От май тази година режимът на поддръжката на сградите и комплексите - етажна собственост, е регламентиран в закон. Дали обаче той ще заработи ефективно?
Като представител на законодателната власт считам, че в случая с пълна сила важи максимата "по-добре несъвършен закон, отколкото липсата на такъв". Големият въпрос остава как той се и ще се прилага на практика и доколко съсобствениците ще бъдат мотивирани да се придържат към изискванията на закона, ако няма кой да приложи наказателните разпоредби.
Друг съществен проблем е липсата на успешни практики – за съжаление много от собствениците у нас нямат културата на отговорни съседи и солидарни ползватели на имотите.
Манталитетът, наследен от комунистическия режим, ни кара да вярваме, че всичко отвъд собствената ни входна врата не е наша грижа. Добрата новина е, че през последните години процент от по-ангажираните или по-отговорни собственици на жилища прибягнаха към ползването на професионално управление, което им спестява грижи, време и средства. Първите компании, които професионално се занимават с управление, допуснаха някои грешки, но през последната година и качеството на услугите се повишава, което означава, че се задейства саморегулацията под натиска на конкуренцията.
 
Законът не предвижда никакво решение на въпроса за управлението на бизнес сградите – офис и търговски центрове, които имат много наематели, но само един собственик. От друга страна, тези, които са разпродадени на части, се управляват по същия начин както жилищните сгради, като законодателят е направил изключение само за жилищните комплекси от затворен тип.
Тук отново допираме до грешките, направени от инвеститори и собственици поради липсата на опит. Моята практика като инвеститор сочи, че ако условията и цената на управление не бъдат заложени още със сключването на договора за покупко-продажба, проблемите са много повече и трудно се решават. Наемателите и ползвателите на площите също носят своята отговорност, като често отказват да проявят съпричастност при появата на проблем, който не ги засяга пряко.
А в случаите, в които сградата е разпродадена, няма едно юридическо лице, което да поеме отговорността и/или разходите. Т.е. ключът отново е в намирането на компромис между засегнатите страни, защото всички разбират, че буквалното прилагане на закона, колкото и да е съвършен той, на финал ще ни заведе в съдебната зала, а времето и разходите за воденето на дела с подобен характер най-често не са оправдани.
 
Договорът за управление: може ли да се прилага и при бизнес имотите. Какви проблеми може да създаде лаконичната му уредба?

Събиране на таксите за управление в етажната собственост?
Законът предвижда всички тези въпроси да се решават между собствениците по време на Общото събрание и това може би е правилно, ако обществото ни не страдаше от една друга заблуда – в много от новите жилищни сгради около 20% от имотите са получени от собствениците на земята като обезщетение. За съжаление в много от случаите всички тези хора продължават да считат имота за свой и са дълбоко убедени, че не дължат такса. Такава нерядко отказват да заплащат и наемателите, което е проблем на договорите между наемодатели и наематели.
Друга категория са онези, които просто не желаят да плащат и си търсят оправдание за това, а процедурата за принудително събиране на вземания е твърде сложна. Практиката сочи, че в жилищните сгради, които нямат статут на затворени комплекси, около 20% от собствениците никога не плащат за управление на етажната собственост.
В морските комплекси от типа втори дом проблемите са по-малко, тъй като поддръжката обикновено се съчетава с услуги по отдаване на наем, които всеки собственик е финансово мотивиран да използва. В повечето от тези комплекси въпросът с управлението е решен още преди продажбата и основните правила, както и цената, са заложени в първоначалния договор за покупка. Това е може би най-справедливата за всички страни схема.
 
Необходим ли е стандарт за управление?
Създаването на общи правила, към които секторът да се придържа, може да бъде от полза, тъй като ще защити правата на обикновените потребители на услугата. Но от друга страна, управлението на имоти е продукт като всеки друг и е добре той да бъде оставен да се развива на конкурентен принцип. С всяка година компаниите у нас трупат безценен опит, който неизбежно ще ги доведе до предлагането и предоставянето на услуга от много по-висок стандарт.