Balrec 2023: Качество вместо количество, прогнози за стабилност
Инвестиционният интерес се пренасочва от офиси към ритейл, хотели, жилища и индустриални проекти

Нaй-знaчимaтa и влиятeлнa rеаl еѕtаtе ĸoнфepeнтнa плaтфopмa в Бългapия и peгиoнa събра ключовите yчacтници нa пaзapa нa 9 нoeмвpи в Ѕоfіа Еvеnt Сеntеr. Boдeщитe инвecтитopи, финaнcoви инcтитyции, ĸoнcyлтaнти, пpoeĸт мeниджъpи, aдвoĸaтcĸи кантори и eĸcпepти, aнгaжиpaни c нaй-мaщaбнитe пpoeĸти и cдeлĸи в ceĸтopa, yчacтвaха във фoĸycиpaни пaнeли и cecии c aĸцeнт въpxy cъcтoяниeтo и инвecтициoннaтa cpeдa в ĸлючoвитe пaзapни ceгмeнти: oфиc, pитeйл, жилищa, xoтeли, ĸaĸтo и pacтящитe aлтepнaтивни ĸлacoвe aĸтиви.
Пазарите се забавят, но инвестиционната активност и търсенето на качествени проекти не спират, а обемът на жилищните кредити увеличава своя ръст. На фона на исторически най-бързия ръст на лихвения процент на ЕЦБ пазарите в ЦИЕ регистрират 45% общ спад на инвестициите при очаквания за ръст от 150 млрд. евро за Европа през 2024 г. България изпъква с 8.25% доходност при първокласните офиси в сравнение с 10% през 2010 г. Качество вместо количество при офисите - София е на едно от последните места в региона с 1.9 кв. м офиси на глава и обем от 2.4 млн. кв. м, както и при индустриалните проекти с 1.9 млн. кв. м. Нови процеси като "staycation”, алтернативни концепции, конверсия и диверсификация отличават хотелския сектор. Особеностите на европейската икономика и пазарите на недвижими имоти през 2023 г. спрямо 2009 г. коментира Габор Борбели MRICS, директор, CEE Research, CBRE, в своята откриваща презентация NO MAN EVER STEPS IN THE SAME RIVER TWICE.
FROM GLOBAL TO LOCAL: Инвестиционна среда в сектор недвижими имоти – България 2023, представи Явор Костов, управляващ партньор, Forton | Cushman & Wakefield. Упорито висока инфлация, забавен икономически растеж, продължаващ ръст на лихвите, несигурно бъдеще пред офис пазарите, забавен икономически растеж/рецесия на отделни пазари, спад на инвестиционните придобивания за деветмесечието са основните тенденции на континента. Очакванията до 2026 г. в България са за стабилизиране на лихвите, стойностите започват да се възстановяват. 16% е делът на свободните офис площи в София през 2024 г. като споделените площи стават все по-търсени при ръст на сервизираните офиси. Ритейл парковете са най-бързо растящият сегмент в ритейла, ниършорингът е приоритет при логистичните площи.
Инвестиционна среда 2023/2024 – къде се насочва капиталът, беше темата на откриващия панел. Свиване на инвестиционната активност е факт на фона на сложни времена и специфична геополитическа ситуация. Близо 7% по банкови кредити за бизнеса ограничават традиционната активност за придобиване на офис сгради и насочват към алтернативи. Няма стартиране на съвсем нови офис сгради и България засега остава с висока доходност, което обяснява липсата на подходящ продукт при превес на търсенето. Чуждите капитали за момента избягват България за по-големи сделки. Ковид нямаше фатални последици за офис сектора, а жилищният сегмент продължава да бъде изключително активен. Добрите макроикономически показатели на България не привличат чуждите инвеститори поради политически риск и икономически бариери. Хотелският бизнес е интересна възможност за диверсификация, нивата в туризма са все още далеч от 2019 г. с перспектива за 2024 г. Жилищните проекти стават все по-мащабни като площ и инвестиция. България предлага достатъчно качествен продукт в различните сегменти. В откриващия панел участваха Атанас Гаров, Garitage Investment Management, Константин Бояджиев, Галакси Инвестмънт Груп, Лъчезар Тодоров, Тера Тур Сервиз, Росен Тенев, Prodea Investments, Павел Тишев, Банка ДСК, Явор Костов, Forton | Cushman & Wakefield, Георги Киров, Colliers International, Владислав Христов, MBL, Христо Андонов, Авалант.
Преходът към нулево енергийно потребление е все по-важен световен приоритет - 34% от енергията в света е използвана от сградите. Сред приоритетните програми на Българския съвет за устойчиво са Circularity Accelerator - ускоряване на прехода към кръгова икономика и ресурсова ефективност в сградния и строителния сектор; Better Places for People - подкрепа на строителната индустрия към здравословна и устойчива среда и ресурсна сградна ефективност, изтъкна Адина Уелш, RPHI, председател на Български съвет за устойчиво развитие, като подчерта една от основните цели на Европейския съюз - без нетни емисии на парникови газове след 2050 г.
Панел 1 дискутира Office Market Outlook - България 2023/2024. Повишаване на изискванията и на качеството на съвременните офис площи е във фокуса на вниманието на наемателите и води до разграничаване на премиум клас. Днес ситуацията на офис площи е съвсем различно отпреди 10 години при цени от 16.5 евро/кв. м. Сертифицирането на сградите е все по-задължително, включително като изискване от финансиращите организации, а сертифицираните сгради в София са 25% в сравнение с 50% в Белград. Реновация и реконструкция на сградите, преконфигурация на офис площите, нови концепции за околната среда и озеленяване са някои от начините за повишаването на стойността на проектите в отговор на изискванията на клиентите за развиване на екипи и общности. ЕSG ще осигуряват все по-високи стандарти за офис и работната среда и увеличават нейните предимства пред home office. В панела участваха Адина Уелш, Raiffeisen Property Holding International, Йордан Кръстев, Бизнес Парк София, Лилия Кръстева, Ceres Management Services, Иван Горанов, Smart Consultants, Георги Попчев, Lion’s Head Investments, Йоанна Димитрова, Forton | Cushman & Wakefield, Моника Гаевска, CBRE SEE, Иван Велков, FIABCI България.
Фокусът на Панел 2 е "Тенденции в работните пространства, ESG практики и офисът от ново поколение". Качеството ще вдига цените на по-качествените проекти заради ограниченото предлагане, прогнозираха експертите. За ESG стандарта все още липсват достатъчно прецизни критерии и понякога се разбират субективно и често се ограничават до енергийната ефективност, коментираха участниците. Днес обаче ESG има по-широк смисъл и обхваща подобряването на средата, включва ценности и социални аспекти, припознати от служителите, които създават чувство за принадлежност. Промяната в модела на работа драстично промени офис средата. Днес офисът е по-скоро социален хъб за общуване и обмен на идеи. Оформят се различни пространства за wellbeing – озеленени зони, социални места, по-малки зони за уединение. Присъствието в офиса придобива ново значение – създава чувството за принадлежност и кара служителите да се чувстват обогатени и заредени, обобщиха говорителите в панела. В дискусията участваха Стела Златкова, Lion's Head Investments, Георги Ранчев, Лозен Тех Парк, Деница Илиева, Евърти България, Димитър Иванов, Авалант, Асен Лисев, MBL, Кирил Илиев, DXC Technology, Ивайло Секулички, FXCM, Верка Петкова – Шекерова, Colliers International.
"Flex Space and Co-working: Преосмисляне на работното място - гъвкави концепции и иновативни подходи" е темата на Панел 3. Офисът днес се разглежда като услуга, а модерните flex концепции добавят стойност към офис екосистемата. Flex пространствата вече отвоюваха процент във всяка модерна офис сграда, като създават много предимства и привличат наематели. Този отрасъл е инкубатор на иновации, които се прехвърлят към традиционните офиси. Офис сградите се възприемат повече като социална среда, подобно на търговските площи, за които е важен миксът, коментираха участниците. Клиентът все повече търси услуги тип „консиерж“, открива се синергия между hospitality и flex сектора и в тази връзка операторите оформят hospitality продукти. Глобално индустрията расте с високи темпове – тенденцията в Европа е да достигне 30 процента до 2030 година. У нас също има ръст, но все още извън София няма пазар за такива пространства. Необходимо е навлизане на компании и време, за да се развие flex и ко-уъркинг среда. Участниците в панела бяха Красимир Петров, MyFlex Coworking, Тони Александров, Work Better, Кристелина Стайкова, Entract 127, Божидар Георгиев, Work&Share Coworking Space, Теодора Филева, Serdika Offices, Христо Каракостов, Colliers International, Ивайло Петков, Dell Technologies, Антон Антонов, 3Arch Design, Борис Маринов, OfficeRnD.
Разширение на Jumbo Plaza в три фази, като в крайния етап проектът да достигне над 8,500 кв.м ритейл площи с 1800 паркоместа и над 85 бранда представи Симона Първанова, директор отдаване под наем и маркетинг, Тринити Кепитъл. Това ще бъде най-големият ритейл парк в страната тип Power Shopping Destination с регионално значение на Балканите. Кулминацията ще бъде Outlet Village Sofia с площ от 7600 кв. м, който трябва да отвори за работа с клиенти през 2025 г. с очаквани 8 млн. посетители и оборот от 24 млн. евро годишно. Последната фаза на развитието на Jumbo Plaza е строителен хипермаркет.
Панел 4 коментира "Retail: перспективи в контекста на настоящите модели на потребление и клиентско поведение". Ритейл парковете са особено актуален формат в цялата страна с почти 100% заетост - в България към момента има 46 ритейл парка, други 25 са в строеж при 66 кв. м търговска площ на глава от населението преди Полша и много след Унгария и Чехия с около 180 кв. м. В малките градове често това е единствената опция за модерна търговия. Ритейл парковете са удобни, имат лесен достъп. Големината на парка в зависимост от локацията и града. Правилният търговски микс е особено важен с добре подбрани магазини, които да работят в синергия и да отговорят на нуждите на потребителите. Търговските паркове са паралел на моловете и са част от еволюцията на търговските дестинации заедно с аутлет центровете. В дискусията участваха Симона Първанова, Тринити Кепитъл, Димитринка Раковска, Colliers International, Иван Граматиков, Videolux Holding, Георги Муховски, Forton | Cushman & Wakefield, Роман Романов, Regents Property Advisors, Калоян Захариев, КиК Текстилиен унд Нон-Фууд, Инна Бояджиева, LPP Fashion Bulgaria, Тодор Левенов, Кауфланд, Таня Косева-Бошова, Lion’s Head and Park Lane Developments.
С думите на Льо Корбюзие "Архитектурата е майсторска игра на форми, които се сливат в едно съвършено и възхитително" стартира key-note "Създаване на качествена и устойчива жилищна среда" на арх. Пламен Пламенов Мирянов, управител, "Артекс Проект". Да мислим отговорно за използването на технологиите за устойчива архитектура с цел създаване на истински дом, и във всеки един обект да влагаме културна стойност, която да ни дообогатява със Словото Божие, призова арх. Мирянов.
Панел 5 "Пазар на жилища България 2023/2024", беше дискутиран с участието на Невена Стоянова, LUXIMMO и BARNES Bulgaria, Емил Кръстев, EOS Matrix България, Ралица Ценова, Home2U, Пламена Тотева, Банка ДСК, Маноел Попов, Делта 3 Риъл Естейт, Мирослав Владимиров, ЕРА България, Никола Кедов, Адванс Експертни Оценки, Явор Пердухов, Forton Homes, Добромир Ганев, НСНИ. Отпуснатите ипотечни кредити засега не намаляват и са 5.5 млрд. лв. за първите пет месеца на годината според статистиката на БНБ, а просрочията по просрочените задължения са едва около 1%. Инвестицията в имот е изключително устойчива в дългосрочен аспект, но в момента пазарът започва да се отрезвява и не всичко вече се купува, което резултира в 30% спад на търсенето и сделките. Потребителят е все по-взискателен и изисква добавена стойност, концепция, среда на живот, висококачествени материали. Как да живеем близо до града и далеч от него, търсят отговор инвеститори и клиенти. Гъвкавостта на обитаване е ключ към built-to-rent активи. Сред бъдещите предизвикателства са изискванията новите сгради са след 2030 г. да бъдат с нулево енергийно потребление и увеличаването на данъчните оценки. Цените на новите жилища ще се увеличава и със зелената сертификация.
Панел 6 разгледа развитие на жилищни проекти и mixed-use концепции: създаване на привлекателна и модерна среда за живеене. Клиентите вече търсят комплексно предлагане и комфортна среда на обитаване с добрата локация, адекватна социална и пътна инфраструктура, естетика и ниски нива на шум. Миксът от предложения на квадратури, цени и специфика на имотите е част от съвременните жилищни проекти. Цената на добрия продукт винаги нараства устойчиво във времето и е обвързана с основни показатели като все по-актуалните ESG фактори и устойчивата среда, за чието финансиране и организация общината има организираща и координационна функция. Планирането и организацията на градските пространства е особено важна за реализация на правилните mixed-use концепции. В дискусията участваха инж. Пламен Андреев, Планекс Инвест, Борислав Точевски, Green District, Валентина Димитрова, Пи Ес Ес Строителство, Диляна Христова, Нова Сити Груп, арх. Весела Вълчева-МакГий, Triple Green Building Group Bulgaria, Георги Павлов, Realto Group.
По време нa Ваlrес в Ѕоfіа Еvеnt Сеntеr се пpoвeдe Rеѕіdеntіаl Ехро eceн`23 - излoжeниeтo зa жилищни имoти, ĸoeтo щe пpeдcтaви пpeд шиpoĸaтa пyблиĸa нaй-дoбpoтo oт жилищния пaзap. Първото по рода си мащабно изложение на избрани жилищни имоти събра най-доброто от пазара на едно място и среща инвеститори и клиенти. B eceннoтo издaниe нa Rеѕіdеntіаl Ехро нaд 100 aĸтyaлни жилищни пpoeĸти бяха пpeдcтaвeни oт пoвeчe oт 30 вoдeщи ĸoмпaнии нa пaзapa.