Купувачите на жилища в големите градове продължават да плащат все повече, за да се сдобият с имот, независимо че средните цени на апартаментите сега са над три пъти тези отпреди пет години. Не само че стойността им се увеличава, но и все по-бързо собствениците забогатяват, докато за хората, които не притежават недвижима собственост, става по-трудно да се сдобият с нея.
В третото тримесечие на годината средните пазарни цени на апартаментите в областните градове са се увеличили със 7.5%, показват данните от редовното проучване на Националния статистически институт. Само в София, в която живее близо една четвърт от населението на страната, те скачат с 15.6%. В сравнение с преди година средното ниво за 28-те регионални центъра се е повишило с повече от 30%, а само в столицата - с 42%, най-високия темп от началото на жилищния бум в България.
Растежът на цените във всяко от последните четири тримесечия е надхвърлял нивата от 12-те месеца преди тях. Ако темпото се запази, е възможно в края на годината жилищата да се окажат с повече от 30% по-скъпи. Това прави около два пъти прогнозираните от брокери и наблюдатели преди година не повече от 10-15% поскъпване за цялата 2007. И така напълно опровергава мнението, че пазарът на жилища се е успокоил заради голямото предлагане, което всъщност също се оказа заблуда.
В деветте месеца до септември средният годишен ръст на цените на апартаментите е бил между 22.6 (първото тримесечие) и 30 на сто (третото), тоест по-близо до нивото от 36.6% от 2005, отколкото до средногодишните 14.7%, отчетени миналата година.
В София средната цена вече плътно приближава 1000 евро на кв.м. Заради по-бързото нарастване на цените в летните месеци тя е изпреварила Варна и отново е градът с най-скъпи жилища в България. В морската столица средната цена на квадратен метър според НСИ е 1753 лева, или близо 900 евро. В Бургас е 1483 лева. След него идват Русе, Пловдив, Стара Загора, Благоевград и Плевен. Освен последните два към вече формираният клуб "1000 лева на квадратен метър" скоро може да се присъединят Велико Търново, Перник и Хасково.
Най-бързо в третото тримесечие на 2007 са нараствали цените на апартаментите във Видин. Те са се повишили с 20% до почти 887 лева на кв.м. Малки пазари като него обаче преди са се характеризирали с неустойчиво поведение на цените, като такива ръстове са били следвани от застой или дори спадове.
"Той има 300 - 400 оферти. Когато изчезнат, цените скачат", казва анализаторът в агенцията за недвижими имоти "Явлена" Младен Митов.
Такъв пример е и Смолян. Апартаментите там са поевтинели със 7.7% до под 803 лева, след като през 2006 г. отчетоха средно поскъпване повече от 40%.
Най-евтините апартаменти са в Софийска област, която не включва град София. На дъното на класацията са още Кюстендил, Ловеч и Силистра. От тях само в Силистра цените са нараствали по-бързо от средното за страната.
Посредниците обвиняват липсата на предлагане за повишенията на цените. Много значителни жилищни проекти бяха обявени, а някои и стартирани в големите градове на страната. Всички те обаче се реализират в дълъг период от време и все още не може да се натрупа достатъчен обем на предлагане, който да балансира пазара.
"Индикация за оживлението е новото строителство. Областен град без ново строителство няма", коментира Митов.
Обикновено нови проекти се стартират тогава, когато пазарните цени на имотите надхвърлят строителната им себестойност в достатъчна степен, че да осигурят печалба за предприемачите.
Ако ръст на цените до 20 и малко над 20% се приемаше за нормален от някои икономисти, тъй като приблизително отразява номиналното нарастване на икономиката и инфлацията, ускоряването му до 30 и 40% на годишна база вече повдига въпроса дали той е устойчив и докога ще издържи във времето. Засега обаче основата му изглежда стабилна.
"За балон не можем да говорим в случая, защото всичко това има своята икономическа обосновка в момента", категоричен е Младен Митов.
Обичайните аргументи са, че търсенето продължава да нараства, стимулирано от увеличените доходи, ръста на кредитирането и липсата на значими инвестиционни алтернативи. По-високите доходи на кредитополучателите им позволяват да изплащат по-високи месечни вноски, банките - да отпускат по-големи заеми, а повечето заеми наливат повече пари в пазара на имоти, срещу които все още няма достатъчно предлагане. Към това се добавят приходите от продажби на имоти, които обикновено пак се връщат на пазара като търсене. Само постъпленията от продажби на недвижима собственост на чуждестранни лица са нараснали до 1 млрд. евро в първото полугодие, почти удвоявайки сумата от същия период на миналата година, сочат данните на централната банка.
Темпът на повишение на жилищните заеми се е ускорил от 74.5% през март до 79.4% през август по данни на Българската народна банка. Те "имат най-голям принос за нарастването на кредитите на домакинствата", се казва в последния й икономически преглед. Задлъжнялостта на населението се е увеличила общо с 2.2 млрд. лева само в периода от април до август.
Независимо от ограниченията, наложени на търговските банки след 50-процентното увеличение на задължителните минимални резерви, които трябва да поддържат, БНБ очаква кредитът да продължи да се разраства с по между 45 и 50% на годишна основа в следващите месеци.
Но Младен Митов не смята, че ръстът на цените може да продължи с настоящия темп. "Аз съм сигурен, че след първото тримесечие на следващата година този ръст ще се успокои", казва той. Според него поскъпването ще се върне в нормалните рамки между 1 и 4% на тримесечие. Това бяха стойностите, около които пазарът се движеше на национално ниво през най-спокойната от последните три-четири години - 2006.