Глобалната кредитна криза, която в момента се вихри в Съединените щати и все по-силно се наблюдава в Западна Европа, превърна България в една от малкото страни, които отчитат сериозно повишение на цените на жилищата през изминалата година. Но през тази година анализатори очакват 30-процентното повишение на цените, което изпрати страната ни начело на международни класации за поскъпване на имотите, да се свие поне наполовина, колкото беше в най-спокойната от последните няколко години - 2006.
В България се регистрира най-силно номинално поскъпване на жилищата в света от 30.6% (15.4% реално поскъпване, след като се отчете инфлацията, което я нарежда на трето място след Шанхай и Сингапур) към края на третото тримесечие на 2007 г. спрямо година по-рано, сочат данни от международно проучване.
Силният ръст опроверга абсолютно всички прогнози отпреди година за около 10-15 на сто. "Присъединяването към Европейския съюз предвещаваше забавяне на пазара", обясни управителят на агенция за недвижими имоти "Явлена" Страхил Иванов.
Бързото покачване на цените на жилищата през изминалата година е било неочаквано при сценария, който се е развил в другите страни, присъединили се към ЕС през 2004 г. "Всички очакваха секторът да се развие по същия начин, както в Чехия, Полша, Унгария, където след присъединяването се наблюдаваше постепенно успокояване", отбелязва Страхил Иванов.
Това обаче не се случи в България в първата година от еврочленството й. "Цените на жилищата достигнаха прагове, които, сравнени с икономическите условия в страната, са доста високи", смята анализаторът на "Явлена" Младен Митов.
Според данни на агенцията през 2006 г. са били регистрирани 311 хил. сделки, докато миналата година броят им за страната ще достигне 292 хил.
Интензивността на пазара на жилища през 2007 г. се определя не толкова от присъединяването на страната към Европейския съюз, колкото от силния бум на кредитирането, смята Митов.
По данни на Българската народна банка обемът на жилищните кредитите се е увеличил с близо 66% от ноември 2006 до ноември 2007 г. "Добрата достъпност до кредитното финансиране, която получиха клиентите през миналата година, повиши търсенето, с което повлия на цените на жилищата", обяснява Тихомир Тошев от консултантската компания "Кредит център", която подпомага купувачите при избора на заем.
Освен това допреди три години банките са осигурявали до 70%, докато вече покриват до 90% от стойността на имота. "През 2007 г. се появи и първият кредит, който покрива 100% при покупката на жилището", отбелязва Тошев.
Фактори, които подкрепиха цените през миналата година, бяха още високата инфлация, отразена в повишените разходи за труд, горива и материали. Един от най-важните обаче е покачването на цените на парцелите. "През 2007 г. цената на земята в София се е увеличила с 20% до 30%", обяснява Симеон Митев, собственик на агенцията "Ремакс Шанс груп", специализирана в покупко-продажбите на парцели. "Ръстът при парцелите повишава и цената на строителството и оттам цените на новите жилища", допълва той.
Митев очаква покачването тази година да се забави с една четвърт до половината от стойността си миналата година и да не надмине 15% за цялата 2008.
Цените на земята и на жилищата може да продължат да се движат в синхрон, тъй като подобни са очакванията на "Явлена". Управителят й Страхил Иванов прогнозира, че ръстът в цените на жилищата през 2008 г. ще бъде между 12 и 15%.
"Все пак секторът на недвижимите имоти в световен мащаб се забавя, нещо, което не може в даден момент да не повлияе на пазара в България", смята той.
Все по-силно влияние върху цената на жилищата ще оказват фактори като етажност, разпределение на площта, амортизация на сградата, коментира още Иванов. "Ще се наблюдава разграничение на цените между панелните и тухлените сгради, които сега са на много близки нива", обяснява той.
Досега, противно на повечето очаквания, имотите поскъпват едновременно и държат сходни цени независимо от вида и годината на строителството. С амортизацията на старите сгради и особено на панелните, на които банките гледат с по-голямо недоверие, кредитирането за покупки на такива имоти би трябвало да изостава от това на новото строителство.
Присъединяването на нови жилищни зони към София и разработването на първите завършени жилищни комплекси от затворен тип се очаква да бъдат част от факторите, които ще стимулират развитието на жилищния сектор в столицата.
Когато свършат подходящите парцели за изграждане на жилищни сгради и комплекси, предприемачите ще се насочат към централната част на София, където има стари и неизползвани обекти, обяснява Младен Митов. Цените на жилищата и съответно доходите в центъра на столицата са много по-високи, отколкото в другите райони, така че центърът винаги ще остане атрактивно място, допълва той.