Господин Лисев, какви са най-видимите тенденции на пазарите на бизнес имоти към днешна дата?
- Икономисти и мениджъри очакват догодина да започне възстановяване на пазара, базирано на растеж в икономиката, на което всички се надяваме. Но дори при благоприятен сценарий той ще има нужда от повече време. В кратко- до средносрочен план не можем да очакваме възстановяването му до нивата му от добрите 2007-2008 г.
Почти във всички сегменти пазарът трябва да претърпи някакво узряване. Може би при жилищния това ще стане по-бързо и до голяма степен вече е факт. На всички е ясно, че качеството не е достатъчно добро като цяло и че цените трябваше да паднат.
Цари единодушие, че безработицата ще продължи да расте в първите шест месеца на 2010 г., което означава, че и покупателната способност ще намалява. За един от сегментите от индустрията на недвижимите имоти ще бъде много трудно - търговските площи.

Само макроикономическите фактори ли ще предопределят тези затруднения?
- Не, има и пазарни. Догодина 14 търговски центъра трябва да бъдат доставени. При повишено предлагане и намалено търсене е ясно, че цената ще върви надолу. Процентът на свободните площи ще се увеличава. В Румъния, където спадът в недвижимите имоти може би е по-рязък, отколкото в България, вече се виждат първи примери на затворени търговски центрове, за да бъдат репозиционирани и да отворят отново с променена концепция.

Очаквате трудна година и за пазара на офиси.
- В момента процентът на свободните площи е нараснал до двуцифрени нива за повечето райони в София с изключение на центъра. Има около 170 хил. кв.м, които са незаети, и още много повече, които ще бъдат доставени през следващите тримесечия. Една от големите грешки на предприемачите беше, че всички се целяха в клас А сегмента, като очакваха наеми между 15 и 20 евро на кв.м месечно. При тези нива можеха да си позволят големи строителни разходи, а сега пазарът ги изненада с едни доста по-ниски приходи, което значи загуба.

Кога можем да видим възстановяване през увеличаване на заетостта?
- Усвояването сигурно ще остане по-слабо с 20-40% спрямо 2007-2008 г. и ще се концентрира върху нискоразходни решения. 2009 г. е доста слаба. Мисля, че догодина ще има по-голяма активност, но по-скоро в резултат на повече движение на наематели от една в друга сграда, включително изнасяне на компаниите от старите сгради като БТК. Това не помага много на пазара, защото нивото на незаетост стои същото.
Следващите девет месеца пазарът ще е на наемателите, те могат и е редно да получат по-качествен продукт на приемлива цена.

Казвате, че индустриалните имоти са най-защитени от кризата. И все пак спадът в икономиката също им влияе.
- Фирмите бяха в несигурност и заради нея не вземаха решения за наемане на нови складови площи. Но няма предлагане, това е разликата. Иначе икономиката е една и съща и за трите сегмента на бизнес имотите. В сравнение с целия пазар новите сгради, които се строят, не са толкова много, даже са малко.

Кога може да очакваме завръщане на инвестициите към България?
- Интерес има и в момента, макар и силно ограничен, и той ще се увеличи през следващата година, тъй като ще има по-добри възможности.
Досега нямаше сделки заради липсата на консенсус за цената. Очаквам догодина такъв консенсус да бъде достигнат и да видим доста повече сделки като брой, разбира се, при цени, по-ниски от сегашните. Пазарът на земя ще губи още от стойността си, но за сметка на това ще видим раздвижване.
Каква е мотивацията за подобни сделки, при положение че всички пазари се характеризират с високи в исторически план нива на незаетост? И при съществуващи активи с наематели има повишен риск от неизпълнение на договорите заради икономическия спад.
- Пазарът е вече достатъчно ясен, така че може да бъде направена добра прогноза за приходите дори при загубата на един наемател.

Тоест е достигнато дъно?
- Не мога да кажа дали е дъно, но купувачите вече гледат достатъчно трезво на пазара, за да може да предвидят рисковете. Втората половина на 2009 г. и първата половина на 2010 г. са месеци на предоговарянето: кредитополучатели предоговарят с банките, наемодатели предоговарят с наемателите, предприемачите предоговарят със строителите.