Очертаващата се поредна трудна година за европейските кредитни пазари ще продължи да ограничава възможностите за покупки на имоти.
Ипотечният сегмент е отбелязал значителен ръст през последните десет години и се е превърнал във водещ фактор за общата икономика на страните от Европейския съюз. Сега данни на Европейската ипотечна федерация (ЕMF) показват, че на институциите тежи обща задлъжнялост на европейските граждани, свързана с жилищата им, от над 6.1 трилиона евро към края на 2008 г. Заемите възлизат на повече от 50% от общия брутен вътрешен продукт на общността, въпреки че на някои пазари този процент е много по-голям и е над 100.
Над 70% от европейците са имали собствени жилища. Много голяма част от населението се е възползвало от евтините доскоро заеми, но това е довело и до сериозна задлъжнялост и ръст на просрочените плащаният. Общият ипотечен дълг на страни като Германия и Великобритания е почти 2 трилиона евро към края на 2007, или 40% от целия за Европа.
От друга страна, през 2009 голяма част от страните членки ще имат по-нисък икономически ръст, някои от тях ще се борят и с рецесия, оборотите на промишлеността намаляват и делът на безработните нараства. В резултат на влошената икономическа ситуация се очаква банките да бъдат принудени да затегнат още повече кредитните условия, тъй като и броят на лошите кредити ще расте.
Чувствителността на отделните страни членки към настоящата ситуация варира и според агенция за недвижими имоти "ЕРА България" нашата страна все още не е фатално зависима от ипотечния пазар, тъй като сме стартирали развитието си на много по-малки обеми и задлъжнялостта на населението през 2008 възлиза на едва 12% от БВП. Този дял е значително по-малък от средния за Европа, който е 50%. Ниското ниво, съчетано с висок дял на собственост върху имотите, представлява своеобразна защита за собствениците. В това отношение страната се нарежда на трето място след Румъния и Литва с над 90% частна собственост. Това ще бъде своеобразен спасителен пояс и гарантира относително спокойствие на редовите собственици на имоти.
Кризата се разви в посока запад - изток и причините за нейното появяване са различни в Европа и Америка. През 2007 американският пазар се радваше на добра ликвидност и продължаващо покачване на цените, което доведе до занижени условия при кредитиране. През този период се наблюдава повишена сложност на процеса на секюритизация (препродажба на активи, основно заеми, като ценни книжа) и неточна оценка от страна на инвеститорите. През същия период европейските банки инвестират в портфейли със секюритизация в САЩ, разчитайки основно на преценката на агенции кредитен рейтинг. Същата година те установяват наличието на токсични кредити в портфейлите си, които доведоха до драстични намаления на ликвидността на пазарите на ЕС и кредитна криза.
 "Основната разлика между Европа и Америка е, че повечето европейски банки не дават заем срещу стойността на имота, а основно се интересуват от доходите на заемодателя и дали той ще може да си плаща задълженията, т.е. те се опитват не само да остойностят имота, а да запазят тази стойност във времето и да запазят собственика в неговия дом. Логиката на американския пазар се основава на имота и на допускането, че неговата стойност ще расте във времето, което се оказва голяма грешка. Подобна тенденция има и в някои страни в Европа. Типичен пример е Испания, където са отпускани заеми до 120% от стойността на имота", заяви Теодора Димитрова, изпълнителен директор на "ЕРА България".
По данни на мрежата на "ЕРА България" при 12% от всички сделки за жилища в големите градове у нас е използвана ипотека. 86% от сделките през последните три месеца са се сключвали предимно на продажни цени от 70 хиляди евро, като заемните средства не превишават 50 000 евро. В София за последните 4 месеца 34% от покупко-продажбите са на нива 30-40 хиляди евро и купувачите са били основно хора с готови пари или с реални възможности за кредитиране.
"Има спешна нужда от държавна намеса, тъй като в България за съжаление стойностите на имотите не са прозрачни и това е една от причините финансирането на сделките с недвижими имоти в момента да е ограничено по отношение на българските банки. Има промяна и сега едва 60% от стойността на имота се финансирана, което до голяма степен е предпазна мярка. Наличието на прозрачност ще улесни процеса на финансиране и ще даде възможност да се отпускат повече кредити", допълни Димитрова.
Според нея се очертава нова тенденция при инвестиционните покупки - тези с цел препродажба намаляват и предимство имат жилищата, закупени с цел отдаване под наем. Въпреки намаляващия брой на сключените сделки от "ЕРА" отчитат увеличение на запитванията с 40% към януари 2009 в сравнение с предишната година, което означава, че в настоящите условия на първо място е потребността от информация.