Геополитиката запазва мястото си в центъра на вниманието, инфлацията продължава да бъде основно предизвикателство, зелените енергийно-ефективни сгради остават на фокус, а търсенето на офиси се възстановява - това са някои от 10-те водещи прогнози на Colliers за ЦИЕ-6 (Полша, Унгария, Чехия, Словакия, Румъния, България) през 2023 г.

Доминика Йедрак, директор пазарни проучвания за Полша и ЦИЕ в Colliers, коментира: "Важно е да се отбележи, че ръстът на БВП в страните от Централна и Източна Европа ще намалее наполовина през 2023 г., но се очаква да се ускори през 2024 г. Въпреки това икономиките на страните от региона остават едни от най-динамичните в тази част на света, което свидетелства за това, че инвестициите, създаването на работни места и ръстът на заплатите продължават да бъдат факт. Съответно търсенето на недвижими имоти би трябвало да остане стабилно в дългосрочен план, въпреки че 2023 г. най-вероятно ще е малко по-предизвикателна от стандартното. Трудно е да се прогнозират икономически сценарии за пазарите на имоти, тъй като геополитическата обстановка е несигурна, но се надяваме, че нашите 10 водещи прогнози ще дадат насока за това, което можем да очакваме през годината".

Геополитиката остава в центъра на вниманието

Виждаме, че ЦИЕ ще придобие много по-голямо значение в световен мащаб. Според Силвиу Поп, директор пазарни проучвания за Румъния и ЦИЕ в Colliers: "Случващото се е от много по-голямо значение за Полша и балтийските държави. Предполагаме, че неговата релевантност ще се разпространява все повече и в по-централните и южните части на региона. Засиленото внимание на Запада към ЦИЕ води до укрепване на демокрациите и икономиките в ЦИЕ, тъй като западният капитал ще се насочи повече към страни, които предлагат стабилен фон за инвестиции на много по-ниска цена от тази в развитите икономики. "Friend-shoring" беше по-скоро модерна дума през 2022 г., а през 2023 г. ще стане реалност.

Забавяне, не рецесия

Прогнозите за страните от ЦИЕ-6  през 2023 г. са по-скоро положителни. МВФ очаква забавяне на експанзията за региона до 1,5%, което е по-малко от половината от темпа, наблюдаван през 2022 г. (3,7%). Това е най-ниското ниво от почти десетилетие насам, ако изключим пандемичната 2020 г. Във всяка страна съществуват специфични предизвикателства - от политическия фон, през геополитически въпроси, до конкретни макроикономически проблеми, но рецептата за растеж все още е налице и дългосрочните прогнози показват, че ЦИЕ-6 расте два пъти по-бързо от еврозоната.

Зелените сгради във фокуса на вниманието

Наемането на зелена и енергийноефективна сграда се превърна в нещо повече от обикновена отметка, която компаниите и инвеститорите включват в докладите си за акционерите, тя може да донесе реални финансови ползи. Следователно във всички страни от групата на ЦИЕ-6 очакваме да видим по-голяма диференциация на наема/стойността на сградата в зависимост от това колко зелена/енергийно ефективна е тя. Това би трябвало да се отнася за всички сектори на недвижимите имоти, но най-вече за офисите и индустриалните площи.

Начинът на работа още се променя

Компаниите ще запазят по-голямата част от офисните си площи, независимо от това колко дни в седмицата служителите работят дистанционно. Това, което ще променят, са офисните пространства в стремежа си да насърчават креативността и екипния дух. Дискусията за начина, по който служителите работят, ще бъде много по-дълбока. Вече са налице първите примери в региона, където някои компании (като Telekom Hungary) са въвели 4-дневна работна седмица. В Румъния е внесен проектозакон, който позволява четири 10-часови работни дни седмично.

Последици от инфлацията

Високата инфлация и рязкото увеличение на разходите за строителство през последните няколко години ще продължат да преследват пазарите на недвижими имоти в региона на ЦИЕ. Индексирането на наемите спрямо инфлацията ще означава рязко увеличение на настоящите наеми (въпреки че много наематели ще преговарят с наемодателите и е възможно да получат отстъпки). По-високите разходи за строителство ще доведат до по-малко доставки от обичайното, и съответно до продължаващо засилване на натиска върху наемите в средносрочен план, при условие, че на пазарите на недвижими имоти има стабилно търсене.

Възстановяване на търсенето при офисите

Според данните на Colliers търсенето на офиси под наем в региона се е възстановило, но все още не е достигнало напълно равнището отпреди пандемията. Въпреки това се забелязва все по-голям дял на предоговарянията на наеми, но не и на релокации. Наемателите на качествени офиси предпочитат да удължат договорите си за наем, вместо да се преместят, поради редица фактори - от нарастващите разходи за обзавеждане до по-високите наеми. Същевременно компании с офиси в по-стари сгради предпочитат релокация в по-ефективни сгради независимо от разхода, тъй като на сметките им започват да се натрупват други финансови тежести, свързани с по-ниското качество на средата. Тази пропаст между различните класове сгради е тема за всички страни в ЦИЕ-6 и се отнася и за другите сегменти на имотния пазар.

Индустриалните имоти - все още на високи обороти

Развитието на пазара на индустриални и логистичните площи не показва признаци на съществено забавяне и в определени случаи ще остане на нивото си от предходните години, които бяха рекордни за някои страни. На глава от населението наличието на съвременни индустриални и логистични имоти в страните от ЦИЕ-6 остава доста под нивата на държавите от Западна Европа, така че все още има много възможности за растеж в средносрочен план.

Жилищният сектор ще претърпи промени

Независимо че сегментът на жилищните имоти във всяка от страните в ЦИЕ-6 се намира на различен етап, моделите на ЕЦБ показват, че цените са на приемливи нива в повечето държави с изключение на Чехия, където се наблюдава нещо като балон. Това навежда на мисълта, че ако през следващите няколко години икономическите условия не се влошат съществено, цените не би трябвало да спаднат твърде много, дори когато по-високите лихвени проценти водят до спад в броя на потенциалните купувачи.

Физическите магазини и електронна търговия - от конкуренция към синергия

През 2022 г. ръстът на електронните продажби се забавя или направо намалява след години на стабилно развитие. Въпреки това границата между физически и онлайн магазините се размива, тъй като все повече търговци интегрират и двете в своите бизнес модели, като много от тях се опитват да оптимизират потребителското изживяване чрез различни канали.

Забавяне на инвестициите

Стойността на недвижимите имоти ще намалява, предстои да се види дали и доколко това може да бъде компенсирано от нарастването на приходите от наеми. Colliers очаква доходността да продължи да се движи на север, поне малко в някои подпазари, тъй като основните централни банки все още не са приключили със затягането на мерките. През 2023 г. вероятно ще станем свидетели на значително намаляване на оборотите на инвестиционния пазар и на по-опортюнистичен подход при сключването на сделки.