С разработването на поредица от общи устройствени планове на градове в последните 5–6 години се създава и утвърждава вече практика по прилагането на т.нар. устройствени зони, регламентирани в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и подзаконовите му нормативни документи – Наредба №7 и Наредба №8. Устройствените зони дават общия режим на устройство и застрояване за групи поземлени имоти, обобщени в квартали и по-големи територии.
Без съмнение употребата на устройствените зони е крачка напред в градоустройствената ни практика. С устройствените зони се създаде възможност да се обогати значително палитрата от различни режими на устройство и застрояване за различните територии, обвързано с правила и нормативи.
Прилагането на устройствените зони, обвързано с правила и нормативи, като нова градоустройствена практика e в процес на развитие и усъвършенстване. В този процес се проявяват редица положителни страни, но и някои отрицателни черти, водещи до прекалена либерализация в допустимото разпореждане с територията.

За същността и за разновидностите на устройствените зони
Устройствените зони са регламентирани в чл.11 на ЗУТ: "За осигуряване на целесъобразно устройство поземлените имоти могат да се групират в територии и устройствени зони, които се определят с общите и подробните устройствени планове..." Смисълът на този текст е възможността за групиране на поземлените имоти в по-големи териториални единици, за които да се определя общ или преобладаващ режим на устройство. В чл. 6 на Наредба №5 от 2001 г. (сега Наредба №7 от 2003 г.) се определят следните типове устройствени зони:
1. жилищни, означени като (Ж)
2. производствени и складови, означени като (П)
3. рекреационни, означени като (О)
4. смесени, означени като (С).
Тук е важно да подчертаем, че

устройствената зона е определена по-скоро като тип устройство на територията, отколкото като територия, в която са групирани поземлени имоти.
Посочените четири типа устройствени зони според наредбата имат и разновидности. Жилищните (Ж) имат три разновидности - Жм, Жс, Жг. Производствените (П) имат също три разновидности - Пч, Пп, Пс, и т.н.
Наредба №8 за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове подсказва, че устройствените зони могат да се диференцират и допълнително, като се дава пример с Жм1. Това е логично и практиката по устройство на територията при разработване на ОУП показа необходимостта от диференциране на дадените в наредбата типове устройствени зони и появата на нови типове. Появиха се много разновидности – най-вече на устройствените зони от типа Ж (например Жм1, Жм2, Жм3 и т.н., Жк, Жв, Жкн и др.). За всяка разновидност се посочват характерни особености, които дават основание за различни показатели на устройство и застрояване. Немалко са разновидностите и на другите типове устройствени зони – производствените (П), централните (Ц), смесените (С).
ОУП на София и по-конкретно приложението към Закона за устройство и застрояване на Столичната община представи богата палитра от разновидности на устройствените зони и терени – 43 броя. ОУП - Пловдив, е с 66 бр. устройствени зони и терени. Предварителният проект на ОУП - Варна, борави с още повече разновидности - над 70 броя, сведени впоследствие до 49 бр.
В големия брой устройствени зони и техни подразделения няма нищо лошо. Те изразяват многообразието и индивидуалността на отделните градове. Добре определените типове устройствени зони могат да повлияят решително за запазване на идентичността на града, за предпазването му от унифициране и космополитизация. Впечатляват и ни учудват обаче някои от употребените в общите устройствени планове на големите градове - София, Пловдив, Варна, разновидности на устройствени зони с влаганото в тях съдържание.

За смесената многофункционална зона (Смф)
Например една от често употребяваните разновидности е т.нар. смесена многофункционална зона (Смф), определена за пръв път в ОУП - София. Тя се оказа много удобно изобретение за влагане на различно съдържание и високи стойности на показателите за застрояване. По същество така, както е определена, смесената многофункционална зона (Смф) дублира смесената централна зона (Ц). Според Наредба №7 "смесената централна зона обхваща територии, предназначени за многофункционално ползване, означени като (Ц)". В тях "могат да се изграждат: административни и делови сгради, сгради за социални, просветни, учебни, културни, религиозни и други обществени дейности, търговски и други обслужващи сгради и комплекси, жилищни сгради, в т.ч. със смесено предназначение, хотели и заведения за хранене и развлечения, сгради за безвредни производствени и занаятчийски дейности..."(виж чл.36, ал.1 и ал.2). В приложението към Закона за устройство и застрояване на Столичната община също е посочено, че "предназначението на централната зона (Ц) е многофункционално за обществено обслужващи дейности, обитаване и други допълващи функции без вредни отделяния и влияния". Учудващо е, че същото е съдържанието и на смесената многофункционална зона (Смф), описано в приложението – "за обществено обслужване, търговия, безвредни производства, жилища, спорт и атракции и други допълващи функции без вредни отделяния и влияния". Непонятно е тогава защо е въведена Смф, след като съдържанието й е същото като на Ц и след като се прилага за "комплексни центрове по главни градски булеварди". Това са на практика вторичните центрове на главния градски център и по-правилно е означението за тях да се запази като (Ц). Предварителният проект на ОУП - Варна, повтаря зоните на ОУП - София, в частност зоната Смф "за новите комплексни центрове", и събужда същия въпрос: защо е използвано Смф, а не Ц, след като става въпрос за вторични звена на градския център. Предварителният проект на ОУП - Пловдив, борави също със Смф като "смесена зона за обитаване, социална и бизнес инфраструктура и други допълващи функции без вредни отделяния и влияния".
Изглежда, че основният мотив за смяна на наименованието Ц със Смф е местоположението. За традиционния градски център се употребява наименованието Ц, а за други територии с централни функции се употребява наименованието Смф. Въпреки че те трябва да се третират като елементи на системата от главен градски център и второстепенни градски центрове, независимо от това, че в много случаи нямат компактен, а линеен характер по направленията на главни градски булеварди и комуникационни артерии.

Всички устройствени зони са смесени до някаква степен
Няма съмнение, че териториите на всички типове устройствени зони имат до известна степен смесен характер. И това категорично е посочено в наредбата. Тяхното наименование идва от преобладаващата функция. Например жилищните територии са предназначени предимно за жилищно застрояване, но сред тях има и поземлени имоти, предназначени за различни други нужди за обществено ползване и обслужване. Ето защо жилищните територии са многофункционални и комплексни по своя характер. Такъв е случаят и с другите устройствени зони. Затова в наредбата изрично е посочено какви други функции освен основната е необходимо да се срещат за всяка устройствена зона и какви други функции е допустимо да се появяват в нея и при какви условия. Смесването на функции е възможно дори при производствените зони, ако производствата нямат замърсяващ средата характер.

Смесването на функции е важен съвременен принцип в градоустройството, който е антитеза на стриктното функционално зониране от миналото. Той води до реален икономически и социален ефект в устройството на територията. Въпреки това не е необходимо всички устройствени зони да се наричат смесени. Те са смесени, но наименованието им идва от преобладаващата в тях функция.
В Наредба №7 като смесена устройствена зона е показана само смесената централна (Ц). В нея са смесени много функции. Докато в другите устройствени зони има преобладаваща функция, в централната устройствена зона няма преобладаваща функция и затова само тя с основание е наречена смесена.

За въвеждането на земеделска зона с възможност за промяна на предназначението
Начинът на третиране на земеделските земи в обхвата на ОУП поражда много съмнения. Според примерните изображения в Наредба №8 земеделската земя (а също и горската) е разделена на такава, за която не е допустима промяна на предназначението (Ссб), и такава, за която е допустима промяна на предназначението и застрояване за неземеделски нужди (Сср). Това означава, че тази земя ще престане да бъде земеделска и ще премине към урбанизираната територия, което ОУП не е в състояние да обоснове и не го показва, но все пак го допуска!? Този крайно либерален подход обезсмисля изготвянето и одобряването на ОУП, тъй като дава възможност за стихийна урбанизация около града според комерсиалните интереси на отделни собственици на земи и инвеститори. Той е симптом за безсилие на съвременната наша практика в устройственото планиране и готовност да се обслужват частни и корпоративни интереси във вреда на обществения интерес. Тази услуга е много опасна за бъдещето на градовете и води до стихийно безпланово градско развитие с всичките негативи за околната среда, за поземлените ресурси от ценна обработваема земя, за екологическото равновесие, за инфраструктурното обезпечаване – транспорт, енергоснабдяване, водоснабдяване, канализация, пречистване на водите и т.н.

За определението курортни зони и комплекси в зелена среда
ОУП - Варна, пък освен устройствената зона Ок "курортни зони и комплекси" въвежда и Ок1 "курортни зони и комплекси в зелена среда". Това диференциране на устройствената зона Ок е много неубедително. Нека да посочим, че няма курортен комплекс в среда, която да не е озеленена. Ако наименованието идва оттам, че Ок1 се разполага в съществуваща озеленена площ, това, разбира се, е абсолютно недопустимо според Закона за устройство на територията (чл.62).
А според наредбата териториите за рекреационни дейности имат следните разновидности: курорт, означаван като (Ок), ваканционно селище, означавано като (Ос), вилна зона, означавана като (Ов), други рекреационни обекти (голф игрища, развлекателни паркове, аквапаркове и други), означавани като (Од). Всички тези разновидности са обусловени от функцията и характера на изграждане на курортното образувание, а не от местоположението и характера на околната среда.

За оскъдното представяне на режима на устройствените зони
Много ограничено като подход и схващане е да определяме режима на устройство и застрояване на устройствените зони само със стойностите на показателите за застрояване – Пл, Кинт, Ет, Оз. А това се среща широко в практиката на проектиране, когато планът се идентифицира с графичната му част, чертежа и се пренебрегва текстовата му част, записката с правилата и нормативите. В подробните устройствени планове режимът на устройство и застрояване се изчерпва с една матрица за стойностите на показателите на застрояване. В общите устройствени планове правилата и нормативите се дават обикновено в таблица с колонки за вида, обозначението на зоната, показателите на застрояване Пл, Кинт, Ет, Оз и една колонка за предназначението, основните и допълващи функции и ограниченията за зоната. В тази колонка, колкото и да е широка, е много трудно дори и чисто технически да се опише предназначението, допустимите функции и обекти, предлаганият режим на устройство с всички важни изисквания, ограничения, забрани и препоръки. Затова е важно да се подчертае, че разделът на обяснителната записка "Правила и нормативи за прилагане на ОУП" следва да бъде одобряван изрично като неразделна и най-важна част на плана. Това е "законът" за устройство на територията за съответния град.