Не при ниски лихви, но не и при толкова високи. А и цените са по-ниски – дори да имаш 1.5 процентни пункта по-висока лихва, отколкото преди две години, това пак е добре сделка.
Видяхме, че хората оценяват много качеството, което получават срещу парите си, затова инвестираме още в проектите, за да бъдат по-специални. Извършваме довършителни работи, подобряваме инфраструктурата, осигуряваме повече услуги, за да сме сигурни, че имаме най-добрия продукт. Виждаме, че клиентите предпочитат завършени проекти, затова полагаме всички усилия, за да ги довършим бързо.

Мислите ли, че пазар, който е толкова зависим от увеличаването на кредитирането, е устойчив?
- Преди две години пазарът беше полудял. Всеки даваше заеми, всеки ставаше предприемач или купувач. Това беше прекалено. Но сега банките отидоха в другата крайност и го убиват. Не е нормално хора с прилична заплата, с добра професия, със семейства да не могат да си позволят нов дом. Ние искаме нормален бизнес, да работим с клиенти, които имат реални нужди, не спекуланти или инвеститори. Трябва да се намери балансът. Мисля, че и банките го разбират.
А и правителството, и централната банка трябва да ги стимулират повече. Ние сме международна компания с опит в Европа, Израел, Съединените щати и много други страни. Навсякъде това е голям проблем, който не може да бъде оставен да се реши от пазара. Предприемачите инвестираха много и работиха с местни изпълнители, архитекти, банкери, адвокати. Това е проблем за всички тях, но и за клиентите, за млади семейства, които имат нужда от дом, за хората, които искат да инвестират в България. Никой не иска да му се подаряват пари, а само да се предприемат стъпки, които да намалят несигурността у хората. В страни, където това се направи, видяхме, че пазарът реагира много бързо. Имаме примери от Румъния, Полша, от много страни, където пазарите не се върнаха към бума, а се нормализираха. В Израел почти не почувствахме кризата. Цените на жилищата са много високи там и продължиха да растат. Според мен най-важното беше, че правителството и централната банка казаха на банките, че искат те да кредитират.
Говорим само за пазара на имоти, но той има огромен ефект върху цялата икономика, особено в България. Той е свързан с огромно потребление и проблемът в него е проблем за цялата икономика. Правителствата на други места са активни в този сектор и избират да му помогнат на първо място заради това и на второ, защото домът е толкова важна част от активите на хората, че в много аспекти може да окуражи икономиката.
Ако имаш нови квартали и ново строителство, това ще подобри инфраструктурата много бързо, макар че много компании не инвестират в нея в момента. Този ефект от подобряването на качеството на живот в града е много, много важен за развитието му. Това е валидно навсякъде по света, но много повече в България, защото страната се нуждае от нови инвестиции, нови и по-добри обществени пространства.

Знаете, че бюджетните ограничения заради спада в икономиката и очертаващия се дефицит тази година и ангажиментът на централната банка към валутния борд не дават много пространство за действие.
- Разбирам, но не мисля, че да не се прави нищо, е по-добро решение. Не мисля, че България е в много по-различна ситуация от Румъния. Там правителството гарантира ипотечните кредити на клиенти, които купуват първото си жилище, в размер до 60 хиляди евро. Това накара банките да се почувстват по-добре, защото им даде известна сигурност. Те започнаха да кредитират и пазарът се раздвижи. В Полша, отново след намесата на правителството, което пое част от риска, AFI Europe започна отново да продава нормално, след като през 2008 г. не беше продала нищо.
Всяко правителство може да избира как да действа. В Чехия намалиха данък добавена стойност за жилищата временно, без да подкрепят ипотечното кредитиране. Там знаят, че докато пазарът работи, правителството получава приходи от данъци, а ако не работи – няма да получат нищо.
Това може да е твърде голяма стъпка за България. Правителството може да не иска да пипа ДДС, но посланието ни е: правете нещо! Имаме проблем и той е дългосрочен. Ние не седим да плачем, че не продаваме на много високи цени, а просто на високи. Въпросът е в това, че хората искат да си купуват домове, които са основна необходимост за всеки, а не могат.

Като предприемач говорите с банкери, консултанти и анализатори. Кога предчувствате, че ще започне възстановяването на пазара?
- Сега е добър момент да стартира, но това няма да стане, без банковата система да заработи отново. Ако банките не започнат да работят, няма да се възстановим. Системата не върви без финансиране. Дори да си купиш най-скъпата кола, тя не може да върви без бензин. А ако се върнат на пазара, той може да тръгне веднага.

Въпреки натрупаните запаси от имоти, които трябва да бъдат продадени?
- Не мисля, че те са толкова много. Има много проекти на хартия или на някакъв етап от строителство, но има малко, които са завършени. Има страшно много, които са заседнали по средата. А търсене има, безработицата не е толкова висока все още, особено в столицата. Но хората не са сигурни ще могат ли да получат заем.