Статията е подготвена от Димитър Иванов, мениджър "Офис площи – наематели", МБЛ

В края на 2018 година екипът на консултантската компания МБЛ изготви мащабно проучване сред 100 водещи компании в София с цел анализиране на бъдещите планове и нужди на техния бизнес, свързан с работното пространство.

В процеса интервюирахме представители на различни отрасли, включително информационни технологии, аутсорсинг, фармацевтичен, банков, застрахователен, бизнес услуги и други. Общата наета от тях офис площ надвишава 270 000 кв.м, а общият им брой служители възлиза над 24 000 души, 7.5% от които чужденци.

Основната ни цел беше да получим отговор на най-актуалните въпроси, които биха интересували бизнес общността и в частност инвеститорите в този сегмент.

Основните теми, които засегнахме, включват:

- Плановете за бъдещ растеж на брой служители и как това ще се отрази на нуждите на бизнеса за офис пространство

- Основните фактори при селекцията на нов офис и нивото на удовлетвореност от настоящата локация

- Нивото на удовлетвореност от услугите, свързани с управлението и поддръжката, предоставяни от наемодателите (property management)

- Предпочитаният формат на разпределение на работното пространство и използваните практики за оптимизация на офис площите.

Растеж: Поглед към бъдещето

Планираният бъдещ брой служители е може би най-важният фактор, определящ развитието на пазара на офис площи в България. Анализирайки наблюдаваната през последните години тенденция на бърз растеж на новонаети служители в секторите информационни технологии и аутсорсинг (65-70% от търсенето на офис площи идва от тези индустрии), можем да разберем оптимизма на голяма част от инвеститорите.

През последните 3 години обемът на новонаети площи не падна под границата от 125 000 кв.м (през 2017 година той достигна рекордните 145 000 кв.м). Позитивният отговор от страна на инвеститорите в този сегмент също не се забави - близо 460 000 кв.м нови офис площи (равняващи се на 23% от общия обем налични офис площи в София) се очакват да бъдат построени в рамките на следващите 3 години.

Тези условия ни накараха да зададем следния въпрос:

Ще кореспондира ли силната строителна активност с планираните нужди на компаниите?

В процеса на анкетиране направихме логическа стъпка назад и анализирахме на първо място плановете за растеж на компаниите.

70% процента от анкетираните компании споделиха, че очакват разрастване на своя персонал през следващите две години.

30% от общия брой компании очакват растежът на работни места да бъде с повече от 25%. Едва 4% от запитаните изразиха песимистична позиция и очакват свиване.

Следващата стъпка в анализа бе да разберем доколко тази положителна тенденция би рефлектирала и на нуждите им от допълнително офис пространство. 61% от анкетираните компании очакват този растеж да доведе до нужда от експанзия на техните офиси, като 50% от запитаните компании очакват това да се случи през следващите 12 месеца.

Кой е най-важният фактор в процеса на търсене на нов офис за компаниите в България?

Този въпрос със сигурност е един от най-често задаваните сред консултанти и инвеститори. На първо място, компаниите отчетоха свързаността на сградата с градски транспорт и отдадоха значително внимание на пешеходната близост до метростанция. 79% от всички анкетирани определят този фактор като водещ. Значителна тежест при избора на наемателите имат и непрекъсваемостта на интернет достъпа и електрическата енергия (76%), както и качеството на довършителните работи в офисите и ефективността на етажната плоча (61%). Резултатите ясно очертаха най-често срещания профил на ползвателите на офис площи в София и какво оценяват най-много – а именно лесно достъпната  локация. С оглед на повишената конкуренция за качествена работна ръка в IT и BPO секторите едно от най-силните оръжия в техния арсенал остава краткото време за достигане до работното място. Тази тенденция ясно може да бъде забелязана на пазара на офис площи от гледна точка на предлагане, когато сравняваме две сходни офисни сгради от един и същ район. Често наблюдавана тенденция е инвеститорите със сгради, които не се намират непосредствено до метростанция, да се налага да компенсират с различни стимули за наемателите с цел да бъдат конкурентоспособни (включително намаляване на наемната цена, гратисни периоди на ползване и дори организиран транспорт до най-близката метростанция).

Пълния текст четете в брой 2 на сп. ГРАДЪТ