Hай-влиятелната real estate конферентна платформа в България и региона cъбpa ĸлючoвитe участници на пазара на 6 ноември в Sofia Event Center. Водещите инвеститори, финансови институции, консултанти, проект мениджъри, адвокатски ĸaнтopи и експерти, ангажирани с най-мащабните проекти и сделки в сектора, участваxa във фокусирани панели и сесии с акцент върху състоянието и инвестиционната среда в ключовите пазарни сегменти: офис, ритейл, жилища, хотели, както и растящите алтернативни класове активи.

Положително развитие на икономиката през 2025 г. с ръст на БВП от 2.8% прогнозира в откриващата сесия Цветослав Димов, член на УС и изпълнителен директор, Банка ДСК. 2.8% е прогнозата за ръст на БВП за 2025 в резултат на високо частно потребление, ниска безработица и ръст на заплатите от 16% в комбинация с ниски лихви. Външното търсене ще бъде повлияно от очакваното възстановяване на европейската икноомика до 1.5%. Прогнозите за влизането в еврозоната от януари 2026 г. са позитивни за икономиката за по-добър рейтинг и подобрена ликвидност, с очаквания за неутрално въздействие върху лихвените нива, които са функция на местни индекси и депозитна маса, и без въздействие върху пазара на недвижими имоти, който и досега е в евро. Ръстът на ипотечния пазар се очаква да се забави до 13% през 2025 г. от 25% през 2024 г. в резултат на мерките на БНБ. 12% е ръстът на жилищния индекс за 2024 при прогноза за 8% за 2025 г.

Мари Балачова, ръководител „Услуги за бизнес развитие“, Централна и Северна Европа, Чехия, Cushman & Wakefield, представи key-note сесията REthinking investment – The big picture: пулсът на пазар – Европа and ЦИЕ 2024/2025. Забавяне на автомобилната индустрия в Германия и последствията от войната в Украйна и от промените в САЩ са само някои от факторите, които ще влияят върху глобалните икономики и държавите в Централна и Източна Европа. Голям процент на предоговаряне, свиване на наемния пазар на офис площи в резултат на хибридната работа и предпазливост на предприемачите са добре видими трендове във Варшава, Прага, Братислава, Будапеща, Букурещ и София. Nearshoring, built-to-suit, ръст на търсенето и на наемите характеризират индустриалните имоти. Бум на ритейл парковете, нови локации и избирателно реновиране и репозициониране на търговски центрове се наблюдават в търговския сектор. Търсенето ще нараства във всички real estate сектори с подходящ отговор от индустрията и алтернативни сектори.

Сесията Market oultlook – Bulgaria: перспективи пред сектор недвижими имоти 2024/2025, представи Явор Костов, управляващ партньор, Cushman&Wakefield Forton. Намаляващи лихви и свиване на инфлацията са някои от факторите, които движат инвестиционния пазар в региона. 12-18 месеца изоставане делят България от тенденциите на ключовите европейски пазари. Исторически за страната най-високите инвестиционни обеми от 870 млн. евро са през 2017 г. с най-голям принос на ритейл сегмента, и на първокласните офис площи през 2018 г., последвани от спад през 2019 г. Местните инвеститори доминират, доходността достига 7-8%. 50% от наемните обеми в офис сектора са от BPO индустрията при 178 хил. кв. м в строеж, гъвкавите офис площи все повече се утвърждават. Все повече се търсят качествени офис площи при нарастваща разлика в цените с офиси клас Б, оптимизацията на площите и изискванията за устойчивост са ключови фактори. Търговските паркове печелят популярност, под 1% са свободните площи в търговските центрове. 71% площи за собствено ползване при ограничени наличности и nearshoring характеризират логистичния сектор.

В откриващия панел The Megatrends 2024: Активи, стойности, проспекти, визия и новите бизнес модели – кои фактори формират пазарната среда към края на 2024, участваха Атанас Гаров, Garitage Investment Management, Цветослав Димов, Банка ДСК, Йордан Кръстев, Бизнес парк София, Явор Костов, Cushman&Wakefield Forton, Константин Бояджиев, Galaxy Investment Group, Георги Киров, Colliers International, Димитър Иванов, Avalant, Габор Борбели, CBRE.

Основните геополитически предизвикателства като войната в Украйна, ситуацията в Близкия Изток и политическата ситуация в САЩ определят икономическите трендове и опциите за рецесия. Вътрешнополитическата ситуация с редуването на парламентарни избори е нестабилна и е пречка за структурни реформи. Сред предизвикателствата са още демографската ситуация и ръстът на потребителските възможности. Приемането в еврозоната със сигурност ще изпрати позитивни сигнали към инвеститорите с навлизане първо на частните и после на институционалните инвеститори. Конвергенцията на икономиката с европейските нива е основен фактор в сектора на недвижимите имоти и за жилищния пазар. ESG e мегатренд на офис пазара, а развитието на инфраструктурата традиционно влияе на сектора на бизнес имотите. Огромно количество от възможности са налични във всички класове активи, особено във все повече променящия се свят, заключиха участниците в панела.

Ново предизвикателство пред столичния град е присъединяването на София към Net Zero Cities. Столична община винаги е партньор на бизнеса с най-доброто желание да бъдат отстранени пречки като липса на визия и градоустройство на парче, така че София да се превърне в място за изключителни възможности - за бизнес и за живот, които да бъдат улеснявани от администрацията, обърна се към участниците във форума столичният кмет Васил Терзиев. Съвместните усилия на администрация и бизнес имат за цел да превърнат столицата в град на бъдещето.

Създаване на устойчива и потребителски-ориентирана среда чрез цялостен подход при планирането на real estate инвестициите коментира в откриваща сесия Томас Бер, управляващ партньор на лондонския офис на световното архитектурно бюро SOM с над 6000 заети професионалисти по цял свят. Сред ключовите проблеми на съвременните градове са трафик и презастрояване, качество на въздуха и климатичните проблеми. Предприемачи, архитекти, професионалисти в градското планиране са начело в процесите на градско развитие, които имат мисията за тяхното решаване. Отговорът на компанията на тези предизвикателства беше илюстриран с проекти като Karlatornet, Готенберг, Швеция, Olympic Vilage - Милано и нов мащабен проект в София.

Предимствата на зелената сертификация коментира Адина Уелш, управляващ директор за България, Raiffeisen Property Holding International, председател BGBC, в своята GREEN KEY-NOTE SESSION | Strive for sustainability: зелени инвестиции за въглеродно неутрално бъдеще - тренд 2025. Сред традиционните сертификационни стандарти се откроява Edge. Той е стартирал от IFC през 2014 г. с фокус върху достъпни решения за зелени сгради на развиващи се пазари и в момента става все по-популярен поради своята достъпност и улеснен сертификационен поцес с цел 20% редукция на енергия, вода и материали. Стандартът Well е създаден през 2014 г. от International WELL Building Institute (IWBI) стандарт и е с фокус върху подобряване на здравето и благосъстоянието на ползвателите оценявайки фактори като качество на въздуха, на водата и на комфорта на обитаване. В момента влиянието на този стандарт нараства, особено по отношение на бизнес имотите с фокус върху здравето на потребителите. Често се комбинира с други сертификации като LEED с цел холистичен подход към устойчивост и комфорт. Стандартът таргетира организации и предприемачи с приоритет върху здравето, особено в офис площи, училища, болници.

Откриващият панел 2 | Sustainability for success: „ESG compliance“ като стандарт. Ролята на сектор недвижими имоти в създаването на устойчива среда и стойност за обществото е с участието на Адина Уелш, RPHI, BGBC, Томас Бер, SOM, Даниела Бойчева, CTP България, Екатерина Радева, Бизнес парк София, арх. Весела Вълчева-Макгий, GBCI Europe, Ивелина Николова, Шнайдер Електрик, Иглика Йорданова, Colliers България.

40% от въглеродните емисии по света са създадени от сградния фонд и по тази причина енергийната ефективност остава ключов фактор за управление сградите. Реновирането на съществуващи сгради е тенденция, свързана с изискванията на наемателите и на целия пазар на офис площи на първо място. Зелената енергия означава осигуряване на поне 60% от сградната консумация от ВЕИ. Все по-популярният холистичен подход се трансформира в сертификационните стандарти. Сертифицираните сгради в резултат на дългосрочното планиране трябва да имат за резултат устойчиви градове. За 2024 г. очакваните премии за стойността на активите, съответстващи на ESG стандартите, са 22% за индустриални, 20% за жилища, 18% за офиси, 11% за хотели. ESG стандартите са динамични и са свързани както със засилващото се търсене от страна на наемателите, така и с новата европейска таксономия за офисите и с пазарната стойност на имотите. 

След 20 успешни години Централна Европа е напълно интегрирана в ЕС, Югоизточна Европа върви с по-бавни стъпки, коментира представи Габор Борбели, MRICS, директор, ръководител на отдел „Изследвания“ за Централна и Източна Европа, CBRE, в рамките на ALPHA OPENING KEY-NOTE SESSION:The world ahead: Какво предстои за сектора на бизнес имотите (CRE) - trends & trendsetters 2025. Инвестиционните обеми в региона бележат 12% ръст, водени от Полша и сектора на индустриалните площи. Почти всички страни в региона очакват сериозни допълнителни инвестиции до края на годината от основните европейски пазари и САЩ, а жилищният пазар е пред бум. Възстановяването на международните пътувания до нивата отпреди КОВИД се отразява положително върху хотелския сектор. Нарастващата покупателна способност и очакваният ръст на икономиката са основа за бъдещи ритейл проекти.

В панел ALPHA 1 | Пазар на офис площи 2024/2025: Продължаващият поход към по-качествена среда – нови измерения и стандарти, се включиха Йоанна Димитрова, Forton|Cushman & Wakefield, Стела Златкова, Lion's Head Investments, Лилия Кръстева, Ceres Management Services, Ангел Дафков, Търговски център Европа, Моника Гаевска, CBRE, Христо Каракостов, Colliers България, Томас Хасенедер, Cargotec, Деница Илиева, Everty, Христо Андонов, Avalant.

Офис пазарът в Източна Европа става все по-оживен с увеличаващи се обеми и постепенно изравняване със западните стандарти. Конкуренцията вече е насочена не към обема, а към качеството. Наемателите все повече ценят зелената среда, която повишава ефективността на служителите. ESG изискванията и устойчивите практики се налагат като задължителни за модерните сгради, което изисква инвестиции в сертифициране, енергоефективност, възобновяема енергия, озеленяване и зарядни станции за електромобили. Фокусът на инвестициите в поддръжката от страна на наемодателите нараства. Продължава търсенето на коуъркинг пространства и гъвкави решения. Наемателите, които инвестират в качествени офиси, успешно връщат служителите си и повишават удовлетвореността им, споделиха експертите. Навлизането на изкуствения интелект сериозно ще промени пазара на труда и съответно офис пространствата, прогнозираха участниците в панела.

Панел ALPHA 2 | Flex and Co-workings: формиране на новите разбирания при работните пространства чрез прилагане на нов стил, култура и стандарти за услуги с участието на Красимир Петров, MyFlex Coworking, Божидар Георгиев, Work&Share Coworking Space, Матиас Цайтлер, Coliving Semkovo, Влади Самуилов, Work Factory, Филип Балкански, Codery, Александър Райчев, LivePerson, Тони Александров, Work Better, Веско Кънчев, Progress, Иван Велков, BGFMA. Според наблюденията на участниците в България пазарът на професионално сервизирани пространства се развива с високо качество и конкурентоспособност на международно ниво, предоставяйки готови решения за променящите се нужди на клиентите. Коуъркинг моделът е близък до Hospitality сектора, като целта е клиентите да се фокусират върху основния си бизнес, докато всички битови и административни въпроси се управляват от операторите, поясниха експертите. Гъвкавите пространства ще останат приоритет, тъй като наемателите все повече търсят оптимизация на офисите и допълнителни услуги, които подобряват работната среда. Изкуственият интелект се очаква да премести фокуса от площите към качеството на човешкия капитал и предлагането на комфортна и ефективна среда.

Участниците в панел ALPHA 3 | Пазар на индустриални и логистични площи: надграждане на веригите на доставка чрез развитие на първокласни активи са Николай Митов, CTP Bulgaria, Владимир Гюрджиев, Lion's Head, Мирослава Александрова, East Ring Logistic Park, Димитър Христов, CBRE, арх. Димитър Полянов, Atlas Project Management, Симеон Митев, БГСКЛАД, Павел Цанов, Лагермакс Лоджистикс, Жоро Ангелов, Forton | Cushman & Wakefield.

При складовете клас А цените варират между 5 и 7 евро, най-търсени са площите между 1000 и 5000 кв.м, най-високите цени са в София и Варна. Сградите за собствени нужди доминират над тези за отдаване под наем с предвиждания за предвижда стабилен ценови ръст. Основни пречки за развитието на сектора са липсата на модерна инфраструктура и административни пречки. Инвестициите в модерни логистични паркове отговарят на специфичните нужди на бизнеса и се концентрират върху създаване на цялостна екосистема, която включва социални удобства и съпътстващи услуги за наемателите. ESG изискванията се налагат като неизбежен стандарт и въпреки че тези политики са важни, при индустриалните и логистичните площи водещо значение продължават да имат функционалността и бюджетните ограничения. Въпреки изтеглянето на някои производствени компании, България успява да привлече високотехнологични инвестиции с дългосрочен потенциал, което е положителна тенденция за сектора.

Иван Начков, COO, Trinity Capital AD, презентира ХОРаrk - нoвaтa мoдepнa идeнтичнocт нa pитeйл пapĸoвeтe нa "Tpинити Keпитъл" AД, чacт oт дългocpoчнaтa визия нa ĸoмпaниятa зa paзшиpявaнe и модернизация нa aĸтивитe cи, в рамките на BETA HALL | RETAIL PROJECT SHOWCASE. ХОРаrk cимвoлизиpa нoвитe възмoжнocти за пoceтитeлитe: ХО ce acoцииpa с oбщи цeннocти и тexнoлoгичeн нaпpeдъĸ, Раrk cъздaвa yceщaнe зa пpocтpaнcтвo и мoдepнa cpeдa зa пaзapyвaнe и зaбaвлeниe. "Tpинити Keпитъл" AД e инвecтициoннo дpyжecтвo, което пpитeжaвa и yпpaвлявa чeтиpи pитeйл пapĸa в Бългapия: Јumbо Рlаzа, ХОРаrk Yаmbоl, ХОРаrk Наѕkоvо и G-Сеntеr Рlоvdіv, където приключва успешно разширение при 100% отдаденост, предстои реализация на ритейл парк в Гоце Делчев. Πpeз 2023 г., в пapтньopcтвo c АР Саріtаl пpидoбивa Меgа Маll, в нaчaлoтo нa 2024 г. стартира peбpaндиpaнe нa ритейл пapĸoвeте пoд бpaнда ХОРаrk.

Инж. Ангел Димитров, Нови проекти и модернизации, Kaufland България, представи BETA HALL | RETAIL PROJECT SHOWCASE - инвестиционен проект с кауза - предизвикателствата при проекта за възстановяване на оригиналния вид и функции на Централни Хали София. Tъpгoвсĸaтa зoнa e пpeoбpaзeнa c pecпeĸт ĸъм дyxa нa cтoгoдишнaтa cгpaдa, ĸaтo e зaпaзeнa вpъзĸaтa c минaлoтo и ca pecтaвpиpaни вaжнитe иcтopичecĸи eлeмeнти. Пpocтpaнcтвoто в cyтepeнa e c aмбициятa дa ce пpeвъpнe в cцeнa зa мaлĸи бyтиĸoви apтиcтични пpoeĸти, където вeчe ce пpoвeждaт paзнooбpaзни cъбития c ĸyлтypeн, oбpaзoвaтeлeн и зaбaвeн xapaĸтep. Πpoeĸтът e изpaз нa coциaлнaтa oтгoвopнocт нa инвecтитopитe, ĸoитo цeлят дa пpeвъpнaт Цeнтpaлни xaли в мяcтo зa cpeщи и пpeживявaния нa cтoличaни и гocтитe нa Coфия.

В  панел BETA 1 | Пазар на търговски площи 2024/2025: Develop to impress – тренд при потребителското преживяване, двигатели на потреблението и новият инвестиционен хоризонт при retail проектите, участваха Тодор Левенов, Фантастико Груп, Минка Ангелова, Kaufland България, Иван Начков, Trinity Capital AD, Роман Романов, Regent’s Property Advisors, Таня Косева-Бошова, Park Lane Developments, Богомил Николов, Ритейл парк Видин Плаза, Инна Бояджиева, регионален директор, Leasing & Expansion, LPP, Димитринка Раковска, Colliers International.

Нови тенденции оформят българския ритейл сектор - над 65 са търговските паркове в страната, над 150 хил. кв. м паркове се проектират, над 200 хиляди кв. м търговски площи вече са планирани. Китайските гиганти на онлайн търговията променят целия глобален ритейл пейзаж. Създаването на допълнителни обекти и атракции към търговските обекти добавя стойност и създават дестинации, а отчитането на регионалните особености ги прави по-успешни. По-малките населени места изискват сериозна предварителна оценка на търговския потенциал, ГИС и маркетингови проучвания, покупателната способност и сезонната заетост. Ритейл форматите на международните вериги се налага да бъдат адаптирани към българските особености. Българският пазар има потенциал за нови концепции и за експлоатиране на нови дестинации .

Панел BETA 2 | Development Trends 2024/2025: Жилищните проекти като катализатор за модерно градско развитие, е с участници Илиян Павлов, зам.-кмет в направление "транспорт и градска мобилност", Столична община, Борислав Точевски, Green District/Domex, инж. Иво Андреев, Планекс Инвест/Moreni Club, Мирослав Тошкин, MD Capital, Радослав Котларов, ГБС Инвест, Константин Бобчев, Smart Consultants, Маноел Попов, Жилищен комплекс Искър, Антон Гинчев, RЕxcellence GmbH, Immotech Deutschland, Нурхан Реджеб, Place Make.

Качествената инфраструктура в градовете е основа за по-успешно развитие на инвестициите в жилищни и търговски обекти. Метрото е добър пример за реализацията на нови успешни проекти и повишаване на качеството на районите по своето трасе. Инвестиционната програма на Столичната община за 1 млрд. лв. ще даде възможност за оптимизация на обществения транспорт в София. Недостатъчно уредената инфраструктура в северната част на столицата е причина за липсата на адекватно инвестиционно развитие. Изграждането на техническата и социална инфраструктура е предизвикателство пред местната администрация и бизнеса, предприемачите се оплакват от дълги срокове и тромави административни процедури. Решението на тези предизвикателства е свързано с успешното взаимодействие на публичен и частен сектор за изпреварващо развитие на териториите.

Панел BETA 3 | Пазарът на жилища 2024/2025 - living REvolution: цени, ликвидност и достъпност по пътя към приемането в Еврозоната. Повишаването на стандарта на живот и доходите като фундаментален лост при търсенето с участието на Ралица Ценова, Home2U, Пламена Тотева, Банка ДСК, Явор Пердухов, Forton Homes, Весела Илиева, Unique Estates, New Estates, Тома Стайков, Delta 3 Real Estate, д-р Гергана Цанкова, LUXIMMO GROUP, Емил Кръстев, EOS Matrix Bulgaria, Мирослав Владимиров, ЕРА България АД.

Купувачите на жилища са все по-взискателни, но строителните предприемачи все по-успешно отговарят на техните изисквания. Доходността от наем е над 2 пъти по-висока от лихвите по ипотечните кредити и България е на челни позиции в Европа по този показател. Макроикономическите очаквания за здравословен ръст на БВП, намаляване на инфлацията под 2.2% - изискване за еврозоната, силен пазар на труда и ръст на доходите са основания за прогноза за 13% ръст на ипотечното кредитиране на годишна база. Не се очаква приемането в еврозоната да има въздействие върху по-високите лихви, а по-скоро да доведе до по-висока ликвидност с освобождаване на минималните задължителни резерви. Наблюдава се спад на цените на вторичния пазар, но офертите на новите проекти са по-качествени. Купуването "на зелено" се върна на пазара в комбинация с добра схема на плащане. Приемането в еврозоната е причина за изсветляване на икономиката и влагане на свободни средства в недвижими активи. Очаква се леко увеличение на цените на жилищните имоти, както и слабо повишаване на ипотечните лихвени нива. С навлизане в еврозоната много фондове могат да се насочат в България и да започнат да изкупуват жилища за отдаване под наем.

В панел BETA 4 | Бъдещето на индустрията - AI, DATA, Proptech & innovation участваха Алекс Фернандес, Gensler, Иван Велков, BGFMA, Верка Петкова-Шекерова, CBRE, Добромир Ганев, Dobromirganev.com, Антон Гинчев, RЕxcellence GmbH, Immotech Deutschland.

Eволюцията на архитектурната професия през последните години е тясно e свързана с нови софтуерни инструменти и директно с изкуствения интелект, което дава възможност за създаване на по-ефективни решения. Интеграцията на AI оптимизира процеси и ресурси благодарение на автоматизация на рутинни задачи и създаване на различни нови опции. Същевременно чрез анализ на проектни метаданни и данни за околната среда архитектите могат да вземат информирани решения, които водят до създаването на по-устойчиви и рентабилни сгради. Въпреки многобройните въпроси, които си поставят професионалистите, исторически технологиите не заменят професиите, а до по-добрата им адаптация и повишаване на производителността - например CAD софтуерите. Според експертите AI ще помогне за вземане на информирани решения и за подобряване на професионалната експертиза.

Вижте повече за BalREc 2024