Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2025 нa cпиcaниe ГPAДЪT

Като лидер в ипотечното кредитиране в България кои стратегии и иновации помагат на Банка ДСК да затвърди лидерската си позиция в динамичната пазарна среда?

Работим  в модел на постоянна иновация и стратегията ни е като водещата банка на пазара с най-дълги традиции и опит в ипотечното кредитиране да не спираме да подобряваме времето за отпускане на кредит, автоматизацията при взимане на решение и достъпване на необходимите ни данни и разбира се, предоставянето на по-добро клиентско изживяване за нашите клиенти.

DSK Home функционира вече над три години и оказва реално въздействие върху пазара на ипотечно кредитиране. Платформата не се ограничава единствено до отпускането на ипотечен кредит – създадена е като цялостна екосистема, която улеснява клиентите на различни етапи от процеса. Това включва избор на имот с ясна и проверена информация, възможности за сравнение, анализ на околна среда и доходност, автоматизирани оценки, дистанционна консултация, онлайн кандидатстване и проследяване на всяка стъпка в реално време. Предвидена е и възможност за видеоконсултации.

Потребителите могат да изчислят ориентировъчната вноска по ипотечен кредит за избран имот или да търсят имот според желаната месечна вноска и да разгледат съпътстващите разходи за покупка на имот в цялост като дължими данъци и нотариални такси, застраховка и т.н. DSK Home предоставя изцяло дистанционна услуга – от получаването на оферта, през подаването на онлайн заявление и обмен на документи, до подписването на договора.

Към днешна дата DSK Home вече е третата най-посещавана платформа на пазара с над 200 000 месечни потребители. Времето за одобрение на ипотечен кредит е значително по-кратко, или под 5 дни спрямо недигиталния ни процес, и нивото на клиентска удовлетвореност е значително по-високо и имаме натрупан значителен опит и реализирани над 2000 ипотечни кредита.

Независимо че ипотечния кредит е един от най-комплексните продукти, все повече клиенти търсят удобството на дистанционните стъпки при отпускане на кредит и достигат до подписване на договор, включително без да посещават наш офис. С DSK Home ни предстои скоро да видим още по-високо ниво на дигитализация, защото, както казах и по-рано, ние работим  в модел на постоянна иновация и го развиваме вътрешно с най-добрите технологични експерти и екипи от бизнеса, които стоят заедно и правят промени в непосредствено кратко време спрямо нуждите на клиентите.

Какви са очакванията на съвременния купувач при кандидатстване и управление на ипотечни кредити?

Клиентите стават все по-информирани и взискателни и в унисон с натовареното им ежедневие искат бързо, прозрачно и улеснено да могат да вземат най-правилното за тях решение и да получат финансиране. Използват различни източници на информация и внимателно проучват средата и характеристиките на имота, като за по-младите е характерно, че много от тях искат да са първи обитатели.

По какъв начин макроикономическата среда в България оказва влияние върху търсенето на кредитно финансиране в момента?

Пазарът на недвижими имоти в България остава устойчив и се движи основно от стремежа към по-висок жизнен стандарт. По данни на Евростат през 2023 г. са реализирани близо 95 000 сделки с жилища, което е трайно над нивата от преди 2020 г., когато средногодишно се отчитаха около 65 000 покупки. Делът на новото строителство е около 30%.

Когато говорим за обем на новоотпуснатите ипотечни кредити, през 2024 г. те надхвърлиха 8 милиарда лева, но е важно да кажем, че спрямо БВП общо ипотечните кредити в системата са 13% и не представляват съществен процент спрямо 38% за страните от еврозоната, и нарастват със сходен темп на БВП. България е догонваща икономика спрямо останалите и е нормално да виждаме тези ръстове, защото имаме да подобряваме стандарта си на живот.

Достъпността на покупката на имот, или съотношение между цени на жилища и доходи, се подобрява през целия период на ръст след 2021 г. и сме на второ място след Румъния по този показател. Погледнато от друга призма, например в София са ни необходими под 7 брутни годишни заплати за покупката на среден клас имот от 70 кв.м спрямо около 11 брутни годишни заплати за страните от Централна и Източна Европа.

Основните макроикономически показатели, които оказват положително влияние на  интереса към ипотечното кредитиране, са продължаващият икономически растеж (БВП на България отбелязва един от най-високите ръстове в ЕС за последното тримесечие -  4.1% спрямо 1.2% за еврозоната), силният пазар на труда с 4% безработица (при 6% за еврозоната) и двуцифреният ръст на доходите. София е една от столиците с най-високата заетост в ЕС.

Високата ликвидност в банковата система също продължава да е предпоставка за достъпността на ипотечното кредитиране при ниски лихвени нива. Изключвайки Малта, по последни данни на ЕЦБ за март ние предлагаме най-ниските лихви в ЕC - 3.31% средно при под 25% за България, следвана от Испания и Хърватия. Тези 4 държави всъщност имат нива под 3%. Всичко това води до благоприятни условия, в които жилищният пазар продължава да се развива, защото с увеличаването на тяхното благосъстояние клиентите искат да подобрят стандарта си на живот.

Кои са основните фактори, които обуславят силния интерес към новопостроените жилища при ипотечното кредитиране?

Новопостроените жилища представляват над 30% от покупките на пазара и спрямо нашия прочит и виждаме само положителни тенденции като качествени и интересни проекти, с по-модерна визия и архитектура, енергийна ефективност, естествено озеленяване, стойност на вложените материали и ниво на сигурност и комфорт.

Конвергенцията към Европейския стандарт на живот като една догонваща икономика, където наблюдаваме увеличаване на заплатите над нивата на инфлация, е един от основните фактори немалък брои купувачи да предприемат това отлагано с времето решение. В допълнение и може би най-важното е доколко комфортно живеем в имота, който обитаваме, и дали той е заобиколен от инфраструктурата, която би ни дала предпоставки за повече удобство и лесен достъп до това, което би улеснило ежедневието ни, или по-централна локация. Доказателство за това, че имаме много какво да подобряваме спрямо средноевропейските нива, е коефициентът за пренаселеност, или показателят колко е средната площ спрямо живеещ от имота, в който живеем, и по този показател сме почти двойно над средното за еврозоната (30 кв.м на обитател). Имаме и застаряващ сграден фонд и панелно строителство, което по последни данни представлява 30-40% в София. Успоредно с това сме свидетели и на продължаваща миграция в големите градове и засилен интерес от българи, работещи в чужбина, които се връщат в България, и чужденци, трайно заселващи се тук.

Ако трябва да обобщя, според мен никога не сме били свидетели на толкова разнообразни и различни по стойност нови проекти успоредно с желанието на клиентите да подобрят стандарта и начина си на живот и това в комбинация с положителните макроикономически фактори води до засиления интерес към новото строителство.

Какви са очакванията за пазара на недвижими имоти след влизане в еврозоната?

Очаквамe благоприятните фактори да продължат да бъдат налице, а именно двуцифрен ръст на заплатите, без сериозни увеличения на инфлацията и макроикономическа стабилност, която ще бъде подсилена и от влизането в еврозоната.

Отделно от това ще бъдем свидетели на положителни ефекти за икономиката и банковата система, защото се намалява потенциалният риск от макроикономически шокове и се увеличава доверието в нашата икономика. Очаквам цените на недвижимите имоти да останат стабилни и да продължават да нарастват с по-малък темп - под 10% на годишна база, през следващите 3 години, като основна причина ще продължи да бъде закупуването на по-качествени жилища, които отговарят на съвременните очаквания за комфорт, локация и устойчивост.

Какви промени очаквате в лихвените проценти по ипотечните кредити през втората половина на 2025 година?

Пазарът на ипотечно кредитиране остава силно конкурентен и с висока ликвидност, като не се очакват съществени промени в краткосрочен или средносрочен план. От гледна точка на клиентите с активни ипотечни кредити настоящата среда предполага стабилност – липсват икономически фактори, които биха довели до значимо повишение на лихвените нива в обозримо бъдеще.

Докато банковата система поддържа висока ликвидност, условията за кредитиране ще останат благоприятни. В допълнение, предстоящото присъединяване на България към еврозоната се очаква да засили още повече доверието в сектора и да допринесе за поддържане на устойчивостта и достъпността на ипотечните кредити.

Съществува ли промяна в размера на финансирането, което клиентите търсят, спрямо последните няколко години и тяхното поведение? Каква тенденция забелязвате?

По-голямата част от ипотечните кредити в България се използват за покупка на жилище за собствено ползване – около 90% са целеви кредити, насочени към задоволяване на жилищни нужди. Това е положителен индикатор за стабилността на пазара, особено в контекста на минали периоди, когато делът на кредити за текущи потребности е бил по-висок.

Като най-голям кредитор на ипотечния пазар с над 25% дял и портфейл, надвишаващ 7 милиарда лева, наблюдаваме постепенно увеличаване на средния размер на отпусканите кредити – в съответствие с ръста на цените на имотите и доходите. Към настоящия момент средният ипотечен кредит при нас е около 200 000 лв., като за София надвишава 240 000 лв., а за останалите региони остава под 170 000 лв.

Пазарът остава силно концентриран – близо 50% от ипотечното кредитиране е съсредоточено в столицата, а около 80% – в шестте най-големи града, където икономическият растеж е най-изразен.

По отношение на достъпността - при среден кредит 200 000 лв. месечната вноска възлиза на приблизително 800 лв. (при 950 лв. за кредит 240 000 лв.), което в контекста на доходите в София представлява около една трета от средния нетен доход – съотношение, считано за устойчиво по международни стандарти.

Какви са стратегическите приоритети на Банка ДСК в сегмента "Ипотечни кредити" за 2025 и 2026 година?

Банка ДСК е дългогодишен лидер в областта на ипотечното кредитиране в България, с трайно присъствие и значителен пазарен дял. С над 2.6 милиона клиенти институцията играе важна роля в осигуряването на достъп до финансиране за придобиване на жилище – основно за първи собствен дом или за подобряване на условията на живот. Тази роля предполага не само експертиза, но и социална отговорност към клиентите, които предприемат едно от най-важните финансови решения в живота си.

Ние се водим от два основни принципа -  опит и развитие, и не спираме да се променяме. Наскоро обявихме кампанията си по репозициониране под надслов „Тук и сега“ и новата си стратегическа визия как Банка ДСК  застава по-близо до младите градски хора и своите новаторски решения за ипотечно кредитиране. Кампанията отбеляза началото на нов етап в развитието на Банка ДСК, фокусиран върху интегрирани решения за клиенти – като платформата DSK Home, която, както вече отбелязах, достигна големи успехи и може да съкрати срока за одобрение на ипотечен кредит до под 5 дни.

Когато говорим за основния сегмент клиенти, които закупуват имот, за да живеят в него, наш основен приоритет ще остане да не спираме да надграждаме основните ни предимства, а именно, че сме достъпни, гъвкави, бързи и ценово конкурентни. Буквално с няколко клика клиентите могат да заявят кредит, да открият сметка, да си заявят банкова карта и дигитализацията ще продължи да бъде наш основен фокус. Но от съществена важност е и че продуктите на банката, свързани с ипотечното кредитиране, са адаптирани спрямо реалните нужди на клиентите и опита ни, не спираме да автоматизираме голяма част от решенията си и искаме и да си набавим максимално много информация самостоятелно, без да се налага клиентите да взаимодействат и с други институции. 

Тепърва ще видите много по-интуитивни и интересни решения от нас, които се базират на най-новите технологични решения, в т.ч. и генеративният изкуствен интелект, който би могъл да улесни избора на клиента от самото начало с определени критерии относно имота, който иска да намери, давайки много повече дълбочина, автоматизирано попълване на документи и като надграждане на клиентското изживяване. Въпреки напредъка в дигитализацията вярвам, че нашето най-голямо предимство ще продължи да бъде и силно застъпената експертиза и достъпност за съвет, свързан с плановете на клиентите за взимане на ипотечен кредит от голямата ни клонова мрежа и дистанционния ни процес в "ДСК Хоум", за да можем да подкрепим информирано и улеснено всеки при това важно решение.

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2025 нa cпиcaниe ГPAДЪT