Високото строителство е новото предизвикателство пред българската индустрия на недвижимите имоти, но противно на всичко, което се случва досега, изглежда, че този път София няма да е мястото на първия проект.
Един бургаски предприемач, който обича да казва, че по професия е ентусиаст, вече е изминал значителна част от пътя към изграждането на над 40-етажен небостъргач. Той очаква да получи разрешение за строеж и да премине към същинското строителство през октомври.
Ваклин Стойновски, собственик на няколко бизнеса, сред които логистика и дистрибуция, заведения и модни магазини, и концесионер на бургаския плаж и няколко подлеза в града, има първото влязло в сила градоустройствено решение за небостъргач в България. Той вече е получил одобренията на общинския експертен съвет по устройство на територията, Министерството на регионалното развитие и благоустройството и е съгласуван с Министерството на околната среда и водите, както и с Министерството на транспорта заради близостта до международно летище.
Стойновски съобщи това по време на форум за мястото на високите сгради в градската среда, провел се преди десетина дни в Лондон. Той беше организиран от балканското изложение за недвижими имоти BalPEx като част от съпътстващата събитието програма, която включва и професионална конференция за пазарите на недвижима собственост в България, Румъния и Сърбия на 17 и 18 май в хотел "Хилтън" и "Интер експо център" в София.
Освен с първия проект за висока сграда на толкова напреднал етап Стойновски може да се похвали и с това, че е привлякъл международен хотелски оператор, който да поеме строителния риск и да изгради зданието.
Основното предназначение на бургаския небостъргач ще е хотел с жилища, в които също ще се предлагат хотелски услуги. Той ще бъде построен от хотелиера, който ще даде като обезщетение една трета от площите на собствениците на терена - Стойновски и Българо-американската кредитна банка, която има 15-процентен дял.
Практика на световните вериги е да влизат на пазари като България с договори за управление, като вземат сгради под наем или чрез отстъпване на права върху марката (франчайз). Но проектът на обща стойност около 50 милиона евро ще бъде реализиран от международен оператор, чието име Ваклин Стойновски отказа да спомене.
Сградата ще се разположи на терен от хиляда квадратни метра, на мястото на бившия ресторант "Воденицата" в Морската градина. Ваклин Стойновски придобива преди няколко години парцела, върху който е изградено копие на Ефендиевата къща от Малко Търново, от държавното дружество "Реставрация".
Новата сграда ще има разгъната застроена площ около 38-40 хиляди квадратни метра. Върху нея ще се разположат подземни паркинги и обслужващи складови пространства на шест нива, бутици, конферентен център и СПА център, художествена галерия и морски музей, няколко ресторанта, висококатегориен хотел, офиси и жилища. Ще бъде обслужвана от 200 паркоместа.
Височината на сградата без архитектурния елемент ще е 154.5 метра. Тя ще тежи 100 хиляди тона. Ще бъде построена за две години и четири месеца от началото на градежа. Внушителната конструкция ще слезе на 24 метра под земята. Там ще стъпи на дълги 25 метра носещи колони (пилоти), които предварително ще бъдат набити в терена.
Този начин на строителство е задължителен за сигурността и комфорта на обитателите на сградата и околната среда.
"При небостъргачите архитектурата идва на второ място. На първо е конструкцията", каза бургаският предприемач.
Противно на разпространените мнения специалистите отричат земетресенията да са основният проблем, въпреки че за да бъде устойчива, високата сградата трябва да има значителна подземна част. "Проблемът е вятърът", каза Стойновски и цитира едно от определенията за небостъргач - "сграда, при която силите от вятъра са по-големи от силите при земетресение".
"Проблемът е, че тази сграда се клати, и то с амплитуди, които могат да бъдат опасни", каза още бизнесменът.
Но освен чисто инженерните проблеми, на които може да се намери решение, остава въпросът с икономическата обосновка на проекта. Според Стойновски само строителната себестойност на неговата сграда ще бъде 1400 евро на квадратен метър, при положение че за стандартни офиси тя е 400-450 евро на квадратен метър. Сред причините са сложната конструкция, загубите в общи части и подземните нива, необходимостта от допълнителни съоръжения, включително големи резервоари за дъждовна вода, тъй като градската канализация не е разчетена за натоварването, което ще идва само от едно място, и т.н.
"Има допълнителен разход при високите сгради, защото конструкциите, които ги носят, са по-масивни", каза инженер Синиша Станкович, който също участва във форума за високите сгради. "Но пък възможността да се строи повече компенсира (този разход)", добави Станкович, който е и партньор в британската проектантска фирма BDSP, работила по много проекти, включително реконструкцията на най-високата сграда на Балканите - бизнес центъра "Ушче" в Белград, или с "Фостър и партньори" в проектирането на прочутата лондонска "Краставица".
Ваклин Стойновски смята, че цената на завършените имоти оправдава високата стойност на строителството в Бургас. Според него гаранциите са това, че небостъргачът ще се издигне върху единствения строителен парцел в Морската градина, в непосредствена близост до плажа, до улица и бъдещ обществен паркинг. От него ще се разкрива гледка към целия Бургаски залив и курортите по него. Има и изградена улица и достъп до инженерна инфраструктура.
Проектът е първият на този етап от развитието си и единствен извън столицата. Само в нея вече има няколко плана за високи сгради, сред които тази на мястото на ресторант "Ропотамо", на площадките на бившите заводи "Балканкар Средец" и "Балканкар 6-и септември", зад Централна гара, на булевард "България", до "Бизнес парк София" в квартал "Младост" и до хотел "Кемпински". Най-големият са двете 315-метрови кули близнаци в "Зона Б-5", но тепърва се очаква министърът на регионалното развитие да одобри завишаването на градоустройствените параметри за мястото.
По света най-разпространено е групирането на високите сгради в т.нар. клъстъри (от английското cluster - грозд, струпване). Такива има например в Ситито на Лондон, в бизнес района Канари Уорф, пак в английската столица, в Париж и др.
 "В София до 20 години ще има поне един-два клъстъра от високи сгради. Бих се изненадал, ако нямате поне един-два и по Черноморието", прогнозира Синиша Станкович.
"Създаването им се налага от това, че високите сгради се нуждаят от специфична инфраструктура", коментира още Синиша Станкович. Така те могат да стъпят на обща инфраструктурна платформа, но има и още една причина - вятърът. Събрани на едно място, високите сгради стават препятствие за въздушните течения и намаляват типичните завихряния, характерни за самостоятелните структури.
Основни фактори зад високото строителство са скъпата земя, сложната инфраструктура и, най-общо, невъзможността на градовете да растат нашироко, обясни той. "Изграждането на основните елементи като масовата транспортна система и инфраструктура е изключително скъпо", каза Станкович. Това налагало градовете да растат нависоко.
Синиша Станкович признава, че цената на земята в София все още не е чак толкова висока. "Но в центъра на София терените ще поскъпнат изключително много и тогава ще има смисъл от високите сгради", категоричен беше още Синиша Станкович.