Георги Киров: Ако позитивният тренд продължи, пазарът може да привлече повече активни инвеститори
Четете в брой 6 на сп. ГРАДЪТ
Георги Киров, директор "Инвестиционни и оценителски консултантски услуги", Colliers International
Благоприятна икономическа среда, лесно финансиране, ускоряване на урбанизацията, ръст на индустрията - кои са факторите, които са причина за инвестиционни апетити в индустрията на недвижими имоти в България и региона?
- Всички фактори, които споменавате, са от значение както за региона, така и за България в частност. В допълнение на тях съществена роля има и съществуването на свободен капитал, който да бъде инвестиран в недвижими имоти. Отчасти това зависи от количественото облекчаване на ЕЦБ и на Федералния резерв, както и от наличието на капитал от Средния и Далечния изток и Южна Африка.
- Възвращаемостта в България е много по-висока от тази в Румъния и кореспондира с риска на местния пазар. Правната система и концентрацията на собствеността на медийния пазар в нашата страна също допринасят за това. Когато става въпрос само за пазара на недвижими имоти, също има някои различия. Периодът за погасяване на заемите в България обикновено не надвишава 12 години, докато в Румъния е 20, а в Полша, Чехия и Унгария е 28-30 години. Периодът на погасяване на заемите има отражения върху разполагаемия паричен поток след обслужването на заема. Колкото по-кратък е периодът за погасяване на заема, толкова по-малко са паричните средства, които остават за инвеститорите, съответно възвращаемостта се покачва. Друга разлика е ликвидността. 2017 г. беше рекордна година за инвестиционния пазар в България с близо 1 млрд. евро размер на общия обем, 2018 г. също се очаква да е добра. За инвеститорите обаче инвестиционните обеми са само част от дефиницията за ликвидност. Другата съществена част са броят на активните инвеститори на пазара. Това продължава да бъде недостатък на България за момента, където броят на инвеститорите е по-малък от този в други пазари. Очакванията ни са, че ако позитивният тренд в развитието на пазара продължи по-дълго време, нашият пазар има големи шансове да привлече повече активни инвеститори и да доведе възвращаемостта до нивата, типични за региона.
Еволюцията на пазара на недвижими имоти в България и Югоизточна Европа - къде ще бъдат разпределени дяловите участия през следващите пет години? Какви са вашите очаквания за перспективите за дадени пазарни сегменти и типове проекти, къде водещите играчи виждат потенциал и как могат да се възползват от него?
- Има потенциал за развитие във всички сегменти. Всъщност рецесията имаше по-сериозно отражение върху Югоизточна Европа и част от активността днес всъщност представлява догонване или достигане на нивата на развитие в това отношение на другите региони.
- 2018 г. е успешна за българския пазар. Инвестиционните обеми ще бъдат по-високи от средните за последните 5 години и вероятно по-ниски от тези през 2017 г. поради липса на достатъчно мащабни проекти, които да бъдат обект на транзакция. Очакванията за 2019 г. са високата инвестиционна активност да продължи, като ще наблюдаваме и първите признаци на успокояване на пазара.
Пълния текст четете в брой 6 на сп. ГРАДЪТ
