Първа RICS конференция в България на 2 април
Бен Елдър е глобален директор "Оценки" в Royal Institution of Chartered Surveyors, Лондон. На 2 април той ще бъде в София, за да говори за първи път пред българска аудитория за Международните стандарти за оценки на недвижими имоти. Бен Елдър е ключовият говорител на Първата RICS конференция в България "Оценки и инвестиции в недвижими имоти", организирана от консултантската фирма за имоти Forton, стратегически партньор на глобалната компания Cushman & Wakefield в България и Македония, и Камарата на професионалните оценители. Събитието ще привлече около сто професионалисти от сектора на недвижимите имоти – инвеститори, строителни предприемачи и консултанти, които ще получат информация за новостите в RICS оценките – Професионални стандарти 2014 (RICS Red Book), и ще се включат в дискисии с професионални инвеститори и оценители за практиките при определяне на стойността на недвижимите имоти и изготвянето на оценки в България.
Бен Елдър е практикуващ оценител и уважаван преподавател, който е заемал ключови позиции в Nottingham Trent University и The College of Estate Management. Преди да стане директор "Бизнес развитие", Бен е бил ръководител на акредитираната MBA програма "Строителство и недвижими имоти" към Университета в Рединг, Великобритания. Бен се присъединява към RICS като глобален директор "Пазарни оценки" през 2011 г., като преди това е бил в различни управителни съвети към RICS, включително е заемал позицията на представител в Международния управителен съвет.
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) е организация, създадена в Лондон през 1868 г. Днес в нея членуват повече от 100 хиляди професионалисти от сектора на недвижимите имоти, като мнозинството от новите членове идват извън границите на Великобритания. Тя има национални асоциации в повече от 50 страни по света. Организацията е утвърдена с Кралска Харта, според която тя трябва да повишава обществената полза от професията консултант по недвижими имоти във Великобритания и други страни по света.

Господин Елдър, на 2 април се обръщате към 100 професионални оценители, консултанти, строителни предприемачи и инвеститори на първата конференция под егидата на RICS в България. Какво бихте им казали, от една страна? От друга, какво бихте искали да научите за сектора на недвижимите имоти в България?
- Като глобален директор "Оценки" в RICS съм имал удоволствието да работя с много страни на всички континенти. Във всяка страна, която посещавам, се смята, че пазарът е специфичен и международните стандарти за оценка не могат да се приложат в пълна степен. Бих искал да чуя и (мнението на) професионалистите по недвижими имоти в България и да видя дали мога да им обясня какви предимства може да донесе широкото приложение на международните стандарти за оценка в България.

Как бихте дефинирали стойността им за различните заинтересовани страни в сектора на недвижимите имоти – предприемачи, инвеститори, финансисти, обществото като цяло, включително ползватели и пълния спектър от консултанти?
- Пазарът е начинът, по който почти всички страни са приели да разпределят ограничени ресурси между конкуриращи се потребности. За да може пазарът да разпределя ресурсите при използването на максималната им стойност, той трябва да има надеждна информация, въз основа на която да взема решения. Голяма част от тази пазарна информация е във формата на оценки или мнения за цената. Ако ние като оценители на недвижими имоти можем да осигурим по-добра информация на хората, които вземат решения, ще имаме възможността да увеличим ефективността на пазара и да направим така, че със същите активи да произвеждаме повече. Този излишък би могъл да бъде разпределен по различни начини, включително като допълнителни данъчни приходи в подкрепа на развитието на едно цивилизовано общество.

Как международните стандарти за оценка отговарят на потребностите на всяка от горните групи (както и на тези на обществото като цяло) предвид това, че понякога техните интереси си противоречат?
- Техните интереси трябва да си противоречат, защото именно това е пазарът! Ако с въвеждането на международните стандарти прозрачността и постоянството в качеството на информацията бъдат подобрени, всяка от тези страни ще извлече ползи не на последно място защото няма да се налага да губят време и средства в оценка на надеждността и сравнимостта на данните, които получават.

В една статия посочвате, че недвижимата собственост формира съществена част от богатството на нациите. Така че нейната стойност влияе на потреблението, инвестициите, оттам на икономическия растеж, а също и на стабилността на банковата система. Какво точно е това влияние?
- Тяхната роля е проста. Стандартите осигуряват последователност и прозрачност на информационните потоци към пазара. Те са подкрепени от изискването към лицата и фирмите, извършващи оценки, да действат по почтен и етичен начин. Професионалните организации като RICS имат и регулаторна функция. Кралският институт има проактивна система на проверка на работата на своите членове оценители. Това увеличава доверието в потока от информация и решително намалява риска. Където рискът намалява, всички заинтересовани страни успяват да се съсредоточат върху собствения бизнес.
Пазарните практики, подходите към и стандартите за оценка могат да се различават от пазар до пазар заради традиции, разбиране за стойността на недвижимия имот или просто за да отразят по-точно местните условия. Каква е стойността на стандарт, който е възприет и признат в международен мащаб. Има ли недостатъци? Например ние сме склонни да мислим за пазарите на имоти като предимно местни. Вероятно един световен стандарт предполага известна загуба на гъвкавост при разплитането на нестандартни или по-сложни ситуации.

Какъв е вашият отговор на това предизвикателство?
- Пазарите на имоти са глобални – само вижте мултинационалните компании, които работят дори в някои от по-малките градове в Българя. Всички тези компании имат нужда от недвижими имоти, за да функционират. В допълнение тези мултинационални фирми влияят на предлагането и търсенето на местните пазари. Така че е наивно да смятаме, че тези пазари са изцяло местни. Именно търсенето от страна на клиентите е движещата сила за развитието на оценките и е в основата на международните стандарти за оценка. Всъщност всичко е много просто: една мултинационална компания ще търси информация в стандартен формат, която й позволява да сравнява един актив с останалите. Правят го в останалите индустрии, така че защо в недвижимите имоти да е различно? Примерите включват мобилни телефони, автомобили, почти всичко, което има относително по-висока стойност и по-голям пазар, се подчинява на международен стандарт.
Не бива да забравяме и това, че международните стандарти за финансова отчетност налагат стандартизация на информацията за счетоводни цели.

- От друга страна, международните стандарти биха могли да доведат до по-тясна пазарна интеграция. Дали това автоматично ще доведе до по-силни международни капиталови потоци? Какви са непосредствените и по-дългосрочните последствия за пазара?
Не би било вярно да твърдим, че международните стандарти са предпоставка за (наличието на) трансгранични капиталови потоци. Обаче възприемането на международни стандарти прави трансграничните капиталови потоци по-нискорискови за тези, които участват в тях, и поради това е вероятно повече участници да се включат в процеса.
Трудно е да се предвидят непосредствените ефекти, но след като доверието в един пазар се повиши, след като и сигурността на правната система, имотната регистрация и търговското законодателство се подобрят, е много вероятно повече играчи да се включат в пазара.
Дългосрочните ефекти се състоят в това, че намаляването на риска ще подпомогне постигането на по-добри цени на финансирането (лихви) в страните, които имат прозрачен пазар, базиран на международни стандарти. А също така те са гаранция, че ограничените ресурси на страната се насочват там, където биха били най-полезни.

По отношение на оценките какъв тип съвет и мнения търсят институционалните инвеститори? По какъв начин международните стандарти за оценка или RICS Red Book в частност отговарят на техните цели?
- Институционалните инвеститори търсят информацията в оценките, която ще им помогне да вземат информирани решения. Ето защо в Red Book има изискване към оценителя да разбира целта на доклада за оценка, който му е възложен да изготви, и винаги да се ръководи от етичните норми.

Как един структуриран, стандартизиран и международно признат подход към оценките или консултациите за недвижими имоти би помогнал на играчите на пазара да се изправят пред предизвикателствата на относително нов пазар като България, който междувременно е под натиска на условията на световните финансови пазари?
- Аз бих обърнал въпроса. Има ли някаква полза в това българският пазар на имоти да се изолира от глобалния? Дали това би позволило на играчите на пазара да се справят с предизвикателствата на един нов пазар? Бих казал, че не. Играчите биха се изключили от огромната база от знания на другите пазари.
Бих сравнил пазара с футболен мач. Без правила във футбола не бихме имали състезания като световното първенство. Правилата са установени, всеки играе според тях, но всеки отбор използва различна тактика. Това правят и международните стандарти – те установяват правилата на играта, но не и тактиките на отборите. Така че някои ще бъдат победители, а други – губещи. В крайна сметка не се опитваме да променим пазара като средство за разпределение на ресурсите. Просто се опитваме да го накараме да действа по-ефективно и прозрачно, намалявайки мътните води, в които могат да се скрият корупцията и неефективността.