За състоянието на пазара на недвижими имоти досега се съдеше по продажбите на новопостроените или строящите се имоти. Хората обаче вече да не купуват само ново строителство и то все по-сериозно се конкурира с вторичния пазар на имоти впанелни блокове, сгради с по-ниска енергийна ефективност, без гаражи и паркинги, завършени нови имоти или стари и амортизирани кооперации. Това каза Илиян Николов, регионален директор на веригата за имоти RE/MAX за България при представянето на доклад на фирмата за състоянието на пазара.
Продажбите на зелено стават все по-трудни, тъй като купувачите предпочитат да влагат парите си на сигурно, а се намесват и други изисквания като банкови гаранции и отстъпки. Няма дефицит в предлагането, а точно обратното и търсещите жилища се възползват от правото си на избор. Те са все по-информирани и образовани по отношение на качеството, добрата локация, изложението, панорамата и инфраструктурата. Много често правят собствени предварителни проучвания. Предпочитат да правят сигурни инвестиции и имат ясни критерии за добрите имоти. Това утежнява работата на брокерите и според данни на RE/MAX, за да се стигне до сделка, се провеждат поне девет огледа, а няколко месеца по-рано техният брой е бил шест.
Напоследък зачестиха новините за спад на цените в световен мащаб. В България мненията до голяма степен са разнопосочни, но не бива да се забравя, че основният фактор, който управлява сектора, е заетостта на имотите. При ниска заетост строителството спира. Въпросът при такъв сценарий е, ако има понижение, ще се увеличи ли броят на сделките. Дали това ще е основният мотив за инвестиране в жилище или офис?
Отговорът на RE/MAX е в анкета, която показва, че към момента 5% от населението има нагласата да купува имоти. Не бива да се забравя основното им предназначение - да бъдат обитавани, без значение кой е собственикът. Обяснението на ниския на пръв поглед процент е, че в състояние на криза обикновено хората се лишават от покупка на ваканционни имоти, тоест втори домове, но придобиването на основно жилище се влияе от фактори, които остават постоянни - като демографските и миграционните процеси например.
Другият основен въпрос е кредитирането. От фирмата посочиха, че необслужваните ипотеки у нас са под 2.5%, достатъчно ниска и приемлива стойност, която е показателна за възможността на българите да изплащат задълженията си.
Цените в момента са стабилни, показва анализът на "RE/MAX България", направен на база реални сключени сделки в София, Пловдив, Русе, Стара Загора, Велико Търново, Бургас и Варна към 15 ноември. Констатацията на брокерите е, че купувачът е в по-изгодна позиция и често определя условията и изхода на преговорите.
В София за последния месец офертите варират в зависимост от района и вида на строителство. Така например офертните цени в "Люлин", където преобладава панелното строителство, се предлагат жилища със средна цена 1015 евро на кв.м, в съседните "Надежда", "Свобода" и "Толстой" те струват по 866 евро на кв.м, и съответно в "Младост" - 1103 евро на кв.м. В кварталите Бояна, Драгалевци и Симеоново тухлените апартаменти без разрешение за ползване имат средна цена около 1200 евро на кв.м. В центъра, "Изток" и "Изгрев" тухленото старо строителство задържа ценовите си нива вече пети месец - от 1650 до 1750 евро на кв.м.
Все пак продажбите в "Люлин" и "Младост" са на цена с около 10% по-ниска от офертната. В "Надежда", "Свобода" и "Толстой" пък тази разлика е в рамките на 4-5%. Тя се дължи на засиленото търсене, доближаването на офертната до реалната цена и на факта, че значителна част от купувачите са по-малко зависими от банките.
При апартаментите в строеж в кварталите "Гео Милев", "Редута", Бояна, Симеоново, Драгалевци и Студентски град реалната цена е от 14 до 17% по-ниска от офертната, а за центъра, "Изток" и "Изгрев" разминаването е до 9%.
След преминалите тежки месеци пазарът в Русе постепенно навлиза в по-нормални темпове. Както във всеки друг град и там се наблюдава смесица от различни типове строителство, което прави трудно определянето на средна цена за квадратен метър. Като цяло офертите се движат в диапазона 800-860 евро на кв.м. Сделките стават на цена с 15-20% по-ниска от предлаганата. Съществува и нова за района тенденция - хората се ориентират към придобиване на имот в съседните на Русе села, където цените са по-ниски, стига обаче до тях да има редовен градски транспорт.
Център, широк център и "Кършияка" са най-предпочитаните квартали на Пловдив. Цените варират от 800 до 1200 евро за кв.м. И тук разликата между оферта и реална цена е 10-15%. Клиентите като цяло изчакват, за да намерят най-подходящия за тяхното търсене имот както по отношение на качеството и локацията, така и по отношение на цената. В момента купуват тези, които имат нужда от жилище, и на фона на силното предлагане търсенето е 3-4 пъти по-слабо.
В Бургас най-усилено се строи в квартал "Меден рудник", където се наблюдават и най-ниските цени. "Това е кварталът, в който две съседни сгради се предлагат съответно на 400 евро/кв.м и 600 евро/кв.м", каза Манол Гроздев брокер от RE/MAX в Бургас. Реалните сделки се сключват в изключително голям диапазон - от 10 до 30% по-ниски нива от офертните. Най-предпочитаните райони в града са "Лазур" и центърът, където се предлагат жилища от 900 до 1200 евро на кв.м.
През последните шест месеца цените във Варна са относително стабилни. Регистриран е лек спад в броя на купувачите, но не се отчитат понижения на стойностите на жилищата. Подобно на София намаляват продажбите на зелено и тези на панелните и старите неподдържани кооперации. И тук разликата между офертните е реалните цени е 10%.
Във Велико Търново брокерите отчитат както силно местно търсене, така и търсене от чужбина. В крайните квартали на града, където се предлагат предимно панелни жилища, цените са от 430 до 550 евро за квадратен метър. В старата част на града са регистрирани най-високите цени поради липса на терени и строителството се оскъпява, тъй като трябва да бъде съгласувано с Националния институт за паметниците на културата. Там квадратен метър струва от 700 до 1200 евро. Останалите квартали имат стабилни ценови нива и се запазва разликата от 10-15% в полза на купувачите.
От офис на "RE/MAX" в града имат информация, че някои сделки се сключват с разлика от 40%, което се дължи на необходимостта на някои строители от спешни средства, за да продължат обектите си.
Периодът, през който преминава секторът, може да бъде определен като здравословна корекция. "Пазарът на недвижими имоти продължава да се развива. Инвеститори и предприемачи трябва да открият, че сградите имат и друго предназначение освен апартамент или офис. Това ще доведе до налагане на "нови думи в речника", твърди Илиян Николов. Под такива се разбират: общежитието, хосписът, ритейл (търговският) паркът, училището и детската градина. Наблюдава се дефицит и липса на предлагане на такъв тип имоти. Потребността от тях ще наложи бъдеща промяна в плановете на някои инвеститори, които постепенно ще осъзнаят, че и този сегмент ще им донесе сигурна печалба.