Цените на офисите в София продължават да се повишават, след като собствениците и предприемачите остават в изгодна позиция за преговори при оскъдното предлагане на нови площи.
За качествени сгради в центъра в последно време са сключвани сделки на 17-18 евро на кв.м основен наем (без такси за обслужване и поддръжка), при положение че преди година и половина типичните цени бяха 14-15 евро. До края на 2006 те се повишиха до около 15-16 евро. Напоследък не е изненада, ако за най-добрите помещения се искат по 25 и повече евро на кв.м. Сходните предложения едва надхвърляха 20 евро в първата половина на 2006 г.
Увеличението на наемите започна във втората половина на миналата година, но засиленото търсене на качествени помещения и вялото строителство създават натиск върху цените отпреди това. По данни на международната консултантска компания Colliers International през 2006 г. около 100 хил. кв.м офиси са намерили наематели. В първата половина на тази година числото е около 51 хил. кв.м. Горе-долу с толкова са се увеличили и площите с административно предназначение, вследствие на което незаетостта е останала стабилна на здравословните за собствениците 5.1%.
Според Антон Славчев, мениджър "Офиси и бизнес паркове" в Colliers International, дори тази стойност се дължи повече на субективни причини, като характеристиките на конкретните сгради или управлението им, отколкото на липсата на търсене за свободните около 31 хил. кв.м.
Основната причина за поскъпването е, че клиентите нямат много възможности за избор и затова собствениците диктуват цените. "Има дори клас Б сгради на 15-16 евро просто защото няма къде да се отиде", казва Красимир Димитров, управляващ партньор в Source Real Estate Advisors - фирма, специализирана в сделките с бизнес имоти.
Клас Б са сградите, които представляват средния и ниския клас на пазара. Те са или стари постройки, или нови, които не покриват оптималните изисквания за разпределение, технически характеристики и достъпност на административните площи. За София не е обичайно нивата им да надхвърлят 12 евро на кв.м, макар че класифицирането е условно и често постройки, които се афишират като клас А, нямат такива характеристики.
Търсенето превишава предлагането, допълва Красимир Димитров. Затова и в момента се отдават сгради, които ще бъдат завършени в следващите 8-10 месеца.
От последните сгради в "Бизнес парк София" трите, които ще бъдат завършени в края на годината, на практика са почти пълни. Четвъртата, която е и най-малка и ще бъде готова в първата половина на 2008, ще бъде наета от досегашни клиенти на парка, които търсят място да се разширят, прогнозира Антон Славчев.
Със завършването на "Бизнес парк София" се изчерпва най-значителният източник на качествени офиси на цени под средните за пазара. Съответно и факторите, които влияят за задържането на наемните нива, стават с един по-малко.
Инвеститорите в следващите големи проекти от този тип няма да могат да си позволят лукса да отдават на 10-12 евро на кв.м, при положение че земята е значително по-скъпа, отколкото преди седем-осем години, а и цените на други фактори като строителни материали и работна ръка също са се покачили, смята още Антон Славчев. Потвърждават го официално обявените офертни нива за новите сгради в района на летището, който в бъдеще се очаква да се развие като офис локация. Те сега са 14-16 евро на кв.м.
Освен това, веднъж завършили и отдали под наем сградите си, собствениците са склонни да повишават наемите. След като потокът от нови офиси в бизнес парка бъде ограничен, Антон Славчев очаква там също цените да се вдиг­нат. Все пак предлагането в района на Околовръстното ще продължи да расте. Нови проекти има както между "Александър Малинов" и ринга, така и във вилна зона "Малинова долина" срещу бизнес парка, където ще бъде неговото продължение в "БПС Алфа парк" - офис, търговски и жилищен комплекс, от който в момента се строи една административна сграда.
В бъдеще Славчев допуска, че е възможно и тази зона да се сегментира и да има както по-евтини, така и по-скъпи площи. В нея има планове за строителството на още сгради, включително представителна офис кула. Очакваното разширение на Околовръстното и строежът на метрото трябва да решат и комуникационния проблем на тази част на столицата, където скоро ще изникнат нови жилищни комплекси и един от най-големите молове.
Бизнес парковете и изобщо офисите, разположени в кварталите или в края на основни булеварди, са предпочитани от клиенти, които работят в сферата на аутсорсинга, за развойни центрове на високотехнологични компании и др. Те стоят зад основната част от сделките с офиси, като се допълват от чуждестранни компании, които изнасят част от съпътстващите основния им бизнес административни дейности или центрове за обаждания на клиенти, както и от местния бизнес, който търси по-голяма ефективност в използването на офисите, като изнася голямата си администрация от все по-скъпия център. Всички тези наематели са осигурили почти цялото търсене на офиси в последната година.
"Последните три години аутсорсингът беше основен двигател", казва Красимир Димитров. Според него 70-80 на сто от наемателите са именно от този тип.
Пазарите на офиси по цял свят се характеризират със

силно изразена цик­личност
Заради технологичното време, необходимо на строителите да догонят предлагането, има периоди на растяща заетост и увеличаване на цените, последвани от времена на намаляваща заетост, задържане и спад на наемите под натиска на силното предлагане. София в момента е в първия етап от процеса, а колко дълъг ще е той не може да се каже със сигурност.
"Според нас София вече е минала през този цикъл веднъж и сега виждаме началото на нов. Следващата година тенденцията нагоре ще продължи", прогнозира Антон Славчев. Той вижда две фундаментални причини за това - икономиката расте, а незаетостта на офисите е ниска. При липсата на голямо предлагане и засилване на търсенето с разрастването на бизнеса в следващите година-две думата на собствениците и на инвеститорите, които са започнали строителство, ще има по-голяма тежест при преговорите с наематели.
Според Colliers на пазара предстои да излязат
447 500 кв.м нови офиси между 2008 и 2010 г. Повечето обаче са част от големи проекти, времето за завършването на които е не по-малко от две години. Едва единици вече са на изкоп.
Но възможностите за ръст на цените могат да се изчерпят и по-скоро. Красимир Димитров твърди, че към днешна дата количеството, което фирмите търсят, надхвърля наличните възможности с около 30-40%.
"Това повишение (на цените) ще продължи до първото-второто тримесечие на 2008 г.", казва той. Макар да признава, че и тогава новите сгради ще са недостатъчно, Димитров смята, че все пак една част от компаниите ще си намерят място и ще отслабят натиска върху наемите. Според него цикълът на повишение на наемите ще завърши към края на 2008, началото на 2009 г. при базови нива между 14 и 15 евро на кв.м на месец за качествени сгради. Изрично уточнява обаче, че изключва идеалния център.

Пазарът ще продължи да расте като обем,
прогнозират в Colliers. Очаква се само до края на тази година да бъдат завършени около 100 хил. кв.м (около една трета от тях ще са в "Бизнес парк София"). Възможността заради тях да се увеличи незаетостта не е реална, тъй като по-голямата част са вече заети, а дори и дребни инвеститори, закупили офис площи да започнат по-активно да ги отдават под наем, то тези площи биха били прекалено малко, за да повлияят на пазара. В центъра не се очаква допълнително повишение на наемите за разлика от покрайнините на града, които според Colliers ще изпитат по-голям ръст на цените до края на годината.
Бумът в предлагането на офиси вероятно ще бъде след две и повече години. На етап проект в столицата в момента има офис сгради с разгъната застроена площ малко под 700 хил. кв.м, показват данните от строителния регистър www.bcc.bg. Приблизително толкова е и обемът на сградите, които се строят, включително тези, които ще се използват от собствениците им.