Значителен ръст в предлагането на нови офис площи в София ще постави под натиск наемните цени и ще доведе до по-ниска заетост през следващите години, прогнозира консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield Forton.

По нейни данни към момента в проект или в строеж са над 600 000 кв. м, които се очакват на пазара до края на 2022 г. Около 60% от тези площи вече са отдадени чрез предварително сключени договори. Локацията им е предимно в пет основни района - в близост до The Mall, Capital Fort, Paradise Center, Бизнес парк и зоната около Decathlon. Ако всички проекти бъдат реализирани в заявените срокове, през следващите четири години ще излязат площи, които обичайно се усвояват за поне шест години. Това от своя страна ще доведе до превес на предлагането над търсенето, спад на наемните цени и ръст на незаетите площи.

Офертните цени (които не са по реални сделки) за офиси от категория клас А в централната градска част са 15 евро/кв.м, докато в останалите локации наемите се движат от 12 до 14 евро/кв. м, като определящ фактор е завършеността на сградата. От своя страна,  наемателите търсят среда, заобиколена от други наематели и добри съпътстващи услуги.

"Последните години бяха силни за пазара на офис площи, но този период е към края си – икономическият растеж се забавя, безработицата в София и в страната е близо до исторически най-ниските си нива, лихвите ще нарастват. Това ограничава потенциала за ръст на бизнеса и търсене на нови офис площи, което в комбинация с увеличаващото се предлагане ще постави пазара под натиск", прогнозира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton.

"През следващите години очакваме нива на ново строителство, сравними с тези от пазарния пик през 2007-2008 г. и първите години на кризата, когато предлагането растеше бързо. Тогава се завършваха между 150 000 до над 200 000 кв. м нови офиси годишно при обем на усвояване от пазара под 100 000 кв. м. Съветвам инвеститорите в офис сгради да вземат тези числа предвид при планирането на нови проекти", допълни Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" в Cushman & Wakefield Forton.

По данни на компанията през 2018 г. в София са завършени или се очаква да влязат в експлоатация близо 180 000 кв. м офиси, като част от тези площи може да бъдат отложени за първите месеци на 2019 г. Подобни обеми от ново строителство показват, че пазарът е близо до точката на насищане и досегашният тренд на нарастващи наеми и намаляващ дял свободни площи се обръща. Най-силно това ще се усети при по-ниския клас сгради, тъй като наемателите обичайно мигрират към първокласни площи и локации.

Към деветмесечието на 2018 г. делът на свободните площи клас А и Б в София се задържа на 9.5% при подписани договори за наем на 130 300 кв. м. Нетно усвоените площи за периода обаче са малко под 54 000 кв. м, тъй като основната част от договорите са за офиси в строеж.

Инвестиционен пазар

Инвестиционният пазар, който през 2018 г. е движен основно от сделки с офис площи, също забавя активността си. След сделките за първокласни активи, като Polygraphia Office Center, Megapark и Millennium Center през третото тримесечие преобладаваха по-малки транзакции, основно за активи с потенциал за развитие и покачване на стойността.

"Силното първо полугодие на пазара доведе до нереалистични очаквания за цени и нива на доходност сред много собственици на бизнес сгради. Това блокира пазара и доведе до липсата на инвестиционен продукт въпреки наличието на почти 1 млн. кв. м първокласни площи в София", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton.

Според него се изчерпват възможностите за сделки поради липсата на качествен продукт и твърде оптимистични очаквания на собствениците. Има потенциал за придобивания на готови сгради или сгради в строеж, които вече имат подписани договори с наематели, но ако собствениците имат реалистични очаквания, както е случая със сделките затворени в началото на годината..

Данните на Cushman & Wakefield Forton показват, че към деветмесечието на 2018 г. са приключени транзакции с офис площи за над 227 млн. евро, което е над два пъти по-голям обем в сравнение с предходната година. Офис площите остават водещ сегмент на пазара на бизнес имоти с над 55% от общия обем на транзакциите.

Споделените офиси

Споделените офиси (coworking space) стават все по-значим фактор на пазара заради комбинацията от цена, гъвкавост и удобства, които предлагат на наемателите. По данни на Cushman & Wakefield Forton общата им площ в София е близо 27 000 кв. м с над 3100 работни места, като в това число влизат и т.нар. офиси с допълнително обслужване (serviced offices).

Основното предимство на споделените офиси е, че предлагат работни места под наем в комбинация с допълнителни услуги за гъвкав период от време – от един ден или седмица до няколко месеца или година. Като се има предвид, че основните ползватели на тази концепция са компании от бързо растящия IT сектор, собствениците на офис сгради все по-осезаемо ще усещат конкуренция в нейно лице, е прогнозата на консултантската компания.

Към момента споделените офиси са едва 1.5% от общото предлагане на пазара в София, но сегментът се разраства бързо, като очакванията на Cushman & Wakefield Forton са за увеличение на тези площи с до 50% до края на 2019 г.  

Традиционно в такъв тип площи се трансформират по-нисък клас офисни или индустриални сгради в центъра на града или на локации с лесен достъп. От Cushman & Wakefield Forton обаче прогнозират, че в близките години тази концепция ще навлезе и при по-високия клас офис сгради, като част от площите в тях ще започнат да се предлагат като споделени офиси. Тази тенденция би могла да се ускори и с навлизането на големи оператори в тази сфера, които вече присъстват в региона на Централна и Източна Европа.

Извън София, Пловдив е водещо място с активно развитие на офис площи в строеж. Нови компании разглеждат възможността за втора локация именно там. Продължава и интереса за откриване на офиси във Варна, а Бургас също е дестинация подходяща за втора локация, допълниха експертите от Cushman & Wakefield Forton.