Инвестиционната среда е водещ фактор за привличане на капитали в сектора на недвижимите имоти. Акценти на дискусията в първия панел на професионалния форум за недвижими имоти и инвестиции BalREc 2017 с модератор Юри Катанов, изп. директор на Landmark Holding, бяха икономическите, финансовите, социалните и градоустройствените фактори, които определят текущото и бъдещoто състояние на пазара на недвижими имоти в България, къде е българският пазар в контекста на движението на европейските капитали, мащабните проекти като катализатор за модернизиране и осъвременяване на градските зони.

В България има ниша за качествени смесени проекти.
Многофункционалните комплекси Grand Kanyon и Sofia Square ще доведат не само до изграждане на съвременна среда за обитаване, пазаруване и прекарване на свободното време, но и до благоустрояване и модернизиране на градската среда. "Гаранти-Коза" изгражда само смесени проекти, където и да отиде. Те добавят много стойност към града и своя район.

Българската икономика се развива много успешно, инвеститорите са привлечени не само от ниските разходи за труд. В Западна Европа цената на земята е висока и няма голям потенциал за развитие на нови проекти, на изток цените също не са вече толкова ниски и конкуренцията е висока. България има добри съседи, ниски данъци, добри държавни стимули, член е на Европейския съюз, европейско законодателство и сигурност, 3-5% ръст на БВП, ръст на благосъстоянието - 50 млрд. евро нетни депозити на населението, а статистиката е по-добра от 90% от балканските държави. Това изтъкна Ерден Билгинер, член на борда на директорите на "Гаранти-Коза България".

Често липсва инфраструктура, затова работим близко с администрацията. До момента не сме срещнали нито един случай на корупция, подчерта Билгинер. Бюрокрацията обаче е голямо предизвикателство за инвеститорите, затова придвижването на инвестицията е толкова бавно, и тук има сериозен потенциал за подобрение. Вторият ни проект на бул. "Тотлебен" се надяваме да се реализира по-бързо. Надяваме се и двата проекта да бъдат два шедьовъра и да променят града, който и сега е много хубав.

Развитието на много проекти за кратко време поражда напрежение сред гражданите.

Само в столичния район Витоша в момента има 40 строежа,
още толкова чакат разрешение. Затова и беше разработен проектът за изменение на ЗУЗСО - за да има правила, които да се спазват и да улеснят инвестиционния процес. Някои от предложенията включват определяне на градски зони за изграждане на сгради без ограничения във височината - на Цариградско шосе, на изхода по бул. "Европа" до околовръстния път, и в ЦГЧ по бул. "Тодор Александров". В останалите райони се предлагат ограничения във височината след консултации с водещи урбанисти от екипа на Ян Геел. Едно от най-големите богатства на столицата е планината, затова в южната част на града се предвижда височината на строежите да не бъде повече от 75 метра. Друга промяна е свързана с регламентирането на тремина "междублоковото пространство", какъвто няма в ЗУТ - кой терен е за озеленяване, кой е междублоково пространство, и кои са терените за застрояване. Това подчерта Николай Стойнев, зам.-председател на Столичния общински съвет.

Публичните инвестиции повишават стойността на дадени райони и повишават интереса на инвеститорите. Така например третият лъч на метрото ще промени интереса. Друг пример за публично-частно партньорство е изграждането на станция на метрото между бул. "Сливница" и "Обеля" - частният инвеститор ще плати половината от необходимата сума, предвидена в плановете за развитие на метрото, за да облагороди района и да може да реализира свой проект.

Напредва дигитализирането на услугите на Столична община, правим дигитална карта на investsofia.com. Правим такава карта и за образователните и човешки ресурси. Водим разговори с Камарата на строителите за ПЧП за изтраждане на инфраструктурата за облекчаване на инвестициите. Новосформираната Агенция по инвестиции на София има за цел да бъде едно гише за контакт с инвеститорите, входна врата за инвестициите в столицата, подчерта Стойнев.

През последната година има сериозни инвеститори от чужбина, основно от ЮАР. На фона на Централна и Източна Европа

инвеститорите в България са с по-висок рисков профил,
в Полша и Чехия например профилът е по-консервативен с капитали от САЩ и Великобритания, големи институционални инвеститори от Азия и от скандинавските държави. В Румъния пазарът е доста по-разнообразен, разликата между България и Румъния е от гледна точка на прозрачност на пазара и стабилност на активите, коментира Росица Стойкова, старши мениджър в PwC.

Банките са много по-предпазливи в своето финансиране въпреки засилването на ипотечното финансиране. Бюрокрация и корупция са проблем във всяка държава. Трябва да се работи за развитието на инфраструктурата, а развитието на районите извън София също е приоритетно, подчерта Росица Стойкова.

Все повече чужди инвеститори като фондове от Великобритания и САЩ гледат към активи в България
- това е тенденцията за 2018 г. Над 850 млн. евро са капиталовите транзакции в България през тази година с очаквания за един милиард, подобни обеми има единствено в Чехия. Очакваме този пазар и активност да се запази и догодина. Какво ще се продава и какво предстои? Може би офис сгради, големи хотели, built-to-suit проекти, forward purchase, запита Михаела Лашова, изп. директор на Forton/Cushman&Wakefield.

При финансирането банките са далеч по-предпазливи от 2007 г. и разглеждат проектите в контекста на средата и обезпечеността като финансирането вече не е на 100%. Натрупан е повече опит какво е добър продукт и се упражнява повече контрол, прилага се крос мониторинг.

Един от големите проблеми за инвеститорите е информацията. Хубава е инициативата на столична община за дигитализация. Пазарът се развива все повече и в други градове като Пловдив, Варна, Бургас, коментира Михаела Лашова.

Капиталовият пазар и пазарът на крайните клиенти в момента в България не са в синхрон. По време на бум трябва да се внимава с инвестициите. Капиталовите инвестциии от 850 млн. евро за 2017 г. са предимно изцяло от южноафрикански инвеститори, без тях остават 145 млн. евро, на фона на 250 млн. евро за миналата година. Много от инвеститорите се насочиха към проекти в строеж в момента, но пазарният цикъл е различен от 2007 г. Бумът в България в момента е от 9 месеца, в ЦИЕ е от 3 години.

В момента има много строежи, но пазарът насърчава инвеститорите да бъдат селективни.
Много са офисите и жилищата в строеж, няма индустриални и логистични проекти, подчерта Георги Киров, директор инвестиции и оценки в Colliers.

При финансирането срочността на кредитите в България е от 12 години до 15 години, а в другите държави варира 20-25 години, което ни разграничава сериозно от региона.

Ситуацията е оптимистична. В централна и източна Европа високите цени не правят инвеститорите щастливи, което изтласква капитали към България. Догодина няма шанс размерът на инвестиционните сделки ще бъде по-малък, защото няма да има подходящ продукт, освен в офис сегмента и хотели. В момента капиталовите пазари работят добре, въпросът е на какъв продукт ще се заложи така че да не зависи прекалено много нито от капиталовите пазари, нито от пазарите на крайното потребление.