Хотелският сектор в Централна и Източна Европа притежава потенциал за дългосрочен растеж, подкрепен от целенасочени инвестиции, междусекторно сътрудничество и устойчиви модели на развитие. Това стана ясно от последния доклад на CBRE CEE & SEE Hotels Report June 2025, според който перспективите в региона остават стабилни и обнадеждаващи въпреки инфлацията, недостига на кадри и геополитическата несигурност.

Продължаващите вложения в дигитализация, екологични практики и диверсифицирани туристически предложения укрепват позицията на ЦИЕ като важна част от глобалната туристическа карта. На този фон България ­­– и най-вече София – се очертава като пазар със стабилен растеж както по линия на туристическия поток, така и в контекста на инвестиционна активност и развитие на нови формати.

Възстановяване и растеж на туристическите потоци

Според данни на CBRE туристическите потоци в региона не само се доближават до нивата от преди 2020 г., но и ги надминават. През 2024 г. международните посещения в ЦИЕ надхвърлят тези от 2019 г. с около 4%. В основата на този ръст стоят страни като Унгария, България и Полша, които бележат съответно 19%, 17% и 11% повече чуждестранни посещения спрямо 2020 г.

България продължава да поддържа устойчив интерес сред туристите, като София все по-уверено се позиционира като регионален хъб за градски и бизнес пътувания. През 2024 г. България е посрещнала над 10.5 милиона чуждестранни туристи, което се равнява на 95% от пиковите нива преди 2020 г. Разликата е в детайлите: престоят е по-дълъг, а разходите – по-високи. София привлича не само корпоративни клиенти и участници в събития, но и все повече туристи, привлечени от културното наследство, конкурентните цени и усещането за скрит европейски метрополис.

Пазарните резултати надхвърлят очакванията

Пазарните показатели на хотелския сегмент в региона показват устойчивото и икономически аргументирано възстановяване. Приходите от налична стая (RevPAR) за ЦИЕ нарастват средно с 10% спрямо предходната година, достигайки €72. В челото на класацията се нареждат Прага (€103), Братислава (€84) и Будапеща (€83), където силното международно търсене и развитието на градската инфраструктура поддържат устойчиво високи ценови нива.

България също следва възходящата линия – RevPAR в София бележи ръст 11% и достига приблизително €60 при средна цена на нощувка (ADR) €95. Столицата се позиционира като стабилен и перспективен пазар – с отчетлива тенденция за преминаване от нискобюджетен към среден и висок сегмент хотели.

Заетостта в хотелите в града се задържа стабилно около 63%, като в активните месеци дори надхвърля тези стойности. Варна и Бургас също затвърждават позициите си като силни сезонни дестинации с нарастващ интерес към 4- и 5-звездните обекти, които предлагат цялостно преживяване – от релакс край морето до спа и гурме кухня. 

Нови предпочитания, нови формати

Хотелският пазар в ЦИЕ не просто се възстановява – той се трансформира, адаптирайки се към новите навици, нужди и очаквания на пътуващите. Според анализа на CBRE структурата на хотелските продукти постепенно се променя, за да отговори на разнообразието от профили – от дигитални номади и семейства до гости за дългосрочно настаняване. Стандартните стаи все още доминират, но търсенето все по-осезаемо се насочва към апартаменти, фамилни стаи и помещения за продължителен престой.

Особен ръст бележат т.нар. lifestyle и дизайнерски хотели – концепции, които комбинират индивидуалност, технологичност и среда за социални преживявания. Те се превръщат в предпочитан избор за младите поколения и професионалисти, за които автентичността и атмосферата са не по-малко важни от удобството. Паралелно с това нараства интересът към уелнес и спа хотелите, особено в курортните зони на адриатическото крайбрежие и термалните региони в Унгария и Словения.

Според данните на CBRE новото строителство в хотелския сегмент в ЦИЕ остава активно с над 300 проекта на различен етап на развитие. В челните редици са международни брандове като Hilton, Marriott, Accor и Radisson, които залагат на dual-brand и soft brand концепции – модели, комбиниращи гъвкавост, местен характер и силата на утвърдената марка.

Новите проекти все по-често интегрират устойчиви практики, преустройство на съществуващи или исторически сгради, както и смесени функции – хотелски обекти с търговски, жилищни или coworking елементи. Тези подходи не са временна тенденция, а стратегически отговор на новите потребителски нагласи.

Хотелското предлагане: качествена еволюция

През 2024 г. в ЦИЕ са въведени в експлоатация приблизително 9200 нови хотелски стаи – с около 10% по-малко спрямо предходната година. Спадът обаче не означава забавяне на пазара, а по-скоро отразява по-внимателен, селективен подход от страна на инвеститори и оператори. Новото строителство се концентрира основно в Полша, Румъния и Унгария, където интересът е насочен към локации с изградена инфраструктура и устойчиво бизнес търсене.

На фона на Европа България се очертава като нишов, но стратегически интересен пазар. През изминалата година в страната са открити около 1200 нови хотелски стаи – основно в София, Банско и крайморски зони. Тук тенденцията е ясно изразена – фокусът е върху обекти във високия сегмент, които отговарят на очакванията на международните гости.

Според данните в доклада общият хотелски капацитет в ЦИЕ възлиза на около 870 000 стаи. От тях 62% принадлежат към независими обекти, а останалите 38% са част от международни или регионални брандове. Почти половината от стаите попадат в средния клас сегмент, докато премиум и луксозните хотели съставляват приблизително една трета от предлагането – дял, който продължава да нараства, особено в столиците. София се вписва в тази тенденция с доминиращ дял на 4- и 5-звездни хотели.

Инвестиционният пазар в центъра на вниманието

2025 г. донесе и възраждане на инвестиционната активност. Общият обем на хотелските сделки в ЦИЕ за 2024 г. възлиза на 1.15 милиарда евро – ръст с 28% спрямо 2023 г. Повечето инвестиции са концентрирани в Полша (41%), Чехия (22%) и Унгария (17%), но интересът към по-малки растящи пазари като България е осезаем. Доходността при първокласни обекти (prime yields) остава стабилна – между 5.25% и 6% за ключовите градове. София – със своята доходност около 6% – остава атрактивна за инвеститори, които търсят стабилен приход и дългосрочна капиталова възвръщаемост.

София печели позиции в ЦИЕ

София постепенно утвърждава мястото си като ключова дестинация за градски туризъм в ЦИЕ. Макар все още да не достига мащабите на Прага и Будапеща, столицата предлага рядка комбинация от предимства – висока доходност спрямо вложените инвестиции, стабилни средни цени на нощувка и относително ограничена конкуренция в премиум сегмента.

Ръстът на пътникопотока на летище София – над 14% през 2024 г. – е още един показател за засилената свързаност с ключови международни пазари като Германия, Великобритания, Израел и Турция. Това разширява обхвата на потенциалните туристически и бизнес потоци и създава благоприятна среда за развитие на нови обекти в по-високия клас.

София разполага с около 11 000 хотелски стаи, като значителна част от тях са позиционирани в 4- и 5-звездния сегмент. Очакванията са бъдещият растеж да бъде внимателно преценен и насочен към обекти с ясно изразен профил, добра локация и гъвкавост спрямо новите модели на потребление в туризма.

Нови хоризонти

Хотелският сектор в ЦИЕ навлиза в нов етап – по-осъзнат, по-селективен и с ясен поглед към устойчив растеж. България – и най-вече София – вече не се възприема като нискобюджетна алтернатива, а като конкурентен пазар със собствена идентичност, потенциал за развитие и стратегическа стойност.

Вижте статията в брой 4/2025 на списание ГРАДЪТ