Интегрираните планове за градско възстановяване и развитие представляват пакети от проекти, при които комплексната реализация в кратък период от време на различни и разнородни по своята същност функционални структури би трябвало да доведе до по-висок събирателен икономически и социален ефект на територията, отколкото ако бяха реализирани поотделно и в различен период от време.
 
Едновременност и разнородност
Основната характеристика на един интегриран план е, че в него се разработват няколко различни функционални структури, например индустриална, обществена и жилищна. Взаимната обвързаност на тези отделни елементи предопределя и това как едновременната им реализация в даден град или градска територия биха довели до рязко подобряване на ефективността.
Плановете биха могли да бъдат развивани в две различни по вид територии – нови, които са част от структурата на общия устройствен план на града, или в условията на налични устройствени планове със съответните функционални звена и степен на изграденост.
Упражнихме подобен подход при реализацията на един проект, макар и извън рамките на България. Имахме късмета, но също и отговорността да развием плана на чисто място, където бихме могли да преценим ефекта от такъв подход, след като се приложат принципите му в идеалния случай. В случая на една територия, захранена с подобаваща инфраструктура, трябва да бъдат разположени едновременно места за живеене, работа, обществено обслужване и социални контакти.
 
Социална отговорност
Съсредоточаването на всички тези елементи на едно място и в една териториална единица има съществен и много важен признак – те упражняват взаимен контрол една върху друга. Когато човек живее и работи на една територия, има едно и също отношение към работата си, както като си е у дома. В социален план това е предпоставка за създаване на общност и устойчивост на поведението на жителите й.
 
Взаимна свързаност и подчиненост на функциите
От друга страна, осигурихме органична съподчиненост на територията – жилищна зона, обществено-административна зона с места за социални контакти, научно-производствена и административно-производствена зона. Тези три зони са на различни места и освен това се осигурява плавен преход между функциите и се избягва откритият конфликт между неподлежащи на съжителство структури - жилищната зона не е до производствената, а между тях се разполага обществено-обслужващата и административно-производствената зона.
Това е важен принцип и при преструктурирането на територии с новите интегрирани планове за градско възстановяване и развитие: където е възможно, да се търси плавен преход, за да може по естествен път да се осъществяват не само функционалните връзки, а и да се спазят екологичните и всички други изисквания, произтичащи от целите на устойчивото развитие.
 
Опазване на околната среда
Ситуацията трябва да се съобрази с още два важни аспекта. Единият е чисто технически – отговор на техническите изисквания към всяка от териториите като плътност и интензитет на застрояване. Вторият е съобразяването с ландшафтните и природно-географски особености на териториите.
В първия случай ние създаваме условия натоварването на териториите да бъде овладяно в рамките на добрите практики. Съобразяването с природно-географските фактори би трябвало да осигури по-малко натоварване на природната даденост. Ако например имаме хълмиста територия, не се мъчим да я променим, а да я използваме: това е възможност за живописното разположение на града и постигане на индивидуалност на мястото.
Важно е с минимален процент площи за транспортна инфраструктура да се обслужи максимален процент от населението. Така се увеличават значително възможностите за пешеходно придвижване, а от друга страна, когато е необходимо да се ползва обществен транспорт, той минава през малка част от градчето, като го обслужва ефективно. Още със самото планиране се търси най-късата и най-благоприятна връзка на тези, които ще ползват транспорта от жилищната до производствената част и обратно, за да може така да се оптимизира и натоварването, и въглеродните емисии от транспорта, да се намали запрашаването и да се даде ясна и точна линия на движение на хората.
В близост до този гръбнак се намират и елементите на града, които би посетил всеки от жителите или работещите – търговските обекти, образователни и детски заведения.
 
Експлоатационна ефективност на мрежите
Друг съществен елемент е разположението на инфраструктурата. Мястото на модулите за електрификация, обезпечаването й с топла вода и технологична пара, природен газ, пречиствателна станция за отпадни води и структури на водоснабдяването и канализацията е разположено относително централно върху тази територия, за да може с най-къси връзки да бъдат обслужени трасетата към промишлената и жилищната територия. И двете са така съобразени като местоположение, че да може по гравитачен начин, тоест с минимални загуби на енергия, всички води, които се нуждаят от пречистване, да отиват до пречиствателното съоръжение и да му се гарантира постоянна работа и натоварване без необходимост от допълнителна инфраструктура като помпи и тласкатели.
Освен това основната пречиствателна станция е разположена в близост до най-големите предполагаеми потребители, тоест предприятията, които биха се нуждаели от най-сериозно пречистване на отпадните води.
В цялостната територия не е допуснат нито един източник на замърсяване. Сериозно се наблюдава технологията на предприятията, за да не бъдат създадени конфликти, които по-късно трудно биха могли да бъдат решени. Това довежда до обща политика както на държавните органи, които ще трябва да одобряват плановете за разполагането на тези предприятия, така и за самите работници, на които се налага да се преквалифицират към по-високотехнологичния сектор като по-малък замърсител. Оттам предизвикваме необходимост от допълнително обучение и нагласа у хората, че съвременният начин на живот изисква по-различно и допълващо образование.
Така на практика стигаме до кумулативния ефект, защото едновременно се изграждат и местата за работа, и нормални жилища, и по-конкурентоспособна общност.
 
Интегрирани планове за застроени територии
При териториална отдалеченост на различните елементи следва да се търси (защото това е и фундаментът на интегрираните планове) бързо и решително преструктуриране в посока получаване на гореописания модел. При наличие на разстояние между жилищна и производствена територия подходът към плана би бил в производствената територия да започне въвеждане на високи технологии, в жилищните територии – благоустрояване и съобразяване с конкретните дадености на населеното място, между тях – преструктуриране и създаване на обществено обслужващи центрове и бизнес паркове. Така постепенно започва интегрирано въздействие върху цялата територия по вертикала – чрез смяна на функционалните зони, и по хоризонтала – чрез смяна на технологиите.
Вторият подход е т.нар. децентрализиране. Досегашните устройствени планове в градовете са правени на принципа всички производствени територии да се събират на едно място и всички жилищни – на друго. Това е остаряла форма на планиране, която не може да работи в мегаполисите и изобщо в големите градове. Териториите за нови работни места трябва да са в съществуващите големи жилищни комплекси. Интегритетът между работно място, място за живеене и обществено обслужване създава компактност на единицата и самостоятелен живот, обхванат в много по-къс ритъм, пести време и разходи, без да нарушава жизнената среда. В крайна сметка дори по-малкото времетраене на ежедневните пътувания осигурява повече свободно време, за да бъдат по-активно използвани обществените пространства. А крайната цел на интегрирания подход е едновременно постигане на икономически, социални и екологични ползи, включително чрез повишаване на производителността.
 
Времева концентрация
Не на последно място категорично условие за интегрираните планове е едновременност и координация в един и същи времеви отрязък. Ако нещо остане само на план, създава дисхармония при използването на територията. Затова, тъй като това е нова материя в нашата професия, доброто решение е общините и големите градове да се опитат да приведат в действие системата в относително по-малки проекти, които биха могли да бъдат реализирани бързо. Това ще създаде увереност, че моделът работи, и тогава биха могли да бъдат предприети по-мащабни мерки за преструктуриране на по-големи части от населените места или дори цели градове.
В рамките на четири-пет години такава политика може да бъде прокарана много сериозно и град с капацитет 25 хил. души, колкото е нашият проект. Концентрираността на действията ще съхрани капацитета на територията, ще задържи потенциала й чрез разкриване на работни места при осигурена природна среда, ще повлияе положително на процесите на миграция към големите градове, на емиграцията, ще задържи населението в цялата територия на страната и ще помогне за ред други подобрения.