Като обща характерна особеност на новите планове се откроява стремежът да се увеличава градската територия.
По принцип това е обективна потребност, свързана с постъпателния процес на урбанизация, при който имаме движение само напред и нагоре. Увеличаването на градската територия в общите планове е резултат от редица основателни причини и е продиктувано от действието на различни сериозни фактори. Но за съжаление много често става и под натиска на частни и корпоративни интереси и в много случаи не отговаря на реалните потребности на града от нова територия.
В миналото потребността от нарастване на градската територия трябваше да се доказва с много сериозни аргументи. Демографската прогноза за нарастване на населението на града към перспективния срок беше най-сериозното основание за предвиждане на териториално нарастване. Днес при ясно изразения демографски спад е трудно да се обоснове нарастването на населението на градовете, с изключение на най-големите, и то като резултат от механичен прираст. Въпреки че демографските прогнози в общите планове изкуствено се надуват, те не са достатъчни, за да се обоснове по този начин териториалното им нарастване.
Необходимо е да се посочат други аргументи, за да се обоснове на пръв поглед парадоксалният факт, че демографският спад е съпроводен с постъпателно териториално нарастване на града.

Въпреки намаляващото население градската територия не намалява, а нараства
Това е резултат от естественото развитие на жилищните, производствените, обслужващите и други елементи на градската структура, както при един жив организъм. В този жив организъм неизбежно някои клетки, някои структурни части остаряват, деградират и отмират, а други се появяват на тяхното място или на нови места. Такава е съдбата на всички градове. Могат да се посочат много примери в европейски градове за застаряване и деградация на жилищни, производствени и други територии, които губят своите функции и качества, биват изоставяни от обитателите си и стигат до сериозна деградация. В същото време на нови места в крайградската територия се изграждат нови жилищни, производствени, логистични и обслужващи обекти и се усвояват нови терени. Обновяването на деградиралите градски територии се осъществява едва значително по-късно. Затова градовете практически усвояват на пръв поглед повече територии от необходимите им. Но това е неизбежно и обективно явление, свързано с градското развитие.
Така че и нашите градове ще растат териториално, но колко и докъде – това трябва да се доказва и обосновава сериозно с необходимите аргументи и доказателства. За целта се използват научнообосновани критерии и нормативи. Защото новите територии изискват сериозни публични инвестиции за инфраструктура и благоустройство, а природната среда трябва да се опазва от прекалено и необосновано урбанизиране.
Нарастването на жилищните територии е една от най-сериозните причини на нарастване на градските територии. В миналото действащите нормативи за необходима жилищна територия в кв. м на 1 жител бяха доста пестеливи и съобразени с големината на градовете. Впрочем и сега действат нормативи за необходимата площ на жилищната зона – от 35 до 50 кв.м на жител за големите градове, от 45 до 60 кв.м на жител за средните градове и от 55 до 100 кв.м на жител за малките градове (Наредба №7 от 2003г.). Ако приложим тези нормативи, едва ли ще се наложи увеличаване на територията на жилищната зона на градовете поради ограничения ръст или намаляване на броя на жителите.

Новите аргументи за евентуално нарастване на жилищните територии
са появата на феномените на свободния пазар – наличие на непродадени, незаети и необитаеми жилища, притежаване на повече от едно жилище от много семейства, стремежът към "двойствено обитаване" – веднъж в старите градски квартали и в многоетажните панелни жилищни комплекси и втори път в нови територии с по-благоприятни условия за живеене в къща с двор. Тези аргументи обаче може да обосноват известно, но не прекалено голямо увеличаване на жилищните територии. Докато в одобрените общи устройствени планове наблюдаваме да се предвижда доста чувствително увеличаване на жилищните територии в общия устройствен план на Пловдив с 20% (252 ха), в общия устройствен план на Стара Загора с 60% (291 ха), в общия устройствен план на Варна с 33% (1661 ха).
Още по-голямо е предвижданото нарастване на общата територия на града заради производствените зони. За производствените зони в миналото нямаше действащи нормативи, обвързани с броя на населението, като изключим препоръчителните норми в някои научни разработки. И в миналото производствените зони заемаха прекалено голяма територия, често пъти по-голяма от жилищните зони на градовете. Това беше резултат от остарелите енергоемки и ресурсоемки технологии на производството. Днес в резултат на реституцията и приватизацията на земята в производствените територии се стигна до голямо раздробяване на терените. Реконструкцията и обновяването на производствените зони е силно затруднено. По-евтино е строителството на свободни терени, "на зелена поляна", практика, позната и от опита на много европейски страни. Затова неизбежно и при нашите градове ще се усвояват нови терени за производствени и складови дейности в крайградската територия въпреки наличието на обширни производствени площи, които ще бъдат подложени на реконструкция, модернизация и технологично обновяване доста по-късно.

Строителството "на зелена поляна" ще изпреварва преструктурирането и обновяването на старите производствени зони
Затова в новите общи планове е логично да се предвижда увеличаване на градската територия за производствени нужди, стига то да не е прекалено и неоправдано.
Освен за производствени нужди друг фактор за увеличаване на градската територия е появата на много офисни и бизнес сгради, търговски и обслужващи обекти от различен характер – от малки случайни обекти до големи търговски центрове. Въпреки че се появяват и в централните градски части, където брутално рушат градската структура, тези обекти заемат естествено свободни терени най-често по протежение на входящо-изходящите магистрали на града, но и на други по-отдалечени места, лишени от добър транспортен достъп и инженерна инфраструктура. Това "облепване" на магистралите и дисперсно разпиляно и случайно променяне на предназначението на земеделската земя се осъществяваше стихийно с одобряване на частични планове за отделни имоти преди появата на новите общи устройствени планове. Впоследствие това явление затрудни и продължава да затруднява проектирането на общите планове и провеждането на качествени устройствени решения. Затруднява много и необходимото разширяване на магистралите и организирането на движението.
Твърде дълъг период от време нашите градовете оставаха без актуални общи планове, през този период лесно се променяше предназначението на земята с частични застроителни и регулационни планове (ЧИЗРП), поръчани от заинтересувани инвеститори. Днес общите планове трябва да се съобразяват с тези частични решения и да ги отразяват като даденост, въпреки че логиката на планирането невинаги налага развитието на града в тази посока. Те представляват пъстра мозайка и за да бъдат включени в градската територия, тя неизбежно трябва да се увеличава, много често неоправдано.
В миналото един от

сериозните ограничители за градско разширяване беше наличието на високопродуктивна земеделска земя в крайградските околности
Допустимо беше за градско разширяване да се използва необработваема земеделска земя или обработваема земя с ниска категория, но не и плодородна земя. Трудно беше да се докаже, че земи от първа, втора и трета категория могат да се включат в града и да се застрояват. Разбира се, имаше и нарушения на този постулат и някои плодородни земи бяха застроени с промишлени сгради и панелни жилищни комплекси. Но в днешно време продуктивното качество на земята съвсем не се взема предвид при промяна на нейното предназначение и при застрояването й за различни нужди. Това отприщва още по-силно безразборното застрояване около градовете чрез лесното одобряване на частични подробни устройствени планове. Трябва да признаем, че при работата по общите планове на градовете такива предрешени случаи на процедирани подробни устройствени планове пречеха сериозно на вземането на истинските дългосрочни и стратегически правилни решения за пространственото им развитие. Пред общите планове стоеше за решаване сложната задача за устройствено овладяване и канализиране на процеса на стихийна урбанизация, който протича в крайградските територии чрез поединично застрояване на поземлени имоти. Защото по-нататъшното материализиране на тази тенденция рискуваше да има трайно отрицателни екологически и ландшафтни последствия за градовете. Проектните решения на общите планове следваше да предложат ефикасни мерки за нейното ограничаване и преодоляване. Но трябва да признаем, че това не беше постигнато категорично и в много случаи общите планове на градовете "се разляха" неоправдано в околната природна среда, за да покрият действащите вече подробни устройствени планове. И като не бяха наясно за какви функции да предвидят присъединяваните земи, изобретиха за тях неясната като съдържание "смесена многофункционална зона" (Смф) - много удобна за влагане на различно съдържание и високи стойности на показателите за застрояване.
Тази Смф покрива много големи нови територии, създава аморфна среда без идея за структура на тези територии, за резервиране на необходимите терени за обществено обслужващи обекти, за създаване на публични озеленени площи, чрез които се формира градската структура и се балансират индивидуалното пространство и публичното пространство за широко обществено ползване.
Освен това, за да се даде възможност и за бъдещо свободно урбанизиране на околоградската територияq предложиха и изобретението "селскостопанска земя с допустима промяна на предназначението и застрояване за неземеделски нужди" (Сср). С една дума, общите планове се примиряват със стихията на пазара и с порочната практика на поимотното планиране с подробни устройствени планове и отразяват примиренчески тази "даденост". Тази "особеност" на общите планове е защитавана с аргументи като този, че това ги прави отворени и отговарящи на възникващи бъдещи потребности от развитие на града. Но това "развитие" ще бъде отново случайно и стихийно. Докато

ролята на общия план е да предвижда регулирано развитие в синхрон с прогнозираните потребности на града, с обществения интерес и с опазването на природните ресурси
Не може да се говори, че един план спъва инвестиционната инициатива и ограничава права, когато не предвижда градско развитие точно в тази посока и на това място, където някой си е купил евтина земя и решава да прави нещо, без да се замисля за обществения интерес и за целесъобразното развитие на града. Плановете се правят не само да стимулират, но и да ограничават инициативи, които не са съобразени с по-висшите интереси и принципи.
В заключение може да обобщим извода, че изработените общи устройствени планове на наши градове по принцип основателно предвиждат разширяване на градската урбанизирана територия, но в същото време прекаляват с това разширяване, което неизбежно ще доведе, от една страна, до трудно инфраструктурно обзавеждане на обширните нови територии с неоправдани обществени разходи, и, от друга страна - до разпиляване на градовете, похабяване на поземлени ресурси и нарушения на природната среда.