Устойчив пазар на жилища със стабилни нива в броя реално сключени сделки – това характеризира изминалата 2023 г. според данните на Имотека, част от Реалто Груп. Покачването на цените продължава, макар и умерено – на годишна база то е в рамките на 11% в големите градове на страната. Същевременно ипотечното кредитиране остава ключов фактор на пазара, привличайки все по-млади участници към решението за покупка на жилище.

„Стабилността, която отчитаме в броя сделки през годината, се дължи в голяма степен на новото строителство. То предостави разнообразие от добри оферти, както и гъвкави схеми на плащане. В същото време, очакванията за драстичен спад на цените в резултат от временното затихване на пазара, започнаха да избледняват. Хората с нужда от жилище разбраха, че отлагането само би оскъпило сделката им. Това особено силно се усети през последното тримесечие на 2023 г., когато отчетохме съществен ръст спрямо същия период на 2022 г.”, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на Имотека.

Според Пейчев в периода октомври-декември 2023 г. на всеки 100 новоизлезли оферти на пазара са се падали по 130 купувачи. Това представлява раздвижване спрямо края на 2022 г. и началото на 2023 г., когато съотношението е 1:1.

Цени и квартали

Цените продължават своя плавен ръст, но това важи основно за качествените имоти. Продавачите на някои надценени оферти – около 7-9% от всички, са направили известен коментар в цената преди да стигнат до сделка. В София нивата са нараснали с 10%, във Варна – с 6%, а в Пловдив – с 18%, посочват от Имотека.

Най-интересните за купувачите на Имотека квартали през 2023 г. са Кръстова вада и Малинова долина, Младост, Овча Купел, Лозенец, Манастирски ливади. Наличието на метро или друг удобен транспорт е водещо за по-голямата част от хората. Очакванията са новите линии на метрото да раздвижат сделките в Слатина и Гео Милев.

Инвеститорите в новото строителство са склонни да сключват предварителни договори на 20 - 30% от цената, което е решаващо за доверието на клиентите и е фактор за по-голям интерес и по-бързи продажби, коментира Явор Пейчев.  

Търсене и профил на клиента 

Двустайните и тристайните жилища продължават да са ключови за пазара, следвани от многостайните апартаменти и къщите. Инвестиционните покупки пък представляват малко под 20% от всички през 2023 г. Според Имотека, строителните предприемачи в момента предлагат гъвкави схеми на плащане, което може да мотивира клиентите с инвестиционен интерес.

Близо половината от сделките в София са сключени с ипотечен кредит – тренд, който не се изменя съществено спрямо 2022 година. Участието на банките остава ключов фактор на пазара, което предопределя и все по-младата възраст на купувачите. През 2023 г. те са най-често между 25 и 40 години, като долната граница пада спрямо предходната година. Най-активни са потребителите от IT сферата, те купуват за лично ползване и финансират по-голямата част от покупката си с кредит – от 50% до 80% от стойността. Лекарите и фармацевтите също са сред активните на пазара на жилищни имоти професии.

Друга група купувачи са хора от различни големи градове в страната, които търсят жилища в София с инвестиционна цел или за децата си, за които предстои да бъдат студенти. Обичайно тези хора продават свои имоти или земи в близост до населеното си място, за да придобият недвижимо имущество в столицата.

„София продължава да е притегателен център за българите от останалите населени места. Наблюдаваме миграция към столицата от Велико Търново, Хасково, Стара Загора,  Благоевград, Пловдив, Плевен. Такова движение има и към Варна – от Разград, Силистра, Русе, Добрич, Търговище, както и в Пловдив – от Смолян и областта, Кърджали, Хасково, Димитровград, Пазарджик”, коментира Явор Пейчев.

Известна миграция се наблюдава и в рамките на градовете, посочват от Имотека. Някои купувачи се стремят да сменят настоящия си квартал с по-престижен такъв – с по-добра социална инфраструктура, транспорт, детски градини и училища и зелени площи. Водещият мотив за покупка обаче е друг – придобиването на по-голямо и комфортно жилище.

„Най-често срещаният мотив за покупка на нашите клиенти е да живеят по-просторно. От жилища с 2 или 3 стаи те се стремят да се преместят в 3 или 4 стаи. България продължава да е в челните места по пренаселеност на жилищата в Европа и това е съществен катализатор на пазара”, допълва Пейчев. 

Наеми

На пазара на наеми в София през 2023 г. се отчита повишение както на цените, така и на търсенето. През януари 2023 г. средната цена за наем на 3-стаен апартамент в София е 1100 лева месечно, докато през декември тази стойност вече достига до 1300 лева на месец. 
При двустайните жилища картината е идентична – ако през януари средният наем е 760 лева, то през декември той вече е около 900 лева.

Къщи

Интересът към къщи около София е насочен на 20-30 км. на юг или север от града. Купувачите на този пазар са предимно млади семейства, които търсят самостоятелни къщи с 3-4 спални и голям двор от минимум 500 кв. м. Редовите къщи са предпочитани единствено, ако разполагат с достатъчно голяма собствена зелена площ и добра поддръжка.

Във Варна търсенето на къщи през 2023 г. е фокусирано върху разположените близо до града утвърдени вилни зони като Траката, Евксиноград и Ален Мак. Другият тип търсене е към близките села около града. Най-масовият случай при купувачите е този, в който семейства се местят от апартамент в къща, водени от желанието си за повече пространство и обширен двор.

В Пловдив пазарът на къщи е най-изявен. Основните клиенти отново са семейства с 2 или повече деца, които имат нужда от къща с 3-4 спални, голям двор и близост до града. Затова и пазарът в селата около Пловдив е изключително активен. В тях вече има изградена  канализация, улици и частни детски градини, паркове и зелени площи, както и много бърз достъп с автомобил до центъра на града. Най-желаните села са Белащица, Марково, Първенец.

Ново строителство 

В София новото строителство е концентрирано върху Кръстова вада, Малинова долина, Манастирски ливади – изток, както и над Южната дъга. Най-изгодните сделки към момента се сключват в начален етап на изграждането, тъй като в този момент и изборът е най-богат. Инвеститорите са изключително гъвкави и при голяма първоначална вноска са склонни да направят отстъпки при следващите етапи на плащане.

„Новото строителство е предпочитано както от инвестиционно настроените клиенти, така и от тези, които искат да купят на по-изгодни цени и имат възможност да изчакат. Съществено предимство за тези хора е и това, че могат да изберат разпределението, етажа и изложението на жилището си, както и да се спрат на малък или голям проект според нуждите на домакинството си”, коментира Ивайло Муцанкиев, директор „Ново строителство” в Имотека.

По думите му, тенденцията да се търсят първи и последни етажи се засилва все повече.

„Много нови големи комплекси от висок клас разполагат с партерни жилища със собствен двор – продукт, който клиентите започнаха да търсят по време на пандемията. Това им дава възможност да прекарват време на открито в рамките на собствени си дом. Пентхаусите на последен етаж с парти или панорамни тераси също са много търсени от купувачите в по-високия сегмент”, допълва Муцанкиев.

Част от клиентите – семейства на средна възраст с малки деца или юноши, предпочитат имот в малки бутикови жилищни сгради. Инвестиционно настроените, младите двойки и практикуващите „нови професии” по-често избират големи сгради в добре уредени комплекси с множество екстри и допълнителни услуги, посочват още от Имотека.

На пазара на нови къщи интерес предизвикват проектите в радиус от 50 км. от столицата. Купуват хора, които работят дистанционно, такива, които искат да избягат от мръсния въздух и динамиката на големия град. Активни в търсенето са и хора, които искат да имат собствено място, където да прекарват уикендите.

В Пловдив новото строителство е концентрирано предимно в кварталите Христо Смирненски, Кючук Париж, Център. На по-престижните локации голяма част от сградите се продават още преди Акт 14, а разширението на града се случва на юг и на запад. През 2023 година сделките за лични жилищни нужди увеличават дела си спрямо инвестиционните.

Във Варна предлагането на нови проекти е основно в квартали като Младост, Възраждане и Владиславово. Продажбите се реализират основно на зелено, а покупките се още в най-начален етап – отново заради по-ниските цени и големия избор. Традиционно в морската столица инвестиционният пазар е по-активен спрямо останалите големи градове. Това се откроява допълнително при пазара на нови проекти – около половината от покупките се правят с инвестиционна цел. Двустайните жилища са най-желаният имот, а купувачите не се страхуват да сключват сделката на по-ранен етап спрямо 2022 година. Тенденцията за интерес към първи и последен етаж не е валидна във Варна – клиентите са консервативни и предпочитат традиционен среден етаж и южно изложение, посочват от Имотека.

Прогнози за 2024 

Новото строителство и качествените имоти ще продължат своя плавен ценови ръст, смята Явор Пейчев. По негово мнение не се очаква рязко увеличаване на лихвения процент на банките, а по-скоро повишаване на изискванията към купувачите. Сделките ще се задържат като брой, а през втората половина на годината се очаква повишаване. Позитивно влияние ще окажат овладяването на инфлацията, повишаването на стандарта на живот, перспективите за влизане в Шенген и приемането на еврото.