Ако някой ден сутрешното задръстване ви хване на бул. "Брюксел" малко преди естакадата да се спусне към стария терминал на летището, огледайте се наоколо. Зелени поляни, прекъснати тук-там от фасада на нова офис сграда, покрива на нов логистичен център или улица, не се срещат начесто на 15-20 минути с кола от центъра на голям град като София. А ако не беше икономическата криза, към днешна дата най-вероятно нямаше да ги видите.

На основа данни на bcc.bg "Строителство ГРАДЪТ" преброи поне 12 сравнително големи сгради в района, чието строителство се предвиждаше. Още толкова са тези, които са построени, главно логистични центрове и няколко офис сгради, които са довършени или могат скоро да бъдат готови. Няколко билборда указват къде са местата, където други инвеститори са предвиждали "първокласни" бизнес паркове и хотели. Има ги и срещу билдинга на Ръководство "Въздушно движение", и малко по-нататък, където улицата завива към терминала.

В обратната посока към стария ВИП терминал кулата на един кран показва, че има и нови обекти, по които се работи. Според информационната табела това ще е бизнес център и хотел. Името на проекта - "Ибис", е същото като на веригата евтини бизнес хотели на Accor и буди съмнение за връзка между двете. Наблизо трябваше да се строи "Леон тауър" с почти 40 хил. кв.м разгъната застроена площ, офис сграда, съпътствана от хотел.

Маршрутът към новия Терминал 2 преминава над "Искърско шосе" и покрай намиращия се на него "Търговски център Европа", после отляво остава довършващият се комплекс "Брюксел център", вдясно - готовите сгради "Порше център" и "Авто юнион център", после "Астрал бизнес център", зад който се подава първата офис сграда на бизнес парка "София еърпорт център". Складовете са още повече: DHL, TNT, "Интерлогистика", UniMasters и "Кавен-Орбико" са в самостоятелни сгради. Офисите и дистрибуционните центрове на FedEx и UPS също не са далеч.
 
Естествено привличане
Компаниите, занимаващи се с търговия, транспортни, спедиторски и куриерски услуги, са естествено привлечени от услугите, предлагани от аерогарата и митницата. Но обемите незастроени терени, които са на практика на само два светофара разстояние от центъра на града, изместиха целта на строителните предприемачи и се придвижиха към офисите, в които интензивността на застрояването, стойността и наемите са по-големи.
Tishman InternationalCompanies, най-големият инвеститор в района до момента с проект за бизнес парк на 140 декара, даде пример, когато смени първоначалната си идея за изграждане на предимно логистичен център със строителството на повече офис сгради и по-малка складово-офисна част.
Но пък преместването на "Нова телевизия" и влизането на IBM в "Порше център", а по-скоро - и на "ИКАП България" в "Авто Юнион център", показват, че тази зона има привлекателни черти за бизнеса. "Реално офис сградите в района, които имат разрешение за ползване, са напълно заети", казва Джулиан Едуардс, който управлява проекта на Tishman.
 
Труден пазар
Проекти като "София еърпорт център" или откриващия се тази седмица "Астрал бизнес център" обаче се реализират на пазар, в който обемът незаети офиси е около 350 хил. кв.м, или малко повече от една четвърт от общите наличности съвременни площи в София. Близостта до центъра е колкото плюс, толкова и минус за местоположението: компаниите, които биха искали да го използват, могат да работят достатъчно ефективно и на други места. В момент, в който равновесието между търсене и предлагане е нарушено, много мениджъри използват възможността да се приближат до центъра на цена, която преди три и половина години биха платили за офис в покрайнините на София.
По данни на Colliers International типичните наеми в периферни райони са били около 7.5-8 евро на кв.м месечно към средата на годината вследствие от завишеното предлагане. Те са намалели с повече от една трета от годините на бума. В периферията на града са и 65% от наличностите и 70% от незаетите площи.
Това означава, че сградите в района трябва да се осланят на нещо повече от местоположението. Отговорът на инвеститорите е, че те са нови и в тях са вградени по-добри технологии, отколкото в повечето от съществуващите.
Две тенденции може да окажат положително въздействие за този наемен пазар в следващите месеци. "В стремежа си да оптимизират разходите за имоти много наематели, коитозаемаха офис площи в центъра на града, започнаха да търсят офиси в широкия център и периферните райони", казва Colliers в последното си проучване. "Благодарение на доброто съотношение между предлаганата цена и качество се наблюдава тенденция на преместване на компании от малки офиси, разположени в жилищни кооперации, към съвременни офис сгради."
Но при положение че предлагането в района на аерогарата (над 40 хил. кв.м в строеж или новозавършени) е около 40% от нетно усвоените офиси в София миналата година (наети минус освободени), този пазар ще има нужда или от по-значително оживление сред наемателите, или от по-категорично утвърждаване като нов бизнес район.
 
На стабилни основи
За разлика от офисите привлекателността на зоната за бизнесите, свързани със самото летище, изобщо не е помрачена. За тях тази територия е това, което е центърът на града за офис наемателите. Макар че наемите за първокачествени сгради са продължили да намаляват в София под въздействие на отслабеното от рецесията търсене и все пак увеличаващите се алтернативи извън града, те все още са най-високите за страната. Цените са спаднали с 11% до 4 евро на кв.м месечно средно от началото на годината, но голяма част от усвояването в първата й половина е било съсредоточено в проекти около аерогарата като "София еърпорт център" и "Търговски център Европа".
Всичко това предопределя характера на зоната като повече транспортен, отколкото делови. Но пък новото строителство може да промени облика на местоположенията, тъй като добавя услуги и довежда нов бизнес. А инфраструктурните подобрения се очаква да засилят в значителна степен достъпа с обществен транспорт и да облекчат трафик ситуацията. Кризата прекъсна превръщането на софийското летище в нов бизнес район на София, но не е задължително да го е предотвратила.