България се утвърждава като един от най-динамичните инвестиционни пазари в Югоизточна Европа по отношение на бизнес недвижимите имоти, показва годишният доклад на CBRE -  SEE Region Real Estate Market Outlook 2026. Обемът на реализираните сделки у нас надхвърля 360 млн. евро през 2025 г., което представлява най-силният резултат за последните пет години.

За първа година София бе домакин на събитието, представящо обзорния доклад на консултантската компания в сектора на бизнес недвижимите имоти в страните от Югоизточна Европа.

България влиза в 2026 г. с относително силна икономическа инерция, смятат анализаторите на CBRE. Ръстът на БВП през 2025 г. е подкрепен основно от вътрешното търсене и инвестициите, като страната се възползва от стабилна вътрешна консумация и подобрена инвестиционна активност. Това създава благоприятна основа за пазара на недвижими имоти.

Жилищният сегмент остава най-устойчивият и активен пазарен компонент. Макар докладът да е фокусиран основно върху търговските имоти, общата макроикономическа рамка - стабилни доходи, умерена инфлация и сравнително добър достъп до финансиране - продължава да подкрепя търсенето на жилища. Пазарът не показва признаци на рязка корекция, а по-скоро на нормализиране на темпа на сделки и по-голяма селективност от страна на купувачите.

В офис сегмента 2025 г. се характеризира с ограничено ново предлагане - под 30 000 кв.м в София - което е довело до спад на вакантността и леко покачване на наемните нива до около 17,5 евро/кв.м на месец при първокласните площи. В същото време над 400 000 кв.м са в процес на строителство, като значителна част от тях ще излязат на пазара до края на 2026 г., което ще тества баланса между търсене и предлагане. Тенденцията ясно показва предпочитание към модерни, устойчиви и енергийно ефективни сгради.

Логистичният сектор също демонстрира активност. През 2025 г. спекулативните площи се увеличават с 52 000 кв.м, а в строеж са нови обекти, включително в рамките на CTPark East и CTPark Sofia Ring Road. Интересът към София и периферните индустриални зони остава висок, а вторични пазари като Пловдив, Варна и Бургас също привличат инвеститорско внимание.

В ритейл сегмента се запазва тенденцията към развитие на ритейл паркове, докато класическите търговски центрове залагат все повече на преживяване, F&B и развлекателни функции. Над 180 000 кв.м нови ритейл площи са в процес на изграждане, което показва продължаваща експанзия, макар и при по-внимателно планиране.

Инвестиционният пазар в България остава доминиран от местен капитал, като активността е стабилна, но под нивата от преди 2019 г. Фокусът на инвеститорите се измества към активи с доказан доход и дългосрочна устойчивост. Доходността се стабилизира, а цените се определят все повече от реалните наемни потоци, а не от евтино финансиране.

Останалата част от региона: различни темпове, сходна посока

В по-широк план регионът на Югоизточна Европа запазва умерен, но устойчив растеж през 2026 г., като отделните пазари се движат с различна скорост.

Сърбия отчита икономически растеж около 1,9% през 2025 г., подкрепен основно от потреблението, при понижаваща се инфлация . Инвестиционният пазар остава активен, като офис сегментът заема водеща позиция по обем сделки. Логистичният сектор продължава да се разширява както в Белград, така и във вторични градове.

Словения демонстрира стабилност, макар и при забавяне на растежа до около 2,3% през 2026 г. Инвестиционната активност се подкрепя от индустриалния сектор, който формира близо половината от общия обем сделки. Пазарът остава по-консервативен, но устойчив.

Хърватия е сред най-бързо растящите икономики в ЕС, като растежът се очаква да остане близо до 3%, подкрепен от туризма и вътрешното потребление. Инвестиционната активност надхвърля 170 млн. евро през 2025 г., с доминиращ дял на ритейл и офис активи. Индустриалният сектор в Загреб също отбелязва значително разширяване.

В целия регион се наблюдава обща тенденция: регионалният и местният капитал стават все по-активни, докато международните инвеститори са по-селективни. Доходността се компресира в първокласните сегменти, а инвестиционните решения се базират все повече на стабилност на дохода, ESG показатели и дългосрочна устойчивост.

Какво е заключението на CBRE?

2026 г. не изглежда като година на агресивна експанзия, а като период на консолидация и прецизно позициониране. България се вписва добре в този нов цикъл - със стабилен жилищен пазар, активни офис и логистични сегменти и умерен, но устойчив инвестиционен интерес.

В по-широк регионален контекст Югоизточна Европа остава привлекателна за капитал, но вече при значително по-строги критерии за качество, доходност и устойчивост. Пазарът навлиза във фаза, в която дисциплината и дългосрочната стратегия ще бъдат по-важни от бързия растеж.