Цените на жилищата отново се отправят към гореща територия. Но дали този път е различно, може само да се гадае. И отговорът на въпроса зависи от много фактори.

Ако сложим картите на масата, причините за ценовата динамика са налице. Частният капитал остава активен. Жилищният сектор се радва на особено раздвижване, търсенето е очевидно. Голямата картина обаче дава и някои допълнителни предизвикателства. По-ниските лихвени проценти на хоризонта и значителното увеличение на активността на пазара през годината са на фокус в допълнение с адаптацията на инвеститорите към новите реалности.

Ценова динамика

Новината за поскъпването на жилищата идва от два фронта – последната статистика на НСИ, която отчита горещ ръст за първото тримесечие в страната, както и актуализираната информация от Евростат, според чиито изчисления България е на челно място в Европейския съюз (ЕС) по ръст на цените на жилищата. При всички положение данните посочват оживление на пазара на имоти. Но каква е конкретиката? Само за първото тримесечие на 2024 г. цените на жилищата са поскъпнали с над 7 на сто предвид показателите от последното тримесечие на 2023г. Ръстът е с най-големи стойности сред всички държави на Стария континент. В сравнение със средните показатели за ЕС цените са се увеличили с 1.3% на тримесечна база.

За бурния ръст на имотния пазар говори и НСИ. Националната статистика отчита 16% увеличение през първото тримесечие на 2024 г. в цените на жилищата на годишна база. Данните донякъде се разминават с прогнозите от края на 2023 г. на някои анализатори, според които ръст ще има, но той ще бъде плавен, без резки и драстични промени. Важно уточнение обаче е, че статистиката представя скока в номинална стойност, без да се отчита инфлацията за същия период.

Поглед в миналото

Поскъпването в момента е сред най-големите процентни ръстове от четвъртото тримесечие на 2007 г. За справка само година по-късно пазарът преживя голямо сътресение. Цените на имотите в България отбелязаха драстичен спад именно през последното тримесечие на 2008 г. Последваха още намаления в стойностите, като кризата продължи няколко години. През 2014 г. обаче пазарът окончателно пое в положителна посока.

Пандемията също оказа ефект върху цените, като въздействието е осезаемо от гледна точка на наемния пазар. Ковид кризата забави този сегмент, като отне известно време, за да се възстанови търсенето. Така част от собствениците не виждаха добра доходност в включването на договори за наем. Тенденция в динамиката при имотите от този период бе и съсредоточаването на купувачите към по-малки населени места, разположени около столицата. Пазарът се раздвижи и от перспетктивата за покупка на къщи с двор.

В същото време през 2022/2023 г. пазарът на имоти показа признаци на охлаждане с отчитане на последователни спадове в обемите на сделките. Сред основните причини за спада бяха очакванията на някои пазарни участници за повишаване на лихвите по кредитите, което от своя страна рефлектира върху цените. В настоящите условия наблюдаваме завръщане на купувачите, отложили своите покупки, както и активност от страна на бичи настроените играчи, които бяха в състояние на изкачване, наблюдение и анализ.

Индикатори на пазара

Има няколко основни индикатора, които определят стойностите на имотния пазар. Един от факторите, които се взимат под внимание при оценка на пазара, е  задлъжнялостта на домакинствата. Кредитната активност в страната се характеризира с устойчив темп на ръста. Броят на заемите с цел покупка на имот осезаемо вървят в посока нагоре през последната година. Особено изразена е тази тенденция и в най-актуалните данни на БНБ, според които жилищното кредитиране в България расте с 24% на годишна база. И продължава да се ускорява, свидетелствайки за засилване на активността. Kpeдитният pъcт нe e ниĸaĸвa изнeнaдa, имaйĸи пpeдвид paзмepa нa peaлнитe лиxви. B мoмeнтa гoвopим зa бeзпpeцeдeнтнo ниcĸи лиxви y нac в cpaвнeниe c Eвpoпa. Имeннo paзмepът нa peaлнитe лиxви ĸaтo peзyлтaт oт лиĸвиднocттa нa бългapcĸитe бaнĸи ca вoдeщ cтимyл зa зacилeнoтo тъpceнe нa зaeми.  

Икономистите обръщат внимание и на друг фактор. Става дума за съотношението цена на покупка- цена на наем. В момента по-изгодният вариант е покупка, стимул за което са ниските лихвени проценти, високата кредитна активност и тенденцията към нарастващи доходи в домакинствата.

Сегашният ценови пик минава и под фактора ново строителство. Цените на жилищата ново строителство надскачат тези при стари сгради. Обяснението на експерти отново е свързано със съотношението търсене-предлагане и това дали пазарът успява да отговори на желанието на купувачите да се сдобият с имот, очертавайки картината на строителната активност.

Локацията има значение

Старата максима, че локацията е от първостепенно значение, не губи актуалност. Столицата остава сред най-оживените пазари, а покупките на жилище се съсредоточават в по-големите градове от страната.

Според последните данни от Агенцията по вписванията скок в броя на сключени сделки се отчита в големите градове по морето. Най-осезаемо е увеличението в Бургас, като във Варна също се наблюдава ръст в броя на договорите. Пловдив отчита лек спад в сделките спрямо същия период на миналата година.

Лихвени отражения в Европа

Актуализираните данни ярко очертават критичната промяна в поведението по отношение на инвестициите в контекста на глобалната картина. 

Преминаването към по-високи лихвени проценти през 2023 година преструктурира модела, който доминираше на пазара на недвижимости. Сега перспективата е по-оптимистична. Haмaлeниeтo нa ocнoвнaтa лиxвa от страна на ЕЦБ e cтъпĸa в пpaвилнaтa пocoĸa зa имoтния сегмент. Решението дава възмoжнocт зa пo-гoлямa лиĸвиднocт, а пoвeчe cъĸpaщeния на индикатора oзнaчaвaт и пoвeчe oблeĸчeния зa пaзapa. 

Кураж за пазарните участници дават и пpизнaците нa cтaбилизиpaнe нa пaзapa нa peaлни aĸтиви c yвeличaвaщo нaбиpaнe нa ĸaпитaл. Прогнозите са за пoддъpжaнe нa тaзи инepция в пoлoжитeлнa динамика.

Твърде вероятно е 2024 г. да бъде пoвpaтнa тoчĸa зa имoтнитe пaзapи. Очaĸвaниятa ca гoтoвнocттa зa инвecтиpaнe дa се пoвиши в контекста на падащите лихвени проценти в Европа.

Очакванията на икономистите

Ръстът на цените традиционно се свързва с увеличеното търсене. В краткосрочен план очакванията на икономистите са свързани с поддържане на високо ценово темпо, като в прогнозите не се включа охлаждане на пазара в страната. Цените ще се задържат на тези нива, докато не започне да се наблюдава спад именно в търсенето. Въпреки това под наблюдение остават както геополитическото напрежение, така и вътрешнополитическата нестабилност. Влизането на България в еврозоната е сред средносрочните цели, които пазарните участници анализират, въпреки че драстични промени за жилищния сегмент след приемането на еврото не се очакват. 

За какво обаче да следим? Отложеното търсене се завръща, както при интереса за покупка, така и при отдаването на апартаменти под наем. Според данните на Евростат през първото тримесечие на годината цените на наемите в целия ЕС са тръгнали нагоре с 0.9% на тримесечна база и с 3% на годишна.