В съвременността се налага проектирането да интегрира освен добро и функционално решение, изпълнено експедитивно и с добро съотношение цена - качество, и съобразяване с изискванията за енергийна ефективност и отговорността, която човечеството поема спрямо въглеродните емисии на обектите. Такава интеграция често е предизвикателство пред проектанта и изпълнителя – подбиране на правилните материали, които освен индивидуалната си полза да могат да се комбинират с други елементи и идеи, за да може сградата да действа като единен организъм. Невъзможно е да се пропусне тук ползването на последни технологии за бърза и лесна комуникация, както и решения на интериора, които да улесняват креативността и доброто настроение сред работещите.
Сред факторите, които имат най-голямо значение за правилното функциониране на всяка офис сграда, са:
- Пространствен, светлинен, климатичен и акустичен комфорт на работната среда
- Отлична инфраструктура, паркоместа, достъп до обслужване и рекреация и наличие на удобни за това места
- Ниски експлоатационни разходи при минимално използване на енергия
- Бързи и надеждни комуникации
- Представително входно пространство
- Индивидуалност на работното място
Една от най-съвременните за момента офис сграда в България е "Инфинити тауър", коментира проектантът арх. Милена Нанова - управител на "Студио 17,5-М", пред "Строителство Градът".
Сред задължителните елементи на успешната офис сграда е

избора на подходяща форма
– чистата и ясна форма на сградата в план дава възможност за лесно разпределяне на площите, гъвкавост и ефективност. Оптималният размер на етажната площ зависи от формата на петното, от броя на вертикалните комуникационни ядра. Правилно и ясно установено съотношение на обслужващата и комуникационна площ е наложително да бъде взето предвид. Светлата височина трябва да бъде мин. 2.60 м с осъзнатост за окачения таван и повдигнат под. Положителен похват е предвиждането на възможност една конструктивна ос да бъде разделена на две или три и така да се формират модули – така установената модулна мрежа дава възможност за различна организация на работните места – всеки отделен наемател може да размести пространствата както намери за необходимо, но без това да е тромав и тежък процес. При изпълнение на инсталационните изисквания, опитът на "Инфинити тауър" е проектиране и изграждане на сградата заедно с общите части и инсталации, като на всеки етаж са оставени точки за присъединяване на достъп на всеки наемател до отделните системи.
По отношение на светлината стремежът е

да се ползва максимално естествената светлина
като се подбират подходящи стъклопакети (такива, които, освен че пропускат светлината, дават възможност сградата да не става прекалено гореща), както и слънцезащитни щори и допълнително енергоефективно естествено осветление. Добра практика в това отношение е централното разпределение на вертикалните ядра. Когато се говори за климатичен комфорт, трябва да се помисли за възможностите на сградата за затопляне и охлаждане – както и достъпа й от всеки ползващ я етаж. Пресният въздух е добре да съставлява по-голямата част от въздуха в помещенията и да се ползва чрез системи за температурна регулация. Ако сградата е висока, е необходимо да се осигури надналягане в стълбищните клетки и преддверия към тях и асансьорните преддверия. Акустичните характеристики на "Инфинити тауър" се осигуряват от специални акустични растерни тавани, ниски шумоизолационни прегради и шумопоглъщащи настилки В графа енергийна ефективност, ставаща все по-важна в проектирането, е необходимо да се подбере подходяща система за климатизация, топлоизолация и стъклопакет, чиито коефициенти да са предвидени. Не на последно място е енергоспестивното осветление и слънцезащита. Откъм пожарна безопасност се ползва методът прекъсване на стълбищата и асансьорите между подземни нива и високото тяло (особено при високите сгради). Отделянето на преддверията от стълбищата с пожароустойчиви врати помага за ограничаване на потенциален пожар. В "Инфинити тауър" е предвидена площадка за хеликоптер за провеждане на спасителни дейности. Създават се повишени налягания в стълбищата с поетажно подаване на въздух и повишения в асансьорните шахти.

Предизвикателствата пред строителството на сградата на "Капитал Форт",
която след завършването й ще бъде най-високата в София и България, са много и разнообразни. "АиА Архитекти" с ръководител арх. Ангел Захариев е студиото, разработило проекта, съвместно с ATKINS - великобританско студио, чийто популярен обект е "Бурж ал араб". Основно предизвикателство е фасадният инженеринг – от него зависи до каква степен ще се запази оригинално замисленият архитектурен образ – от идея до осъществяване. Чрез добре изработен фасаден инженеринг се преодоляват някои от най-тежките предизвикателства в офис сградите: постигане на оптимални условия за работа и качество на работната среда – оптимална температура, осветеност, визуален комфорт, функционална гъвкавост и др. За истински ефективен резултат е необходимо комплексно решение.

Технологичните изисквания
по "Капитал Форт" са значителни, особено заради голямата височина на сградата – след завършването й тя ще бъде 125.8 м. Голяма част от системите са разработвани специално за обекта, като се ползват иновативни материали и системи. За да се постигне архитектурният облик, са използвани 15 различни типа фасадни системи. Фасадите на сградата всъщност са съвкупност от 8 на брой отделни обекти, всеки със собствен проект, детайл, система и технологичен процес. "Всички тези системи трябва да се разработват и синхронизират, за да се получи общата визия", споделя арх. Захариев. Няколко различни проектантски бюра работят съвместно – за да се постигне траен и успешен резултат, е необходимо умението на множество специалисти, работещи като един, което невинаги се изпълнява в България.
Основно фасадно предизвикателство при "Капитал Форт" е

постигането на сложната геометрия с двойна кривина
– по хоризонтала и вертикала, както и ъгловите зони между обемите на сградата и облицовките по фасадите на ядрата и покрива. Необходима е голяма точност на изпълнението поради тримерната повърхност.
При създаването на такъв мащабен проект неминуемо се появяват въпроси относно пазарните предимства, които той създава или от които се ползва, както и какъв ще бъде ефектът на сградата върху околните и по-далечни обекти. Съвременното общество и тенденциите задължително ще доведат до нови инвестиции, разрастване на компаниите и съответно нарастване на търсенето на офиси.
60 млн. евро ще бъде грубата сума, инвестирана в "Капитал Форт" след въвеждането й в експлоатация. 36 хил. кв.м ще бъде приблизително размерът на отдаваемата офис площ. Предвидени са 720 паркоместа. Повишаването на качеството на архитектурната среда може да повлияе положително на пазара за имоти, като повишава изискванията към крайния продукт и кара инвеститорите и публиката да обръщат повече внимание на архитектурата.
Според инж. Валери Дойчинов от "К енд К инженеринг" офисната среда трябва да се приема като една

мини екосистема,
защото голяма част от хората прекарват поне 50% и повече от времето си именно на работното място. В работата си по търговски център "Европа" инж. Дойчинов се среща с редица от най-очаквани и неочаквани предизвикателства пред интегрирането на множеството функции на офиса. За бизнес сградите, които се стремят към висок процент годишна заетост, най-важни са балансът и комплексният подход върху дейностите на фирмите. Оптимизация и ефективност, които водят до качество и комфорт, са водещите принципи в концепцията за офис площите.
Едно от големите предизвикателства е да се намери подходящ терен или ако има терен, той да бъде употребен с най-подходящия проект. За пример може да бъде разгледан опитът със Складово-административна сграда 15. Сградата се отличава с впечатляващ архитектурен образ, хармоничен подбор на финишните материали, високо качество на довършителните работи и с прецизно изпълнение на всеки архитектурен детайл. С прилагане на комплексно управление на инвестиционния проект, точно планиране и мотивация на екипа е реализирана с икономии в бюджета. Тъй като теренът е слабо застроен и предполага поне 3-4 пъти по-голяма плътност по план, проектът интегрира в себе си много елементи на обществените функции. Сграда 15 се вписва в средата, в която е позиционирана, като подобрява и повишава качеството на района, внасяйки нов характер и колорит, както и ново функции – гурме ресторант и изложбена площ в приземния етаж и други елементи, които облагородяват и разнообразяват мястото. Фасадата е изпълнена по системата на ЕТЕМ-Е-45 Облицовката от еталбонд с малки изключения е изнесена с 40 см пред ограждащата стена за по-категорично членение на хоризонтала. Чрез предвидена пропорционалност 7/5 фасадите осигуряват по-голямо количество естествена светлина. Стъклопакетите са от Stop Ray Vision 50 - 6 мм външно стъкло и прозрачно вътрешно, като и двете са закалени в зоната на брюстунга. За затопляне на водата се ползват слънчеви вакуумнотръбни колектори.
Друга интересна с иновациите си в областта на зеленото строителство сграда е Sofia Airport Center. Тя е

първата в България сграда, сертифицирана по LEED.
С обща инвестиция от 350 млн. евро центърът предполага мисъл за материали и технологии с цел не само естетически, зелени, но и социални иновации. Комплексът разполага със 180 000 кв.м офиси клас А и 28 000 кв.м складови площи. Когато през април 2015 бъде открита линията на метрото, която преминава съвсем близо до Sofia Airport Center, голям човекопоток ще търси услугите – социални и офисни – на комплекса. Вече в плана, който е частично изпълнен, има предвиден хотел, детска градина, ресторанти, изцяло оборудвано танцово студио за танци и аеробика и други обекти със социална насоченост. Офисите са изградени над стандартните изисквания. Височината от двойния под до окачения таван е 2.85 м, при което 7.5 м дълбочина получава достатъчно естествено осветление за работещите. В новата офис сграда се очаква да работят 10 хиляди души, което предполага да се помисли извън рамката за осигуряване на комфорт и спокойствие. Хората, които работят в сградите с добре организирана зелена система, са средно с по-висока продуктивност и капацитет за оригинално иновативно мислене и творчески потенциал. Голямата плоча на всеки етаж – 3500 кв.м, и open space планировката осигуряват възможност за бързо движение и комуникации по хоризонтала, което е нужно и предпочитано от бизнеса. Издигането на сградата върху насип подобрява въглеродния й отпечатък, защото спестява от копаене за основите. Така се създава също и възможност за т.нар. испански стълби. Приложена е системата на т.нар. модулна стъклена фасада от готови панели от профили и стъкло с размери 1.25 на 3.90 м, които се сглобяват като пъзел направо на терена.

Избраната блокова форма е максимално икономична
и позволява лесно да бъде мултиплицирана. Идеята включва няколко модула, свързани с топла връзка. При инсталациите се ползва технологията VAV – variable air volume. Тя позволява да бъде използван сезонният топъл или студен въздух и също така да се охлажда или отоплява само тази част от сградата, която в момента се нагрява или охлажда. Инсталациите се контролират от BMS система за компютризирано управление на инсталациите и оборудването в сградата. Интересно е, че самата зимна градина, която присъства в организма на Sofia Aiport Center, няма отношение към LEED сертификата – въпреки това създава приятна и интересна среда, която има психологически и релаксиращ ефект. Комплексът е изграден с природосъобразни материали и с най-съвременни системи за намаляване на оперативните разходи до 30% и предоставяне на комфортна и здравословна среда за служителите. С красивото централно езеро и зелена среда, търсеща естетика, която максимално да напомня естествената и умни системи за поддръжка, центърът се усеща като цялостно облагороден.
Боря ШАПШАЛОВА