Макротрендовете и офис секторът

Още през 2021 г. започна постепенно възстановяване на икономиките и компаниите на глобално ниво започват поетапно връщане на служителите си по офисите. Тяхната цел не е да достигнат същата гъстота като от преди пандемията, а да въведат така наречения хибриден модел, който осигурява определен процент присъствие на работещи в офиса. Това е процес, който започна с вдигането на рестриктивните ковид мерки и се очаква да продължи поне до есента. За съжаление в момента се сблъскваме с негативен тренд в общото икономическо развитие, породен от войната в Украйна и очакванията за намален икономически ръст. Все още е рано за прогнози какво ще е влиянието върху офис пазара, но при всички случаи очакваме такова.

Сред основните фактори за решения и активизация на пазара на офис площи са, от една страна, изтичащите договори и подновяванията, които продължават да заемат основен дял от сделките. От друга страна, заради гъвкави решения и атрактивни оферти, които наемодатели започнаха да предлагат, много компании решиха да заменят стария си офис с такъв в новопостроени сгради на по-атрактивни локации. За съжаление, очакванията за намалена икономическа активност на част от компаниите също ще имат влияние при вземане на решение относно ползваните от тях офис площи.

Пазарът на офис площи: тренд

Въпреки повишената активност през изминалата и в началото на тази година, основната тенденция е оптимизация на площи, което означава, че няма органичен растеж на сделките и на пазара ще му трябва повече време, за да достигне нивата на ръст от 2018-2019 г. В същото време свободните площи достигнаха относително висок дял спрямо общото предлагане и се задържат над 16% няколко поредни тримесечия. Причината е завършването на относително голям обем нови офис сгради, започнати предходни години, в условията на свито търсене и оптимизиране на площи от наемателите. В началото на 2022 г. наблюдаваме повишен, но относително стабилен процент на свободните офиси, които обаче смятаме, че ще бъдат абсорбирани през следващите години поради намаляващия обем ново строителство. През изминалата година имаме само един започнат офис проект, а предвидените за завършване през следващите 3 години са едва 200 000 кв. метра. Това, съчетано с допълнителното затруднение на строителните процеси, може да доведе до недостиг на качествени офис площи в средносрочен план, когато пазарът се върне към по-нормални нива на търсене и растеж.

Като цяло ролята на офиса не е същата като от преди пандемията. Той вече се налага като място за социализация и решение за сплотяване на екипите на компаниите, а също и за утвърждаване на корпоративната култура. Не на последно място, взаимодействието между хората на работното място води и до повишаване на креативността. Всичко това предполага повече места за срещи, за съвместни дейности и развлечения. Тенденцията пространството да се оптимизира с цел да се добавят повече работни места е в миналото. Като се има предвид това и намалената гъстота на работещите в офиса, площта на работно място на всеки служител се очаква да нарасне. В допълнение, пандемията научи много бизнеси да залагат на по-голяма социална дистанция, което също допринася за увеличената средна площ на служител.

Търсенето и нагласите на ползвателите

Както вече казахме, основните сделки са преподписване на изтичащи договори и релокации. Преместванията от един офис в друг през миналата година са били малко под 40% от регистрираните от нас транзакции, като в повечето случаи компаниите запазват размера на наетите площи. Тоест нетният принос към пазара е сравнително малък. В същото време 75% от този обем сделки са реализирани в сгради, завършени през последните 1-2 години. Това затвърждава тенденцията, посочена от нас, че наемателите се насочват към новозавършени проекти от висок клас, а от това страдат по-старите и компромисни като качество, удобства и локация проекти. Компаниите разбраха, че имат нужда от алтернативен подход, за да върнат служителите си в офисите, в резултат на което много от тях предприеха преустройване на площите си. Някои бизнеси използваха момента и инвестираха в нови офиси, които да съответстват на новите тенденции и нужди на служителите им.

ESG стандартите

ESG практиките винаги са били търсени като стандарт от мултинационалните компании, които имат присъствие и в България. През последните години в София бяха завършени няколко знакови проекта, като за всеки от тях беше предвидено сертифициране според стандартите за устойчиво строителство LEED, BREEAM и др. Това се затвърждава като задължително условие за всички офис сгради от висок клас, като инвеститорите ще се придържат към тази стратегия и в бъдеще. Изискванията на самите ползватели са за високоефективни сгради с минимален въглероден отпечатък по време на строителството и последващата експлоатация.

Вижте статията в брой 3/2022 на списание ГРАДЪТ в дигитален формат с вградени ИНТЕРАКТИВНИ ВРЪЗКИ и ВИДЕО съдържание