Най-голямото европейско изложение за недвижими имоти MIPIM,  което се проведе миналата седмица в Кан, Франция, до голяма степен приземи очакванията на участниците на пазара. В условия на криза интересът на инвеститорите е намалял значително, а търсенето е насочено към качествени проекти с много добра локация и доходност. Залага се на сигурността и намаляването на рисковете.

Вече 20 години MIPIM събира на едно място най-влиятелните инвеститори, крайни корпоративни клиенти, предприемачи, консултанти и доставчици на услуги за индустрията от цял свят.
"Търсят се проекти - търгорвски, офисни, и логиснични, но с нива на доходност не по-малко от 9-10%", каза Веселин Генчев, изпълнителен директор на "Бенчмарк фонд имоти", българско дружество със специална инвестиционна цел. Тези нива отговарят на до 30% спад в стойността на имотите, след като последните обявени цени по сделки с търговски центрове бяха на нива от около 7.5% (годишния доход спрямо цената на имота - бел. ред.).

"Бенчмарк фонд имоти" АДСИЦ заедно с едни от най-големите български компании за инвестиции и управление на имоти - "Алфа дивелопмънтс", "Прайм пропърти БГ" АДСИЦ, "Кълвача инвестмънт", "А&Т Електроникс" и пловдивския предприемач "Язов", организираха за първи път общо национално представяне на страната на щанд от 70 кв.м.

"Кризата се усеща навсякъде и тя е най-вече за крайни потребители - купувачи и наематели. Хубавото обаче е, че има светлина в тунела. Нашият административно-търговски център на столичния булевард "Цариградско шосе" беше един от избраните за представяне пред крайните потребители. Проведохме няколко срещи и определено има резултат", допълни Генчев.
"Бенчмарк фонд имоти" изгражда сграда със 7 хиляди квадратни метра търговски площи, 16 хил. кв.м офиси и около 390 паркоместа на оживения столичен булевард до "Интер експо и конгресен център". Проектът на арх. Стефан Добрев предвижда построяването на най-високия атриум в страната.

Общият български щанд е предизвикал сериозен интерес според участници в експото. Той се е дъжлал както на конкретни проекти, така и на общото развитие на пазара. Кризата е променила пазарните правила за инвеститорите, които вече подхождат много избирателно и са ориентирани изцяло към проекти със стабилни нива на доходност.   
"За част от играчите е важно да влязат на пазара в най-подходящия момент, а не в самото дъно. За големите инвеститори разликата от 5 или 10% не е толкова важна. Имах срещи с няколко фонд мениджъра, които постоянно гледат проекти и най-вече изчакват точното време за влизане на българския пазар", каза Юри Катанов, изпълнителен директор на "Алфа дивелопмънтс", компанията, която притежава основната част от портфейла "Лендмарк" - офис и търговски имоти, и управлява "Бизнес парк София".
Генериране на бизнес възможности и идентифициране на проблемите е била основна цел на изложението. Главното предизвикателство пред сектора на недвижимите имоти днес остава липсата на финансиране.

"От началото на годината много надежди се възлагаха на германските фондове от отворен тип, но те се изпариха още през януари, когато много от тях като SEB, KanAm и Prudential Financial останаха затворени за нов период от 9 месеца. Това отложи потенциалната възможност за възстановяване на индустрията и създаде инвеститорски вакуум. Един от най-важните въпроси през тази година ще бъде кой ще заеме тяхното място", каза Петра Блазкова, асоцииран директор на отдела за проучване на капиталови пазара към консултантската фирма Jones Lang LaSalle в Лондон.
Германските фондове бяха затворени заради масови тегления на средства от инвеститори, които нямаше как да осигурят веднага. Докато не ги намерят, те не могат да правят нови инвестиции.
"От огромно значение е финансовият сектор да заработи отново. В момента нямаме проблем с ликвидността, а с платежоспособността. Секторът на недвижимите имоти беше ефективен в много отношения. Проблемът не е имотен. За разлика от жилищата при бизнес имотите рядко има пренасищане на пазара", каза Майкъл Ранг, изпълнителен директор за Европа и Азия на ING Real Estate Finance, пред специализираното списание PropertyEU.

Хищнически бизнес
Спадът на световните пазари на имоти осигурява добри възможности за фондовете, които имат пари в брой. Заражда се нова тенденция, в която инвеститорите ще идентифицират компании, които имат проблеми с изплащането на задълженията си и ще са склонни да продават активите си на по-ниски цени. На изложението беше представен първият фонд от т.нар. хищнически или лешояден тип, насочен към имоти от Югоизточна Европа.
"Присъстваме на изложението тази година, за да представим първия си фонд, който ще предостави на инвеститорите достъп до изпадналите в затруднение или в процес на отнемане имоти. MIPIM е мястото, на което имаме възможност да се срещнем с хората, които вземат решения за инвестиции, и да ги запознаем с новия си финансов инструмент", каза Мартин ле Кор, управляващ директор на фонда и бивш вицепрезидент на отдела за капиталови пазари на инвестиционната банка "Мерил Линч" в Женева.
Фондът се спонсорира от опериращата от пет години в района на Югоизточна Европа компания Balkimo, основана от Мартин ле Кор и Саймън Пигот, който е бивш председател на борда на директорите на един от най-големите фондове на имотния пазар в Черна гора - Boka.
"Според нас втората половина на 2009 и 2010 г. наистина ще бъдат години на изключителна реколта, когато хората ще започнат... да купуват на отслабените пазари по света", каза Пол Воспър, главен оперативен директор на Morgan Stanley Alternative Investment Partners, платформа за управление на инвестиции на американската банка, цитиран от агенция Ройтерс. " Ако след пет или шест години започнеш да продаваш тези активи, може би през 2010, 2013 или 2014 г., ще продаваш в растящ пазар", добави той.
Но Воспър вижда възможности по-скоро в развити пазари като Ню Йорк или Лондон, отколкото в Централна и Източна Европа, където според макроикономическите проблеми правят рисковете по-големи.

Борба за инвеститори
Все пак нов доклад на Jones Lang LaSalle показа Централна и Източна Европа в положителна светлина за наемателите на бизнес имоти. Според него пазарните условия и ниските разходи са благоприятни фактори, от които бизнесът може да се възползва за изнасянето на определени административни функции и дейности. Според JLL различни фактори в различна степен може да влияят върху решенията на компаниите да се установят в дадена локация, но най-важните са икономическата и политическата стабилност, пазарът на труда, недвижимите имоти, инфраструктурата и бизнес средата.
"Заключението ни е, че регионът на Централна и Източна Европа е станал силно конкурентна локация в глобален план за корпорациите, когато вземат решения за изнасяне на бизнес процеси и на съвместни центрове за услуги", заяви Джон Дъкуърт, управляващ директор на JLL за региона.